บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   'ต่ำ 2 ล้าน' รีเจ็กต์ 70%-บ้านเดี่ยวดีมานด์วูบ 20%

   ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ Head of Research บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จำกัด หรือเทอร์ร่า บีเคเค กล่าวว่า รายได้รวมของ 35 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แห่งประเทศไทย ช่วง 9 เดือนแรกปี 2568 ลดลงเหลือเพียง 1.9 แสนล้านบาท จาก 2.2 แสนล้านบาทในปีก่อนหน้า หายไป ราว 16% ขณะที่กำไรสุทธิหดลงจากอัตราเฉลี่ย 10% เหลือ 7.5% ซึ่งไม่เพียงลดลงอย่างเดียว แต่อัตรากำไรสุทธิทรุดตัวถึง 30% จากปีก่อน ถือเป็นสัญญาณเตือนแรงของธุรกิจอสังหาฯ หนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย

   เบื้องหลังความตกต่ำเหล่านี้เริ่มจาก "ต้นทุนก่อสร้างที่พุ่งสูง" ทั้งค่าวัสดุและค่าแรง ทั้งรับแรงกระแทกอีกระลอกจาก "สงครามราคา" ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ เปิดเกมตัดราคาอย่างหนัก! เพื่อเร่งระบายสต็อก และรักษาสภาพคล่อง เมื่อฝ่ายหนึ่งลดราคา อีกหลายรายก็จำใจต้องลดตาม กลายเป็น โดมิโนที่บีบกำไรของทั้งอุตสาหกรรมจนหายใจไม่ถนัด

   ขณะเดียวกัน "ความเชื่อมั่นผู้บริโภค" ดิ่งลงจากภาวะเศรษฐกิจเปราะบาง ราคา สินค้าแพงขึ้นทั่วหน้า ทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอยู่ก็ตาม และการ "กู้ซื้อบ้าน" ที่ยากขึ้น จากภาระหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ธนาคาร ไม่ปล่อยสินเชื่อ

   ตัวเลขหนึ่งที่สั่นสะเทือนวงการ นั่นคือ "อัตราปฏิเสธสินเชื่อของกลุ่มอีโคโนมี" ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทที่พุ่งไปถึง 70% ขณะที่เซกเมนต์อื่นอยู่ที่ระดับ 40% เสมือนคำตัดสินว่า "ตลาดล่างกำลังถูกตัดขาดจากระบบสินเชื่ออย่างรุนแรง!" ทำให้ ผู้ประกอบการจำนวนมากย้ายไปรุกในตลาดพรีเมียม แม้ดีมานด์ทรงตัวแต่กำไรต่อยูนิตสูงกว่าและมีอัตราการ "กู้ผ่าน" ที่มั่นคงกว่า

   จาก Premium วกกลับ 'กลาง-ล่าง'

   อย่างไรก็ตาม แม้ดีเวลลอปเปอร์จำนวนไม่น้อยจะหนีขึ้นไปทำโครงการพรีเมียมและลักชัวรีเพื่อเลี่ยงความเสี่ยงของ ตลาดล่าง แต่ปีนี้หลายบริษัทเริ่ม "วกกลับ" ให้ความสนใจตลาด "Budget Segment" อีกครั้ง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาจับต้องได้ สำหรับ First Jobber และผู้เริ่มสร้างครอบครัว เหตุผลไม่ใช่เพราะตลาดนี้ กลับมาแข็งแรง แต่เพราะความ "อิ่มตัว" ของตลาดพรีเมียมและต้นทุนสูงที่ยากจะผลักราคาไปไกลกว่านี้

   ประกอบกับผู้บริโภคกลุ่มวัยทำงาน รุ่นใหม่ยังมีดีมานด์ที่อยู่อาศัยอย่าง ต่อเนื่อง เพียงแต่ต้องการแบรนด์ที่เชื่อถือได้ วัสดุก่อสร้างคุณภาพดี และบริการหลัง การขายที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ เช่น ระบบความปลอดภัย คอมมูนิตี้ที่ดี และ ฟังก์ชันเพื่อสุขภาพ

   "วันนี้คนซื้อทาวน์โฮมไม่ได้หวังเปิดร้านหรือทำธุรกิจเหมือนเมื่อก่อน แต่ต้องการพื้นที่ที่ดีต่อสุขภาพ มีไลฟ์สไตล์ เซอร์วิส และสภาพแวดล้อมที่เป็นมิตรกับ ครอบครัว" สุมิตรา วงภักดี กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง สะท้อนทิศทางตลาดที่เปลี่ยนไป อย่างชัดเจน

   'ทาวน์โฮม' เด่นแต่ไม่ใช่ทุกทำเลที่รอด

   สำหรับ "บ้านเดี่ยว" ซึ่งเคยเป็นพระเอก ของตลาดอสังหาฯ กลับมีดีมานด์ลดลง ถึง 20% ในปีนี้ แม้ยังมีผู้ซื้อจำนวนหนึ่ง ที่ต้องการบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่เซกเมนต์อีโคโนมีกลับเจอปัญหาหนัก คล้าย "ทาวน์โฮมกู้ไม่ผ่าน" จากภาระหนี้สูง ในทางกลับกัน โครงการบ้านเดี่ยวระดับ พรีเมียมยังเดินหน้าได้ แม้ยอดขายไม่เติบโต แต่ "ทรงตัว" แบบไปได้เรื่อยๆ ผู้ประกอบการ บางรายจึงยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ และทำราคานิวไฮต่อเนื่องเพื่อเจาะตลาดที่ยังมีกำลังซื้อ

   ด้านทำเล บ้านเดี่ยวขายดีที่สุดในพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ เช่น ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรปราการ และโซนขึ้น-ลงทางด่วน อย่างวัชรพล-สายไหม หรือ เส้นเพชรเกษม ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มที่มีรถยนต์และต้องการพื้นที่อยู่อาศัยที่กว้างขึ้น

   ส่วน "ทาวน์โฮม" ยังคงเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมมาก โดยเฉพาะทำเลที่เดินทางเข้าเมืองได้สะดวก เช่น เพชรเกษม-บางแค ที่เชื่อมสู่สาทร-สีลม ได้ง่าย แต่ความต้องการสูงนี้กลับสวนทางกับปัญหาคลาสสิก คือ กลุ่มรายได้น้อยและปานกลาง กู้ไม่ผ่านจำนวนมาก! ทำให้ผู้ประกอบการ หันไปเปิดตัวโครงการระดับกลาง-บน เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ "สต็อกพรีเมียม" สูงขึ้นและอัตราดูดซับลดลง

   หัวเมืองใหญ่จุดเปลี่ยนเกมรบอสังหาฯ ขณะที่พื้นที่ กรุงเทพฯ เริ่มอิ่มตัว และมีความหนาแน่นสูงขึ้น ผู้นำในวงการ อสังหาฯ เริ่มให้ความสำคัญกับตลาด "หัวเมืองใหญ่" มากขึ้น ถือเป็นเทรนด์ สำคัญในปี 2568 เพราะจังหวัดต่างๆ เริ่มขยับตัวทำ "City Branding" เพื่อสร้างอัตลักษณ์และภาพลักษณ์เมือง ดึงดูด คนอาศัย นักลงทุน และนักท่องเที่ยว จังหวัดที่โดดเด่น ได้แก่ ภูเก็ต ที่มีรายได้รองจากกรุงเทพฯ มีแรงดึงดูดจากตลาดโลก ชลบุรี-ระยอง เขตเศรษฐกิจ EEC และ ฐานแรงงานต่างชาติ เชียงใหม่ เมืองที่เติบโต จากดิจิทัลโนแมด สุราษฎร์ธานี-สมุย ได้แรงหนุนจากกระแส Soft Power เช่น ลิซ่า ทำให้ชาวต่างชาติรู้จักมากขึ้น กระบี่-พังงา แหล่งท่องเที่ยวเติบโตต่อเนื่อง

   ในหลายจังหวัด ยอดโอนคอนโดเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดต่างชาติ เช่น ประจวบคีรีขันธ์ แต่หากเปิดโครงการ มากเกินกำลังซื้อ ก็อาจกลายเป็นสต็อกค้าง จำนวนมาก เพราะหลายพื้นที่มี "คอนโดเหลือขาย" มากที่สุดในรอบหลายปี เหตุจากผู้ประกอบการบางรายพัฒนาโครงการโดยไม่ศึกษาตลาดเชิงลึก

   แรงซื้อ 'ต่างชาติ' ค่อยเป็นค่อยไป

   ดีมานด์ต่างชาติในปีนี้กลับมาอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีแรงงานต่างชาติและนักลงทุนเป็นกลุ่มหลัก สุมิตรา ระบุว่า คนต่างชาติมักจะเดินทางเข้าไทยอย่าง น้อย 3 ครั้งต่อปีก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ขณะที่ขั้นตอนการทำตลาดใช้เวลานานถึง 6 เดือน ซึ่งต่างจากผู้ซื้อไทยที่ใช้เวลาเพียง 3 เดือน ก็เปิดตัวโครงการได้แล้ว

   ส่วนคนต่างชาติที่เข้ามาทำงาน ในไทยมากที่สุด คือ "จีน" ตามด้วย กลุ่มยุโรป ตะวันออกกลาง และอเมริกา แม้ตัวเลขนักท่องเที่ยวจีนลดลง แต่ตลาดยุโรป และตะวันออกกลางกลับเติบโตโดดเด่น

   ตลาดยังมีหวังแต่ต้องมองลึกกว่าที่เคย

   แม้ภาพรวมปีนี้จะดูหนักหน่วง แต่ สุมิตรา เชื่อว่าการฟื้นตัวในอนาคตจะ เกิดขึ้นจาก 2 แรงหนุนใหญ่ คือ การกระจายตัว ของโครงการไปยังจังหวัดที่มีศักยภาพสูง และ ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่จริง เพียงแต่ผู้ซื้อ "รอบคอบกว่าเดิม"

  หนึ่งในคีย์เวิร์ดสำคัญคือ "Unmet Needs" ความต้องการที่ซ่อนอยู่และ ลูกค้าบอกออกมาไม่หมด! ผู้ประกอบการ จำเป็นต้อง "สังเกต" มากกว่าถาม เน้นวิเคราะห์ไลฟ์สไตล์ ข้อมูลขอสินเชื่อ และพฤติกรรมการใช้ชีวิต เพื่อออกแบบสินค้าให้ตรงใจที่สุด

   2569 ปีแห่งความท้าทาย

   แม้สัญญาณหลายด้านจะชี้ว่าปี 2569 ไม่ใช่ปีง่ายสำหรับธุรกิจอสังหาฯ แต่ก็ยังเต็ม ไปด้วย "โอกาส" สำหรับผู้เล่นที่กล้า "ปรับตัว" ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบผลิตภัณฑ์ ที่ตอบโจทย์สุขภาพ ความปลอดภัย และความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต การรุกตลาดต่างจังหวัด และการดึงดีมานด์ต่างชาติคุณภาพสูง

   เพราะท้ายที่สุด อสังหาฯ อาจยังเป็น สินทรัพย์ที่คนต้องการ แต่ผู้บริโภคยุคใหม่ต้องการ "ความมั่นใจ" มากกว่า "โปรโมชัน" และต้องการ "ความคุ้มค่า" มากกว่าการลดราคาเพียงชั่วคราว ในเกมแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ผู้ที่อยู่รอดไม่ใช่ผู้ที่ใหญ่ที่สุด แต่คือผู้ที่ "เข้าใจลูกค้าลึกที่สุด" และนั่นอาจเป็น กุญแจสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาฯ ไทย ในทศวรรษใหม่