มาตรการ LTV-กำลังซื้อจานลดฉุดอุปสงค์

          ทริส ห่วงผู้ประกอบการอสังหาฯ ขยายโครงการใหม่ต่อเนื่อง อาจกระทบภาระหนี้สิน -กระแสเงินสด จากผลกระทบของมาตรการ LTV และกำลังซื้อชาวจีนลดลง จำนวนคอนโดฯ เหลือขายเพิ่ม  คาดฉุดอุปสงค์ที่อยู่อาศัยปีนี้หดตัว 10%

          ทริส เรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยปีนี้จะลดลงประมาณ 10% จากผลกระทบโดยตรงจากมาตรการใหม่เกี่ยวกับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (Loan to Value-LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ( ธปท.) จำนวนผู้ซื้อชาวจีนที่คาดว่าจะลดลง และความไม่แน่นอนของการเมืองภายในประเทศ รวมถึงจำนวนสินเชื่อบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่เพิ่มขึ้นประกอบกับจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายเพิ่มขึ้น ในขณะที่ปัจจัยด้านบวกยังคงเป็นเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล

          จากการที่ธปท. ได้ปรับลดอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยลงเหลือเพียง 80% จากเดิมที่อยู่ที่ระดับ 90-95% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทที่เป็นสัญญาที่ 2 ในกรณีที่ผู้กู้ยังผ่อนชำระสินเชื่อแรกได้ไม่ถึง 3 ปี โดยสัดส่วนนี้จะลดลงเหลือ 70% ในกรณีที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป สำหรับบ้านทุกระดับราคา ซึ่งทริส เรทติ้ง ประเมินว่าการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ดังกล่าวจะส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ของคอนโดมิเนียม  โดยคาดจะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านประมาณ 10-15%

          ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจจีนชะลอตัว คาดจะส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ของคอนโดมิเนียมโดยข้อมูลจากผู้ประกอบการ 22 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริส เรทติ้งพบว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติมีสัดส่วนประมาณ 27% ของยอดจำหน่ายคอนโดมิเนียมโดยรวมในปี 2560 และเพิ่มขึ้นเป็น 33% ในปี 2561 โดยผู้ซื้อชาวจีนคาดว่าจะมีสัดส่วนประมาณครึ่งหนึ่งของผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด โดยทั่วไปผู้ซื้อชาวต่างชาติมักจะต้องวางเงินมัดจำไว้ประมาณ 20-30% ของราคาคอนโดมิเนียม เงินวางมัดจำที่สูงเช่นนี้ทำให้คาดว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติน่าจะโอนคอนโดมิเนียมเมื่อโครงการแล้วเสร็จมากกว่าที่จะยกเลิกการโอนและโดนยึดเงินวางมัดจำ ดังนั้นจึงน่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายของคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ มากกว่ายอดโอนโครงการที่มีการทำสัญญาซื้อขายแล้ว

          ทริส เรทติ้ง ยังคาดว่าระดับหนี้สินของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตดังกล่าวน่าจะปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากอุปสงค์ลดลงและจำนวนบ้านที่เหลือขายเพิ่มมากขึ้นหากผู้ประกอบการยังคงเปิดโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายยังหันไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าประเภทศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เพิ่มมากขึ้นอีกด้วย ทำให้คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนโดยเฉลี่ยของผู้ประกอบการทั้ง 22 รายดังกล่าวน่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 55% ในปี 2562 จากเดิมที่อยู่ที่ระดับประมาณ 51% ในไม่กี่ปีก่อนหน้านี้ และคาดจะปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ประมาณ 53% ในปี 2563 โดยอัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอาจลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 12-13% จากเดิมที่อยู่ที่ระดับ 14-15% เมื่อไม่กี่ปีก่อนหน้านี้

          ทั้งนี้ปี 2561 ทริส เรทติ้งจัดอันดับเครดิตให้แก่ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 22 ราย โดยมีอันดับเครดิตตั้งแต่ระดับ "BB" ขึ้นไปจนถึงระดับ "A+" มีผู้ประกอบการที่ได้รับการปรับลดอันดับเครดิตจำนวน 2 ราย และมี 2 รายที่ได้รับการปรับเพิ่มแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น"Positive" หรือ "บวก" ส่วนตราสารหนี้ระยะยาวคงค้างของผู้ประกอบการทั้ง 22 ราย ณ สิ้นปี 2561 นั้นมีมูลค่าอยู่ที่ 232,302 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 64% ของหนี้สินทางการเงินรวมที่รายงานในงบการเงินของผู้ประกอบการทั้ง 22 รายดังกล่าว

          คาดระดับหนี้สินของผู้ประกอบการน่าจะปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากอุปสงค์ลดลงและจำนวนบ้านที่เหลือขายเพิ่มมากขึ้นหากยังคงเปิดโครงการใหม่ ๆ