ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี หรือ TMB Analytics ประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ จะมีสต็อกคอนโดมิเนียมสะสมเพิ่มขึ้นอีก 25% จากเดิมประมาณ 10% หลังถูกกระทบจากมาตรการควบคุมของรัฐและภาวะเศรษฐกิจ ชะลอตัว โดยแนะนำให้ธุรกิจเร่งระบายสต็อก บางพื้นที่ เน้นเจาะตลาดเฉพาะมากขึ้น

          ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ถือเป็นแหล่งอสังหาริมทรัพย์สำคัญของไทย ในปี 2561  ที่ผ่านมามีมูลค่า 320,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.4% ของตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) โดยการขยายตัวของระบบขนส่งที่มีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงกลายเป็นแหล่งรวมผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ

          ในช่วงที่ผ่านมา "อัตราการดูดซับ" หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปีอยู่ราว  90% ของโครงการใหม่ในแต่ละปี แต่นั่นคือ สถานการณ์ก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ที่ได้ใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2562 แล้ว รวมถึงก่อนสถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่มีการคาดการณ์ว่าจะปรับลดเป้าหมายการเติบโตเศรษฐกิจของไทย ลงจากต้นปี เช่นเดียวกับเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในตลาดนี้

          จากการประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโด ซึ่งแยกออกเป็น 3 กลุ่ม  ตามลักษณะของผู้ซื้อ คือ กลุ่มที่ 1  ผู้อยู่อาศัยเอง (สัดส่วน 60% ของการซื้อรวม)  ส่วนใหญ่อยู่ในคอนโดราคา 3-10 ล้านบาทเป็นหลัก

          กลุ่มนี้จะถูกกระทบจากปัจจัยกำลังซื้อ ภาวะเศรษฐกิจ ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นและ ราคาคอนโดที่อยู่ในระดับสูง ทำให้อัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 85% แม้ว่าจะรัฐ จะได้มีมาตรการกระตุ้นการซื้อด้วยการให้หักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแก่ผู้ซื้อตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 29 เม.ย.-31 ธ.ค.2562

          ส่วนกลุ่มที่ 2 ผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการเก็งกำไร (10% ของการซื้อรวม) ในกลุ่มนี้ จะหมายถึงผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อคอนโด เป็นยูนิตที่สองและสามเป็นต้นไป

          รวมถึงกลุ่มที่ 3 คือ ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ในระยะยาว (30% ของการซื้อรวม) จากข้อมูล พบว่าส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อลงทุนชาวต่างชาติ  (อาทิ สิงคโปร์ ญี่ปุ่น และจีน) ซึ่งคิดเป็น 90% ของการซื้อกลุ่มนี้ เป็นการซื้อเพื่อ ปล่อยเช่าในระยะยาว

          สำหรับนักท่องเที่ยวหรือผู้ที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศไทยและ การซื้อของชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาต ให้ขอสินเชื่อในไทย ประเมินว่า 2 กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบทั้งจากภาวะเศรษฐกิจของผู้ซื้อทั้งของไทยและต่างชาติ และมาตรการ LTV ทำให้ขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ ได้ยากขึ้น เพราะจะต้องมีวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20-30% จากเดิมอยู่ที่ 10% ทำให้อัตราการดูดซับลดลงจาก 90% เป็น 70%

          ทางศูนย์วิเคราะห์ฯ คาดว่าในระยะสั้นๆ  จะปรับตัวดีขึ้นในส่วนของผู้ซื้อเป็น ที่อยู่อาศัย หลังจากรัฐฯได้ออกมาตรการ เฉพาะหน้าเพื่อกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อลดการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก และผลจากการควบคุม สินเชื่อเก็งกำไร

          ประเมินว่าทั้งปี 2562 มูลค่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯที่ลดลงประมาณ 48,000 ล้านบาทหรือมีอัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 75% จากปกติอยู่ที่  90% ผลคือ ปริมาณคอนโดมิเนียม ค้างสต็อกในปีหน้ามีมากขึ้น (ในปี 2560  มียูนิตที่ค้างสต็อกอยู่แล้วราว 76,790 ยูนิต ส่วนใหญ่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต) จะเป็นปัจจัยกดดันด้านราคาคอนโดมิเนียมให้ลดลง

          โดยเฉพาะในพื้นที่ชั้นนอกทางทิศเหนือและใต้ ทำให้แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตได้ต่ำและเน้นการลงทุนในตลาดเฉพาะกลุ่มมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงจากสต็อกค้าง

          สำหรับเกณฑ์ LTV ของ ธปท. เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าว กำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้านในสัญญาที่สอง และอยู่ระหว่างผ่อนบ้านในสัญญาแรกไม่เกิน 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% หรือมีระดับ LTV อยู่ที่ 80% ส่วนผู้ที่ผ่อนบ้านในสัญญาแรก เกิน 3 ปีขึ้นไปแล้ว หากต้องการซื้อบ้านสัญญาที่สอง สามารถลดเงินดาวน์เหลือ 10% หรือมี LTV ที่ 90%

          ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อบ้านซึ่งมีมูลค่า สูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% หรือมีมูลค่า LTV อยู่ที่ 70-80%  โดยสาเหตุที่ ธปท. ออกเกณฑ์ดังกล่าว เพื่อควบคุมความเสี่ยงที่อาจมีต่อระบบ การเงิน หลังจากพบว่าช่วงที่ผ่านมา สถาบัน การเงินผ่อนคลายกฎเกณฑ์การปล่อย สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก

          ก่อนหน้านี้ "รณดล นุ่มนนท์" รอง ผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธปท.  ระบุว่า มาตรการ LTV ที่ ธปท. นำมาใช้ ถือเป็น เครื่องมือที่ช่วยดูแลเสถียรภาพระบบการเงิน ช่วยกำกับดูแลความเสี่ยงเฉพาะจุด ซึ่งจะช่วยให้คุณภาพสินเชื่อดีขึ้น ปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) ในสินเชื่อบ้านในระยะข้างหน้าจะมีแนวโน้มดีขึ้น

          นอกจากนี้ เขายังระบุว่า การออกมาตรการ LTV มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันและ ป้องปราม โดยหวังให้เกิดการเปลี่ยน พฤติกรรมของทุกภาคส่วน ให้เกิดความเข้มแข็ง  รองรับความผันผวนทางเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น ในอนาคตได้และยังช่วยลดความเปราะบางในระบบการเงินด้วย