อสังหาริมทรัพย์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยช่วงปี 2561 ต่อเนื่องถึงครึ่งแรกของปี 2562 เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเด่นชัด อันเป็นมาจากปัจจัยลบหลายประการ ภาวะเศรษฐกิจ การเมือง ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น หนี้ครัวเรือนสูง แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะมาตรการควบคุม LTV ซึ่งคาดการณ์ว่าตลอดปี 2562 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะติดลบกว่า 15% แต่ หากแยกเป็นรายเซกเมนต์ ตลาดคอนโดมิเนียมจะ ได้รับผลกระทบหนักสุด เพราะเจอผลจาก LTV มากกว่า ซึ่งประเมินว่าปี 2562 จะติดลบประมาณ 20% ส่วนตลาดบ้านแนวราบคาดว่าจะติดลบประมาณ 10%

          แนวโน้มการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีต่อเนื่อง และยังไม่มีทีท่าว่าจะหันหัวขึ้น เนื่องจากปัจจัยบวกยังไม่มีให้เห็นความไม่มีเสถียรภาพของรัฐบาลยังคงส่งผลต่อความเชื่อมั่นทั้งนักลงทุนและผู้บริโภค ภาวะเศรษฐกิจยังคงชะลอตัว สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนที่ทำให้ตลาดโลกสั่นคลอน แม้ว่าการเจรจานอกรอบการประชุมสุดยอดกลุ่มประเทศ G20 จะมีข่าวดีว่า ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ และ ประธานาธิบดีสี จิ้นผิง ตกลงใจที่จะระงับสงครามการค้า "เป็นการชั่วคราว" เพื่อเปิดโอกาสให้คณะเจรจาของ ทั้งสองฝ่ายเริ่มรื้อฟื้นเพื่อคลี่คลายปัญหาการค้า แม้ว่าจะไม่ใช่บทสรุปว่า ทั้งสองประเทศจะไม่ทำสงครามการค้า แต่ก็เป็นทิศทางที่ดีว่าจะมีกระบวนการเจรจาเพื่อหาทางแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น โลกได้หายใจหายคอได้อีกครั้งอสังหาฯ ปี 62 ติดลบยกแผง

          นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคม ธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเชื่อว่า ตลอดทั้งปี ภาคอสังหาฯ โดยรวมจะติดลบทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น ยอดเปิดตัว ยอดขาย ยอดโอน ซึ่งคาดว่าภาพรวมของตลาดยอดขายใหม่จะติดลบประมาณ 15% โดยตลาด คอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบมากที่สุดคือติดลบ 20% ขณะที่บ้านแนวราบคาดว่าจะติดลบประมาณ 10%

          ในช่วงครึ่งปีแรกตลาดอสังหาฯอาจได้รับอานิสงส์จากการเร่งก่อก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ ใน วันที่ 1 เมษายน ทำให้มียอดโอนที่สูงกว่าปกติเมื่อเฉลี่ยทั้ง 6 เดือนแรกแล้วตลาดยังคงตัว แต่หากดูตัวเลข หลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้แล้วจะพบตลาดลดลงอย่างต่อเนื่อง

          นอกจากนี้ ยังเชื่อว่าการคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา ส่งผลให้เงินบาทแข็งค่าขึ้น กระทบ การท่องเที่ยว การส่งออกและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ทั้งนี้ กนง.ควรจะปล่อยให้กลไกการเงิน เป็นไปตามภาวะ เพื่อสะท้อนภาพที่แท้จริงของตลาด

          ภาษีใหม่ที่คาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 63
          เรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะมีบังคับใช้ภายในปี 2563 จะทำให้คอนโดฯที่อยู่ในมือผู้ซื้อ นักลงทุน หรือปล่อยเช่า หรือที่ซื้อไว้เป็นหลังที่สอง จะนำออกมาขาย เพราะไม่ต้องการจ่ายภาษี ซึ่งจะทำให้สินค้าใน กลุ่มนี้จะเข้ามาแข่งขันกับคอนโดฯที่มีสต๊อกคงค้างของ ผู้ประกอบการที่มีอยู่ล้นในตลาด และจะเห็นการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกบ้านพร้อมอยู่มากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขาย ดังนั้น ผู้ประกอบการควรพิจารณาอย่างรอบคอบในการลงทุนใหม่ หรือไม่ควรโหมเปิดโครงการใหม่ เพื่อกระตุ้นยอดขาย เพราะหากตลาดกลับมาดีขึ้นอาจไม่มีเม็ดเงินมากพอในการลงทุนรอบใหม่

          "ผู้ประกอบการต้องยอมรับว่า ตลาดปีนี้ไม่ดีจริง ควรลดความหวังที่จะเติบโตลงเอาแค่โตเท่าเดิมก็เก่งแล้ว เมื่อยอมรับก็จะลงทุนอย่างระมัดระวังและประคับประคองให้สามารถผ่านช่วงนี้ไปได้ คนไหนที่ยังลุยหนักอยู่ ระวังทุนจะหมดก่อน เมื่อตลาดดีก็ไม่มีเงินลงทุนเพียงพอ ที่จะลุยต่อ ตอนนี้เริ่มเห็นผู้ประกอบการออกหุ้นกู้ดอกเบี้ยสูงๆ เพื่อดึงดูดนักลงทุนแสดงว่าต้องการเงินทุนมาก แต่คงไม่มีใครล้ม" นายอธิปกล่าว

          บิ๊กอสังหาฯ ยังลุยต่อ

          แม้ว่าตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะชะลอตัว แต่ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงต้องเดินหน้าสร้างยอดขายต่อเนื่อง หลายรายยังคงเปิดโครงการใหม่ตามแผนที่วางเอาไว้ จากการรวบรวมพบว่า 5 บริษัทอสังหาฯ ต้องทำยอดขายรวมให้ได้ 159,209 ล้านบาท ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เป้า 41,800 ล้านบาท บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) 35,000 ล้านบาท บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) 36,000 ล้านบาท บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) 28,000 ล้านบาท บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) 18,409 ล้านบาท

          ในช่วงครึ่งปีแรก คาดว่ายอดขายของแต่ละบริษัท ยังคงเติบโต เนื่องจากได้รับอานิสงส์ของยอดขายในไตรมาสแรกที่มาหนุนไตรมาส 2 ส่วนตลาดรวมคงซบเซา อันเป็นผลจากการบังคับใช้มาตรการ LTV ทำให้ในไตรมาสแรกและต่อเนื่องไตรมาส 2 การเปิดโครงการของผู้ประกอบการมีไม่มากเท่ากับครึ่งหลังของปี 62 ซึ่งแต่ละบริษัท ได้ประกาศชัดเจนจะมีการลงทุนและพัฒนาโครงการพร้อมเปิดการขายโครงการใหม่

          จากการรวบรวมเฉพาะครึ่งปีหลัง ใน 5 บริษัท จะมีมูลค่าการเปิดโครงการสูงเกือบ  140,000 ล้านบาท บริษัทเสนาฯ สูงถึง 13 โครงการ (รวมโครงการร่วมทุน) อยู่ที่ 37,000 ล้านบาท บริษัทเอพีฯ 23 โครงการ มูลค่า 27,265 ล้านบาท บริษัทศุภาลัยฯ 22 โครงการ มูลค่า 21,000 ล้านบาท บริษัทโนเบิลฯ 18,000 ล้านบาท และบริษัทออริจิ้นฯในแผนไตรมาส 3 จะเปิด 6 โครงการ มูลค่า 8,100 ล้านบาท

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัทเอพีฯ กล่าวว่า เอพี เชื่อว่าดีมานด์ลูกค้าที่มองหาที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่เป็นดีมานด์ที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น 'โลเกชัน' 'แบบบ้าน' และ 'แพกเกจราคา' ต้องใช่ถึงตัดสินใจซื้อ โดยในส่วนของธุรกิจอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง เชื่อว่าผู้ประกอบการทุกรายต่างเฝ้าระวังและติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด ทั้งเรื่องความชัดเจนทางการเมือง ที่จะเป็นส่วนสำคัญในการดึงความเชื่อมั่นจากลูกค้าทั้งเรียลดีมานด์และนักลงทุน โดยคาดการณ์อานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ ที่จะเข้ามากระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศให้กลับมาเติบโตอีกครั้ง

          ดร. ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการเงิน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทฯ สามารถทำยอดขายได้สูงต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 2/2562 สามารถสร้างยอดขายกว่า 6,100 ล้านบาท เติบโต 27% จากไตรมาสแรก ส่งผล ให้ช่วงครึ่งปีแรกบริษัทมียอดขายสะสมกว่า 10,915 ล้านบาท คิดเป็น 30% ของเป้าหมายการขายทั้งปีที่ 36,000 ล้านบาท มาจากการขายโครงการเดิมที่มีอยู่ในมือ เป็นหลัก โดยในไตรมาส 2 บริษัทได้เปิดตัว โครงการ ไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย (มูลค่าเกือบ 10,000 ล้านบาท) เป็นโครงการไฮไลต์ที่ร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง สามารถสร้างยอดขายได้ถึง 39% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขาย ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้านั้น ตลาดยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังเปิดตัวโครงการยูนิโอ ทาวน์ ประชาอุทิศ 76 (มูลค่า 1,300 ล้านบาท) ซึ่งเป็นโครงการแนวราบ ซึ่งตามแผนทั้งปี เปิด 10 โครงการมูลค่า 38,000 ล้านบาท

          "บริษัทมั่นใจในการเปิดโครงการใหม่ โดยมีที่ดินพร้อมพัฒนากว่า 10 แปลง สำหรับเตรียมเปิดโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ตอบสนองความต้องการของลูกค้าในราคาที่สามารถจับจองเป็นเจ้าของได้ ได้แก่ สามย่าน สุขุมวิท ทองหล่อ เป็นต้น และโครงการแนวราบแบรนด์ใหม่ที่พร้อม เปิดตัว "URBANIO แจ้งวัฒนะ" ซึ่งคาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีเหมือนที่ผ่านมา"

          ท่องเที่ยวบูมหนุนตลาดโรงแรมโต

          อย่างไรก็ตาม การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจผันผวน จึงไม่ควรพึ่งพิงรายได้จาก การขายเพียงอย่างเดียว การกระจายการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า หรือ สร้างรายได้ระยะยาว อาทิ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรมเป็นต้น จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการในการกระจายความเสี่ยง โดยเฉพาะการลงทุนโรงแรม เนื่องจากการเติบโตของการท่องเที่ยวไทย ที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติในปี 2561 ที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยประมาณ  38.27 ล้านคน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 7.54% จากในปี 2560 และมีรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ 2 ล้านล้านบาท เติบโต 9.63% จากปี 2560  สำหรับในปี 2562 กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาได้มีการคาดการณ์ไว้ว่า อาจจะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศสูงถึง 40 ล้านคน เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 4.5%

          เริ่มจากบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ "S" ขยายไลน์ธุรกิจมาตลาดอสังหาฯ ก็บุกตลาดอย่าง ต่อเนื่อง ทั้งการลงทุนพัฒนาใหม่และเทกโอเวอร์ โดย นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สิงห์ เอสเตท ประกาศแผนการลงทุนของสิงห์ เอสเตทฯ นั้น ยังคง เดินหน้าลงทุนและพัฒนาโครงการทั้งในประเทศและ ต่างประเทศ ตามแผน" โกลบอล โฮลดิ้ง คัมปานี" โดยเชื่อว่าในครึ่งปีหลังนี้ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัว เห็นได้จากเดือนพฤษภาคม 62 ที่ผ่านมา มีลูกค้าเข้าแวะชมโครงการมากขึ้น เนื่องจากการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น โดยในปีนี้ เตรียมงบลงทุน 8,000-10,000 ล้านบาท สำหรับธุรกิจโรงแรม บริษัทจะนำ บริษัท เอส โฮเทล แอนด์ รีสอร์ท จำกัด (มหาชน) หรือ SHR เข้าจดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์ พร้อมขยายลงทุนในแหล่งท่องเที่ยวอย่าง ต่อเนื่อง ทั้งนี้ภายในปี 2563 รายได้จากธุรกิจโรงแรมจะมีสัดส่วนเกือบ 50% เมื่อเทียบกับรายได้รวมของสิงห์ฯ และคาดว่าในอีก 5 ปี ธุรกิจโรงแรมของสิงห์ จะมีห้องพักให้บริการ 10,000 ห้อง

          'แอสเสท เวิรด์' ลุยเพิ่มพอร์ต รร. 8,500 ห้อง

          ด้านยักษ์ใหญ่อีกรายบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทโฮลดิ้งที่ดูแลธุรกิจอสังหาฯ ในกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ และกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์ ของกลุ่มทีซีซีของ "เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี" เตรียมเข้าจดทะเบียนใน ตลาดหลักทรัพย์ ทุนจดทะเบียน 32,000 ล้านบาท ชำระแล้ว 24,000 ล้านบาท โดยให้ นางวัลลภา ไตรโสรัส ลูกสาวคนที่ 2 เป็นผู้บริหารในตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ ซึ่งมีสินทรัพย์ซึ่งประกอบด้วย โรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีกหลากหลายรูปแบบ มีมูลค่ารวม 92,759 ล้านบาท มีโรงแรมที่เปิดดำเนินการแล้วทั้งหมด 10 แห่ง มีจำนวนห้องพักรวมทั้งสิ้น 3,432 ห้อง ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ เชียงใหม่ สมุย กระบี่ และภูเก็ต และยังมีโรงแรมอีก 5 แห่งที่กำลังอยู่ระหว่างการปรับปรุง หรือพัฒนาใหม่ รวมถึงโรงแรมที่ได้เซ็นสัญญาซื้อและ จะเริ่มทยอยเข้ามาในพอร์ตอีก 12 แห่ง ซึ่งจะทำให้ แอสเสท เวิรด์ มีจำนวนห้องพักประมาณ 8,500 ห้อง ที่บริหารงานโดยผู้บริหารโรงแรมชั้นนำระดับสากล เช่น แมริออท อะ ลักซ์ชูรี คอลเล็คชั่น บันยันทรี และฮิลตัน

          ตั้งเป้าปี64 รายได้ รร. 5,300 ล้าน

          นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)หรือ PF กล่าวว่า ปีนี้ธุรกิจโรงแรมของบริษัทจะมี ผลประกอบการเติบโตอย่างโดดเด่น ส่วนหนึ่งเป็นผล มาจากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยที่ยังคงเติบโต มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศเพิ่มขึ้น

          สำหรับธุรกิจโรงแรมของกลุ่มบริษัทในปีนี้ คาดจะมีรายได้ 4,200 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 44% จากปีที่ผ่านมา โดยจะเป็นรายได้จากโรงแรมในประเทศ ภายใต้บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) จำนวน 3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 1,739 ล้านบาทในปีก่อน และอีก 1,200 ล้านบาท มาจากโรงแรมต่างประเทศ ซึ่งปีที่ผ่านมาทำได้ 1,175 ล้านบาท โดยรายได้จากธุรกิจโรงแรมจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 20% ของ รายได้รวมของบริษัท เทียบกับปีที่ผ่านมาซึ่งคิดเป็น 14.8% กลุ่มบริษัทยังตั้งเป้าจะเพิ่มรายได้จากธุรกิจโรงแรมใน ปี 2564 เป็น 5,300 ล้านบาท โดยคาดว่ารายได้จาก นักท่องเที่ยวต่างชาติจะมีการขยายตัวต่อเนื่อง ซึ่งลูกค้าโรงแรมของกลุ่มบริษัท 5 อันดับแรกเป็นชาวต่างประเทศ ได้แก่ จีนซึ่งเป็นกลุ่มท่องเที่ยว รองลงมาเป็นญี่ปุ่นซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มธุรกิจ จากสหรัฐอเมริกาซึ่งเป็นกลุ่มประชุม จากอินเดียที่นิยมมาจัดงานแต่งงาน และชาวเกาหลี ซึ่งเป็นทั้งกลุ่มธุรกิจและท่องเที่ยวในสัดส่วนเท่าๆ กัน

          บริษัทชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CI รุกธุรกิจโรงแรมอย่างต่อเนื่อง และมีชื่อเสี่ยงในเรื่องของการบริหารโรงแรมระดับลักชัวรี โดยปัจจุบัน มีโรงแรมจำนวน 3 แห่ง มีจำนวนห้องพักอาศัยรวม 128 ห้อง นอกจากนี้ ยังให้บริการที่ปรึกษาบริหารงานโครงการและโรงแรมศรีพันวาไห่หนาน มณฑลยูนนานประเทศจีน มีมูลค่าโครงการกว่า 18,000 ล้านบาท ของบริษัท จุนฟา เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งเป็นพันธมิตรจากประเทศจีน โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างโซนโรงแรม คาดจะสร้างเสร็จและเปิดให้บริการได้ในปี63 และบริษัทจะมีรายได้จากการบริหารงานโรงแรมดังกล่าว ซึ่งจะเป็นรายได้ระยะยาวให้กับบริษัทในอนาคต