ลุ้นอสังหาฯฟื้นตัว รับแรงกระตุ้นจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯจากรัฐบาล คาดส่งผลตลาดปรับตัว ดีขึ้นครึ่งปีหลัง ระบุผลกระทบจากLTV ทำให้ยอดเปิดโครง การไตรมาสแรกลดลง 5.1% ประเมิน 2 เดือนแรกยอดโอน-มูลค่าการโอนปรับสูงขึ้น แต่ประเมินไตรมาสแรกยอดหน่วยโอน-มูลค่าลดลงต่อเนื่องทุกไตรมาส คาดทั้งปีหน่วยโอนลดฮวบ15.6% มูลค่าลดลงเหลือ 746,924 ล้านบาท ลดลง 11% ต่างจังหวัดยังไม่กระเตื้อง

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า หากรัฐบาลมีมาตรการออกมาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็จะส่งผลให้ภาพรวมตลาดฟื้นตัวขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ซึ่งเท่าที่ทราบมา พบว่ารัฐบาลเองก็มีความใส่ใจ สนใจ ที่จะกระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจให้ดีขึ้น และภาคอสังหาฯก็จะเป็นอีกหนึ่งกลไกหลัก ที่ทางรัฐบาลใช้เป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศอีกรอบหนึ่ง

          จากผลสำรวจข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ในช่วงเดือนมกราคมกุมภาพันธ์ 2562 สะท้อนให้เห็นว่า จากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ส่งผลอย่างมากต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เร่งปรับตัวและลดผลกระทบที่จะเกิดจากกฎของ LTV โดยมีผลกระทบเฉพาะเพียงบางกลุ่มที่อยู่อาศัยนั้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งมีทั้งการซื้อเพื่อลงทุนเป็นทรัพย์สิน หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือซื้อเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกจากการอยู่อาศัย ส่วนบ้านแนวราบที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะประเภททาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อจริง(เรียลดีมานด์)อยู่

          ทั้งนี้ จะพบว่า ข้อมูลโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสแรก มีจำนวน 19,334 หน่วย ลดลง 21.5% มีมูลค่าโครงการรวมที่เปิดตัว 101,565 ล้านบาท ลดลง 5.1% บ้านจัดสรรมีจำนวน 8,069 หน่วย ลดลง 7.9% มูลค่าโครงการ 52,215 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.4% โดยประเภททาวน์เฮาส์เปิดตัวมากที่สุด ในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท

          ส่วนอาคารชุดมีจำนวนที่เปิดตัว 11,265 หน่วย ลดลง 29% มูลค่าโครงการ 49,350 ล้านบาท ลดลง 24.5% กลุ่ม 1 ห้องนอนเปิดตัวมากที่สุด กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทมีการเปิดตัวมากที่สุด

          สำหรับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 2 เดือนแรก มีจำนวน 50,017 หน่วย เทียบกับปี 61 ที่ 46,467 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.1% และมีมูลค่าการโอนเพียงแค่ 2 เดือนสูงถึง 108,181 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบกับ 95,703 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 61 โดยแยกประเภทจะพบว่า โครงการแนวราบ จะมีทั้งปริมาณและมูลค่าการโอนสูงกว่าอาคารชุด กล่าวคือ แนวราบทั่วประเทศ อยู่ที่ 33,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.6% มูลค่า 66,576 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% ในขณะที่อาคารชุดมีปริมาณการโอนอยู่ที่ 16,434 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.6% มูลค่าการโอน 41,605 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.7%

          และหากตามประมาณการในช่วงไตรมาสแรกปี 62 (ม.ค.-มี.ค.) คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาสนี้จะประมาณ 79,933 หน่วย ลดลง 2.7% และลดลงต่อเนื่องทุกไตรมาส (ลดลง 22.1%, 17.9% และ 18.2% ตามลำดับ) ในขณะที่มูลค่าการโอน แม้ว่าในไตรมาสแรกตามประมาณการจะมีมูลค่าสูงอยู่ที่ 204,628 ล้านบาท ขยายตัวเป็นบวกเพิ่มขึ้น 16.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 61 แต่เทียบกับไตรมาส 4 ปี 61 มูลค่าการโอนกลับลดลง 17.2%

          ทั้งนี้ แยกเป็นไตรมาสแรก การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบลดลง 4.9% และลดลงทุกไตรมาส (17.7%, 14.3% และ 14% ตามลำดับ) ในขณะที่มูลค่าการโอนประมาณการไตรมาสแรกจะอยู่ที่ 128,625 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5% แต่หลังจากนั้นตั้งแต่ไตรมาส 2 ถึง 4 มูลค่าการโอนจะลดลง( 9.3%, 6.1% และ 14.1%) แต่มูลค่าการโอนแต่ละไตรมาสจะเกินกว่า 1 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขเกิน 1 แสนล้านบาทตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 60 เรื่อยๆ มา

          ส่วนอาคารชุดในไตรมาสแรกปี 62 อยู่ที่ 27,128 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% ก่อนที่จะปรับลดลงทุกไตรมาส เช่นเดียวกับมูลค่าการโอนที่ไตรมาส แรกมี 76,003 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19% และปรับลดลงทุกไตรมาส (36.2%, 21.9% และ 32.1%)

          ทั้งนี้ ในผลสำรวจทางศูนย์ข้อมูลอสังหา- ริมทรัพย์ พบการเปลี่ยนแปลงอันเป็นผลจากมาตรการ LTV โดยข้อมูลโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณการตลอดปี 2562 คาดจะมีจำนวน 306,911 หน่วย ลดลงถึง 15.6% เมื่อเทียบกับปี 61 ที่มียอดโอนสูงถึง 363,711 หน่วย และเทียบกับปี 60 ลดลงเพียง 2.59% ในส่วนของมูลค่าการโอนตลอดทั้งปี 62 คาดว่าจะมีตัวเลขประมาณ 746,924 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 61 ที่มีมูลค่าการโอนสูงกว่าทุกปีมีตัวเลขอยู่ที่ 839,496 ล้านบาท ส่งผลให้ตัวเลขปี 61 เทียบ 60 (ปี 60 มูลค่าการโอน 674,116 ล้านบาท) เพิ่มขึ้นระดับ 24.5% แต่หากเทียบมูลค่าการโอนปี 62 กับปี 60 แล้วมูลค่าการโอนยังปรับตัวลดลงประมาณ 10.8%

          กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมูลค่าโอนลดฮวบ 15.1%

          นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยังได้วิเคราะห์ถึงข้อมูลโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการ ลงทุนของภาคอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากนั้น ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 62 หน่วยโอน 25,877 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% สัดส่วนโครงการแนวราบและแนวสูงใกล้เคียงกัน ส่วนมูลค่าการโอน 69,837 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.5% แนวราบจะมีมูลค่า 36,931 ล้านบาท สูงกว่ามูลค่าการโอนของอาคารชุดที่มีตัวเลข 32,908 ล้านบาท แต่หากพิจารณาเป็นรายไตรมาสนั้น คาดไตรมาสแรก ทั้งหน่วยโอนและมูลค่าปรับสูงขึ้น โดยหน่วยโอน 46,130 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.6% และมูลค่าอยู่ที่ 142,461 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.8% แต่แนวโน้มตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป ทั้งหน่วยโอนและมูลค่าการโอนจะปรับลดลงทุกไตรมาส ส่งผลให้ตลอดทั้งปี 62 คาดการณ์ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจำนวนหน่วยอยู่ที่ 161,457 หน่วย ลดลง 17.9% (ปี 61อยู่ที่ 196,630 หน่วย) มูลค่าการโอนอยู่ที่ 479,904 ล้านบาท ลดลง 15.1% เมื่อเทียบกับมูลค่าในการโอนปี 61 ที่ 565,112 ล้านบาท

          เช่นเดียวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค ที่พบว่าข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ทุกไตรมาส ของปีนี้ ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอน ขณะที่ประเภทแนวราบและแนวสูง ก็ปรับตัวลดลงทุกไตรมาสเช่นกัน คาดการณ์ว่าตลอดทั้งปี ตลาดอสังหาฯ ในภูมิภาคโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 145,454 หน่วย ลดลง 12.9% และมูลค่าการโอนอยู่ที่ 267,020 หน่วย ลดลง 2.7%