อสังหาริมทรัพย์ ..."อนาคตยากคาดการณ์" คำกล่าวนี้ครอบคลุมทุกทั่วตัวตน..!! ไม่เว้นแม้แต่การประกอบธุรกิจ ที่แม้ว่าจะมีการจัดทำผลสำรวจข้อมมูล จัดทำรายงานและวิจัยตลาด เพื่อคาดการณ์แนวโน้มตลาดแล้ว แต่ตัวแปรและปัจจัยรอบด้านใหม่ๆ ยากต่อการพยากรณ์

          วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่มีข้อยกเว้น ก่อนหน้านี้ ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ นักวิเคราะห์ วิจัยตลาด มีการออกมาคาดการณ์แนวโน้มตลาดในแต่ละปี บนพื้นฐานข้อมูลที่แต่ละคนมีอยู่ แม้ผลคาดการณ์แนวโน้มจะคลาดเคลื่อน บ้าง แต่ก็ไม่ได้เกิดการคลาดเคลื่อนมากนัก ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯยังสามารถสร้างรายได้และกำไรจากธุรกิจ อย่างต่อเนื่อง ในทุกๆปี

          แต่ในปี 62 นี้ ต้องบอกว่าสถานการณ์ตลาด "หักปากกาเซียน" แทบทุกค่าย เพราะปัจจัยลบที่เกิดขึ้น และเข้ามากระทบตลาดนั้น เป็นตัวแปรที่แม้จะมีการคาดการณ์ไว้แล้วแต่ควบคุมยาก ส่งผลให้ตลาดในปีนี้ผันผวนอย่างหนัก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯในตลาด ทำได้เพียงชะลอแผนธุรกิจ เพื่อรอดูภาวะก่อนตัดสินใจปรับแผนธุรกิจ เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ตลาด และตัวแปรที่เข้ามา กระทบ

          สำหรับตัวแปรสำคัญและไม่เคยห่างหายไปจากตลาดอสังหาฯ คือ ปัญหากำลังซื้อที่หดหายไปของผู้บริโภค โดยมีปัจจัยหลักมาจากหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่อง รวมถึงเรื่องการ "เก็งกำไร"ซึ่งหลายคนอาจมองว่าไม่ใช่ปัญหาใหญ่ หากมีการระมัดระวังให้มาก แต่อย่าลืมว่า ปัญหาการเก็งกำไรนั้น คือตัวแปรสำคัญและอาจก่อให้เกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจ จนสร้างให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจเหมือนในปี 40 ซึ่งทำเอาสถาบันการเงินจำนวนมากล้มหายตายจาก และส่งผลให้เศรษฐกิจถอยหลังมาแล้ว

          ดังนั้น เพื่อป้องการซ้ำรอยปี 40 เพื่อควบคุมและป้องกันปัญหาที่จะตามมาในอนาคต ธนาคาร แห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงออกมาตรการควบคุม สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ (LTV) ออกมาป้องกันโอกาสการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPLs ในกลุ่ม สินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการควบคุมสินเชื่อออกมา แต่ปัญหา NPLs ในระบบการเงินของไทย กลับยังมีอยู่ในระดับสูงติด อันดับต้นๆของโลก


          ทั้งนี้ แนวโน้มสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยในปี 2562 นี้ ถูก คาดการณ์ว่า จะเติบโตในระดับ 4% หลังจากช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา สินเชื่อที่อาศัยมีการเติบโตสูงถึง 8% ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้บริโภคเร่งขอสินเชื่อ (หรือพูดง่ายๆ ว่า เป็นการก่อหนี้ระยะยาว) เพื่อให้ทันก่อนมาตรการ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์ใหม่ที่เริ่มบังคับแล้วในวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา อย่างไรก็ดี ในส่วนสถานการณ์ NPLs ของระบบธนาคารพาณิชย์ ณ มิ.ย. 62 อยู่ที่ประมาณ 447,000 ล้านบาท หรือ 3.11% ซึ่ง ถือว่าไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่มี NPLs สูงที่สุดในโลกประเทศหนึ่ง ซึ่งแม้จะเป็นผลดีที่ช่วยให้ประชาชนเข้าถึง แหล่งเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่าย แต่ก็อาจทำให้มีระดับ NPLs สูงตามไปด้วย และเป็นที่มาที่ทำให้ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ย เงินกู้กับดอกเบี้ยเงินฝากสูงที่สุดในโลกประเทศหนึ่ง

          จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้สถาบันการเงินต่างๆ ยังสนับสนุนการใช้มาตรการ LTV เพื่อเพิ่มมาตรฐานระบบการเงิน และกลั่นกรองลูกค้าคุณภาพ ป้องกันการเกิด NPL ดังนั้น การเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์ ส่งผลให้เกิดยอดปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) ในอัตราที่สูง แน่นอนว่าการเข้มงวดของแบงก์ ย่อมส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากยอดการอนุมัติลดลง โดยถูกจำกัดให้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมินมูลค่าสินทรัพย์ หรือราคาบ้าน จากเดิมที่ก่อนหน้าปล่อยกู้กัน100-110% วัลลภา ไตรโสรัส

          แม้จะมีการออกมาตรการ LTV เข้ามา ป้องกันปัญหาการเกิด NPL ในอนาคต แต่หนี้ครัวเรือนที่ยังสูงอยู่ ทำให้ ธปท. มีนโยบายการแก้ปัญหาออกมาเพิ่ม ล่าสุด ธปท.ส่งสัญญาณว่าจะออกมาตรการคุมสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (debt service ratio: DSR) โดยจะเริ่มนำมาตรฐานกลางในการคำนวณภาระผ่อนชำระหนี้เทียบกับรายได้ หรือ DSR มาใช้ในช่วงปลายปี 62 นี้ เพื่อให้มีข้อมูล DSR ของสถาบันการเงินเป็นมาตรฐานเดียวกัน เช่น การกำหนดประเภทของรายได้ หนี้สิน ค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ชัดเจน เพื่อให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน

          ทั้งนี้ การกำหนดมาตรฐานกลางในการคำนวณภาระผ่อนชำระหนี้เทียบกับรายได้ จะทำให้สถาบันการเงินเห็นความเสี่ยงจาก การปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม ที่มีความเปราะบาง เช่น กลุ่มที่มีรายได้ ไม่แน่นอน เด็กจบใหม่ที่เพิ่งเริ่มทำงาน หรือกลุ่มคนวัยใกล้เกษียณ ฯลฯ ซึ่งแนวนโยบายดังกล่าวที่เกิดขึ้นนั้น เพื่อแก้ปัญหาหนี้ภาครัวเรือน ซึ่งปัจจุบันมีอยู่สูงถึง 78.7% ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากพฤติกรรมการก่อหนี้ของคนไทย โดยผลการศึกษาของสถาบัน วิจัยเศรษฐกิจ ป๋วย อึ๊งภากรณ์ ระบุว่า "คนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้นมากขึ้น นานขึ้น" คือ เริ่มเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อย ขณะที่ยอดหนี้ลดลงไม่มาก แม้จะเข้าสู่วัยเกษียณอายุ บ่งชี้ถึง "ปัญหาหนี้สินเกินตัว"

          การออกมาตรการ DSR ของ ธปท. เพื่อควบคุมสินเชื่อปล่อยใหม่ โดยนำภาระหนี้ของผู้ยื่นกู้ มาประกอบการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย แน่นอนว่าจะยิ่งส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาดให้ลดลง เช่น หากผู้กู้ มีภาระผ่อนรถ ผ่อนบัตรเครดิต ผ่อนมือถือ ผ่อนทีวี อยู่แล้วจะกู้ซื้อบ้าน จะมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น จากเมื่อก่อนอาจจะกู้ได้ แต่หลังจากนี้ไปคงไม่ง่ายเหมือนก่อน ซึ่งแน่นอนว่า มาตรการนี้มีเป้าหมายที่จะทำให้คุณภาพสินเชื่อที่ปล่อยออกไปดีขึ้น และเป็นการลดหนี้ภาคครัวเรือนของเราที่อยู่ในอัตราสูงลิบให้กลับมาอยู่ในภาวะปกติ

          นอกจาก LTV ที่บังคับใช้แล้ว และ DSR กำลังตามมา จะกระทบต่อกำลังซื้อแล้ว ปัจจัยด้านการเมือง ที่ผู้ประกอบการหวังว่าจะเป็นปัจจัยบวกในปีนี้ หลังจากมีการเลือกตั้งเกิดขึ้น ได้กลายมาเป็นปัจจัยลบอย่างคาดไม่ถึง หลังจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่มีการ ยืดเยื้อยาวนายกว่า 3 เดือน กว่าจะได้ทีมรัฐบาลใหม่ ทำให้ความ เชื่อมั่นต่อการเมืองและเศรษฐกิจในปีนี้แย่ลง

          อย่างไรก็ตาม หลังจากมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่เรียบร้อยแล้ว กลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ต่างหวังว่าจะได้เห็น "ฟ้าสีทอง ผ่องอำไพ" หลัง "พายุฝน" ผ่านพ้น ด้วยการผลักดันโครงการเมกะโปรเจกต์ และการอนุมัติงบประมาณด้านต่างๆ ซึ่งจะเป็นการเติมเงินเข้าสู่ระบบ จากรัฐบาล ทำให้ตลาดอสังหาฯในช่วงปลายปี กลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ก็ต้องมาประสบกับเหตุไม่คาดฝัน ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นตัวแปร ที่บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯภาวนาไม่ให้เกิดขึ้น และไม่อยากเห็น คือการก่อความไม่สงบ โดยการรอบวางระเบิดในจุดศูนย์กลางย่านเศรษฐกิจ และหลังเหตุการณ์วางระเบิดที่เกิดขึ้นแน่นอนว่า ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างมาก แม้จะเป็นระยะสั้นก็ตาม เพราะเหตุการณ์ดังกล่าวกระทบต่อการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเพียงภาคธุรกิจเดียวที่ยังมีอัตราการขยายตัวที่ดี และทำให้เม็ดเงินไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจในปีนี้

          นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบส่งผลต่อกำลังซื้อ ที่สำคัญอีกตัวที่ มาพร้อมกับการพัฒนาระบบรถไฟฟ้า คือ การปรับตัวของราคาที่ดิน ซึ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยการปรับขึ้นอยู่ที่ 8% แต่หากพิจารณาเฉพาะที่ดินในแนวรถไฟฟ้าที่เกิดแล้ว บางพื้นที่มีอัตราการปรับตัวสูง 10-20% ต่อปีหรือ อาจกล่าวได้ว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯมีการปรับตัวขึ้น 40-100% กันเลยทีเดียว และแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่ดินนี้ยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลงอีกด้วย แม้ว่าในบางช่วงจะมีการชะลอตัวลงบ้างแต่โดยมากแล้วยังมีราคาที่ขยับขึ้นต่อ

          ทั้งนี้ ที่ดินถือว่าเป็นต้นทุนหลักของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผู้ประกอบการ อสังหาฯ จะแบ่งสัดส่วนต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยออกเป็นต้นทุน จากที่ดิน 30% ค่าก่อสร้าง 20% ที่เหลือค่าบริหารจัดการ ค่าการตลาด และ ฯลฯ แต่ ณ ปัจจุบัน หลังจากที่ราคาที่ดินถีบตัวขึ้นอย่างน่ากลัว ส่งผลให้ต้นทุนที่ดินขยับจาก 30% มาอยู่ที่ 40% ของต้นทุนการพัฒนาโครงการแล้ว แน่นอนว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้จะต้องถูกผลักมาที่ ราคาบ้าน และในท้ายที่สุดแล้วผู้ที่ต้องแบกรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นก็คือ ผู้บริโภคเอง

          คอนโดฯราคาพุ่งรับต้นทุนค่าที่ดินแพง

          นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯและผู้เชี่ยวชาญการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมโซนสุขุมวิท ซึ่งมีพอร์ตบริหารการขาย จำนวน 30,000 ล้านบาท กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา (เม.ย.-มิ.ย.62) มีโครงการประมาณ 50% ของโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในระดับราคา 5 ล้านบาท ขึ้นไป มียอดขายต่ำกว่า 10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ สะท้อนให้เห็นถึงสภาพ ราคาขายห้องชุดที่สูงเกินไป ทำให้ไม่มีอุปสงค์หรือกำลังซื้อเข้ามา รองรับอุปทานในระดับราคานี้ได้

          "ผลของราคาห้องชุดที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยหลักเกิดจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นมากกว่า 20-30 % ต่อปี ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งดีมานด์ที่ดิน คือ ผู้พัฒนาอสังหาฯที่แข่งกันซื้อที่ดิน โดยเฉพาะการแทรก เข้ามาของบริษัทอสังหาฯต่างชาติ ที่เข้ามาร่วมทุนและซื้อที่ดิน ทำให้ราคาถีบตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เป็นผลทำให้โครงการต้องขายในราคาที่สูงเกินไป ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อได้"

          ดังนั้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรจะเลือกที่ดินที่ราคา อยู่ในต้นทุนที่ทำให้ขายราคาไม่สูงเกินความเป็นจริงได้ รวมทั้งการพัฒนาผลิตภัณท์ที่มีความแตกต่าง เพื่อสร้างโอกาสในการขาย ขณะเดียวกัน ราคาขายห้องชุดในระดับต่ำกว่า 5 ล้าน ยังมีความต้องการซื้อ (Demand) ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงมีความต้องการอยู่ เนื่องจากที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัย 4 ของผู้บริโภค

          อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดยังคงน่าเป็นห่วง เนื่องจากความ ไม่สมดุลในราคาขายกับความต้องการซื้อ ที่ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อได้ ในขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาอสังหาฯก็ไม่สามารถลดราคาลง เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินที่สูงเกินไป

          รัฐบาลควรหามาตรการที่จะส่งผลต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ เช่น การกระตุ้นโดยการลดภาษี ลดค่าธรรมเนียมการโอน อาจจะช่วยไม่ได้มากในสถานะการปัจจุบัน เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ในระดับปานกลางมีหนี้ค่อนข้างสูง และอาจจะไม่ผ่านการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน แต่อย่างน้อยจะช่วยให้โครงการสามารถระบายสต๊อกบางส่วนจากผู้ซื้อเงินสด ที่ต้องการลงทุนในรูปแบบอื่นที่นอกเหนือจากการฝากธนาคาร และก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินเข้าที่ระบบ

          "คาดว่าครึ่งปีหลัง เศรษฐกิจจะไม่ต่างจากครึ่งปีแรก เนื่องจากค่าเงินบาทยังคงอยู่ในระดับที่แข็งค่าต่อเนื่อง ซึ่งปี 62 ผลกระทบการส่งออกจากการแข็งของค่าเงิน จะมีผล 6-12 เดือนต่อมา ซึ่งเราต้องรอดูมาตรการของธนาคารชาติ จะดำเนินการอย่างไร โดยปัจจุบัน ค่าเงินบาทอยู่ที่ 30.6 ต่อ 1 ดอลลาร์ แข็งค่ามากที่สุดในภูมิภาค เนื่องจากมีการไหลเข้ามาของเงินจากต่างชาติ และคงต้องติดตามผลของความขัดแย้งระหว่างสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ที่ขณะนี้ ขยายวงไปสู่สงครามเรื่องค่าเงินแล้ว"

          จับตา "สงครามราคา" โละสต๊อกโครงการ

          นายบุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) หรือ "CHEWA" กล่าวว่า ปี 62 เป็นปีที่ท้าทายอย่างมาก ทั้งเรื่องการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดมากขึ้น ความ ไม่ชัดเจนของนโยบายรัฐบาล รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 63 ทำให้บริษัทได้รับผลกระทบจากการที่ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้ามากขึ้นด้วย และตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯยังมีการแข่งขันสูงโดยเฉพาะตลาดคอนโดฯระดับบน"คาดว่าจะได้เห็นสงครามราคาในตลาดอสังหาฯ เพื่อเร่งระบายสินค้าคงเหลืออย่างแน่นอน แต่สำหรับชีวาทัยเราไม่มีนโยบายเทขายตัดราคา เนื่องด้วยบริษัทสามารถบริหารจัดการสินค้าคงเหลือได้ดี โดยจะเห็นได้ว่าหลายๆ โครงการได้ชะลอการเปิดตัวโครงการไปบ้าง เพื่อรอเวลาที่เหมาะสม ซึ่งชีวาทัยได้เตรียมพร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์ กับแผนกลยุทธ์ในเชิงรับตามภาวะตลาดในปัจจุบัน" นายบุญกล่าว