ประกายดาว แบ่งสันเทียะ

          กรุงเทพธุรกิจ

          หลายปัจจัยลบตั้งแต่ปลายปี 2561 จนถึงกลางปี 2562 ส่งผลทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมพื้นฐาน (Real Sector) เผชิญกับอุปสรรครุมเร้าทั้ง ภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับภาพรวมการส่งออกหดตัว การท่องเที่ยวขยายตัวในระดับต่ำกว่าที่ผ่านมา ต้นทุนค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น

          เมื่อผสมโรงกับมาตรการกำกับดูแล ผ่านสถาบันทางการเงิน (Macroprudential) ที่ควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯที่วางแผนตุนที่ดิน และเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2562 ต้องประเมินปัจจัยลบก่อนปักหมุดโครงการใหม่ จากกำลังซื้อที่ลดลง

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินผลกระทบ ภายหลังจากมีที่นำมาตรการกำกับดูแล ผ่านสถาบันทางการเงิน โดยกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV-Loan to Value) ว่า ในช่วงประมาณ 2-3 เดือนหลังจากออกมาตรการ (เริ่มมาตรการ 1 เม.ย.2562) พบว่า ยอดโอน ลดลงค่อนข้างสูง ซึ่งผลกระทบไม่เพียง ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังส่ง ผลกระทบในวงกว้างไปยังต่างจังหวัด โดยเฉพาะ "หัวเมืองใหญ่" ในจังหวัดหลักของแต่ละภูมิภาค อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ระยอง ขอนแก่น มียอดโอนลดลง

          โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ของปี 2562 แยกเป็นหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 4.8% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 0.8%

          "ภาพรวมอสังหาฯทั่วประเทศซึมลง จากฟังเสียงสะท้อนผู้ประกอบการ เริ่มสะท้อนมาว่า มาตรการแอลทีวี ออกฤทธิ์ขยายวงกว้างไปต่างจังหวัด ทั้งๆที่ก่อนหน้านี้เข้าใจว่าต่างจังหวัดจะไม่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากเป็นตลาดความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) แต่กลับพบว่าจริงๆ ก็มี ปัญหา เพราะคนย้ายที่ทำงานไปหัวเมืองใหญ่ ในต่างจังหวัดไม่ใช่บ้านหลังแรก และ ส่วนใหญ่ไม่มีเงินออม มีติดแบล็คลิส หรือเคยกู้ร่วมกับคนอื่นรวมถึงราชการที่เบิกค่าที่พักมาซื้อบ้าน เมื่อโดนพิษของมาตรการนี้ก็ทำให้ตลาดคนย้ายถิ่นฐานทำงานก็หายไป ทั้งคนเดินชมโครงการก็ลดลงจากวันละ 50 ราย เหลือ 5 ราย หรือ 10% ส่วนยอดขายก็ลดลงเช่นกัน "

          เขายังกล่าวต่อว่า เมื่อเห็นสัญญาณของผลกระทบในวงกว้างที่ไม่เพียงแค่ ในกรุงเทพฯ ขณะที่มาตรการของธปท. ที่ต้องการสกัดจำกัดเฉพาะกลุ่มนักเก็งกำไร แต่มาตรการแอลทีวีกลับส่งผลกระทบลามไปยัง ผู้ต้องการซื้อบ้านจริง ธปท. จึงต้องทบทวนวางมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ "เฉพาะกลุ่ม" มากกว่าออกมาตรการเพื่อควบคุมกลุ่ม ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย "ทั้งตลาด" ซึ่งส่งผลกระทบ ทำให้ภาพรวมอสังหาฯซบเซาอย่างเห็นได้ชัด

          "ในช่วงนี้ธปท. กำลังทบทวนการใช้มาตรการโดยเชิญผู้เกี่ยวข้องไปให้ความเห็นรวมถึงศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ จึงต้องมีข้อเสนอแนะให้วางมาตรการให้เฉพาะเจาะจง ในกลุ่มนักเก็งกำไรเป็นหลัก ซึ่งคนกลุ่มนี้ มีสัดส่วน 10% เท่านั้น แต่กลับส่งผลกระทบ ในหลายภาคส่วนทั้งคนต้องการซื้อบ้านจริง และนักลงทุนระยะยาว หากธปท.ปรับทบทวนมาตรการใหม่ เชื่อว่าจะทำให้สถานการณ์ การจองซื้อบ้านในช่วงครึ่งปีหลังปรับตัวดีขึ้น"

          รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังกล่าวต่อว่า ตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซา ยังทำให้ที่อยู่อาศัยเหลือขาย (อุปทาน) หรือสต็อกคงค้างในกรุงเทพฯปริมณฑล ช่วงปี 2562 มีค่าเฉลี่ยสูงที่สุด ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2557-2561 สะท้อนให้เห็นว่า อุปทานเหลือขายในตลาดยังมีจำนวนมากกว่าความต้องการ หรือ อัตราดูดซับในตลาด (Absorption Rate) โดยตั้งแต่ปี 2557 ถึงครึ่งปีแรกของปี 2561 ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000-140,000 ยูนิต ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลัง ปี 2561 ขึ้นมาอยู่ที่ 154,628 ยูนิต และช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ลดลงมาเล็กน้อยอยู่ที่ 150,333 ยูนิต

          จากตัวเลขดังกล่าวส่งผลทำให้มี ยอดรวมที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั้งการเปิดตัวใหม่ และที่ขายได้ ทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยว รวมถึงเหลือขายในตลาดมีอุปทานเพิ่มขึ้น ในปี 2557-2560 อยู่ที่ระหว่าง 392,721 -450,000 ยูนิต ในปี 2561 ครึ่งแรก ของปี ขึ้นมาอยู่ที่ 452,220 ยูนิต และ ครึ่งหลังของปีอยู่ที่ 492,045 ยูนิต กระทั่ง ปี 2562 ตัวเลขขึ้นมาอยู่ที่ 504,744 ยูนิต ส่งผลทำให้ภาพรวมสต็อกในปี 2562 สูงเกิน ค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

          "ตัวเลขสต็อกมีค่าเฉลี่ยใน 5 ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่ไม่สูงเกินค่าเฉลี่ย แต่เมื่อเข้าสู่ ปี 2562 มีอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ย ถือเป็นประเด็นที่ต้องให้ข้อมูลผู้ประกอบการอสังหาฯ ช่วยควบคุม ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะกำลังซื้อในการดูดซับยังไม่ค่อยดีนัก ซึ่งเป็นเครื่องมือที่ช่วยผู้ประกอบการให้ช่วยกันระมัดระวังซัพพลายเกินความต้องการ เพื่อป้องกันการเกิดฟองสบู่"

          อย่างไรก็ตาม การพิจารณาธุรกิจ อสังหาฯในปัจจุบันยังไม่ควรพิจารณาเฉพาะ ยอดสต็อกคงค้างโดยดูจากบ้านใหม่ หรือบ้านมือหนึ่ง เท่านั้น เพราะปัจจุบันตลาด บ้านมือสอง กำลังเข้ามาเป็นทางเลือก ให้กับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน โดยทางศูนย์ข้อมูล อสังหาฯได้เข้าไปสำรวจบ้านมือสอง ที่ประกาศขายบนอินเทอร์เน็ตพบว่า มีปริมาณถึง 1.2 แสนยูนิต ซึ่งถือเป็นจำนวนมากอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องมาจาก อยู่ในทำเลที่ดี และราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง ตลาดความต้องการบ้านมือสองจึงมีจำนวนเพิ่มขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรพิจารณาซัพพลายที่เหลือในตลาด ควบคู่กับตลาดบ้านมือสอง เพราะเป็นความเสี่ยงที่เพิ่มสต็อกเข้ามาในตลาดขณะที่ความต้องการหรือกำลังซื้อของประชาชนมีจำกัด