อสังหาริมทรัพย์

          จากแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ กำลังซื้อผู้บริโภค ความเชื่อมั่นลด ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งยังถูกควบคุมด้วยมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ หรือ Loan to Value : LTV เพื่อสกัดกั้นการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้คาดการณ์ว่าปี 2562 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะติดลบประมาณ 10%


          ปัจจุบันเริ่มเห็นโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการ มียอดขายลดลง แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการ ได้เตรียมแผนรับมือล่วงหน้าไว้แล้วก็ตาม หลายราย หันไปเพิ่มพอร์ตลงทุนโครงการแนวราบ หรือลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบให้เช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้าเป็นต้น แต่จากภาวะการชะลอตัวของตลาดที่มากกว่าที่คาดหมายเอาไว้ ทำให้มีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต่างต้องทบทวนแผนลงทุนในช่วง ครึ่งปีหลังใหม่ แต่ก็ยังมีหลายรายที่ยังมีความเชื่อมั่น และเดินหน้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างยอดขายและรายได้ให้ได้ตามเป้าหมายที่วางเอาไว้

          ประณามแบงก์ชาติต้นเหตุวิกฤตรอบใหม่

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่าตกต่ำมากครึ่งปีแรกตลาดยอดขาย ติดลบ 13% เฉพราะไตรมาสแรกยอดขายติดลบ 13% และหากแยกเป็นตลาดคอนโดมิเนียมครึ่งปีแรกติดลบ 17% และเมื่อมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 62 ยอดโอนที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนเมษายนพฤษภาคม จำนวนยูนิตติดลบ 34% มูลค่าติดลบ 24%

          "มาตรการ LTV ถือเป็นมาตรการที่ดี แต่เอามาใช้ผิดเวลาไม่ควรจะเอามาใช้ในช่วงที่ตลาดชะลอตัว แบงก์ชาติควรหันมาทบทวนมาตรการ LTV ใหม่ อีก ทั้งยังมีมาตรการ DSR เข้ามาเพิ่มยิ่งเป็นการซ้ำเติม ตลาดอีก อสังหาฯถือเป็นเสาหลักของเศรษฐกิจไทย หากแบงก์ชาติยังขืนเดินหน้าใช้มาตรการ LTV ต่อก็อาจทำให้ตลาดอสังหาฯเกิดวิกฤตได้ หากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ รอบนี้ แบงก์ชาติจะถือเป็นผู้ร้ายที่ล้มโดมิโนตัวแรก" นายประเสริฐ กล่าว

          นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า สำหรับการยกเลิกโครงการเกิดขึ้นมาหลายปีแล้ว โดยเริ่มจากโครงการ ในต่างจังหวัดที่ผู้ประกอบการเข้าไปลงทุนเมื่อยอดขายไม่ได้ตามเป้าหมายก็ยกเลิกโครงการเมื่อ 3-4 ปีที่ผ่านมา หลังจากนั้นก็เกิดกับโครงการในแถบรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีจำนวนโครงการเปิดใหม่จำนวนมากเมื่อช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ กระทั่งล่าสุดโครงการในเมืองที่ยกเลิก ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดีที่ผู้ประกอบการปรับตัวเร็วและไม่ได้ก่อให้เกิดความเสียหายลูกค้าที่ซื้อก็ได้เงินคืนพร้อมดอกเบี้ย ผู้ประกอบการก็ไม่ตะแบงทำจนเกิดความเสียหายมากขึ้น ที่ดินก็จะกลายเป็นแลนด์แบงก์รอการพัฒนาในเวลาที่เหมาะสมซึ่งมูลค่าก็เพิ่มขึ้นทุกปี นอกจากนี้ภาระดอกเบี้ยในการถือครองที่ดินยังต่ำเพราะดอกเบี้ยอยู่ในอัตราที่ ต่ำมาก หนี้สินต่อทุนของผู้ประกอบการอยู่ที่ 1:1 โครงสร้างการลงทุนส่วนใหญ่เป็นการร่วมทุนทำให้ต้นทุนถูกเฉลี่ยกันไป ต่างจากวิกฤตปี 40 ที่หนี้สินต่อทุนสูงถึง 7-8:1 ดอกเบี้ยสูงตัวเลขสองหลัก ผู้ประกอบการเดินหน้าสร้างสุดท้ายกลายเป็นหนี้เสีย มีโครงการร้างเต็มเมือง


          สิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวคือต้องตลาด ให้ชัดเจนมากขึ้น หาดีมานด์เฉพาะในแต่ละพื้นที่ และลงทุนให้มีขนาดที่เหมาะกับขนาดตลาดหรือความต้องการที่มี เมื่อในตลาดปลามีน้อยเราก็ต้องลงทุนน้อยต้องหาดีมานด์เฉพาะให้ได้ การที่จะหาดีมานด์เฉพาะได้ต้องเกิดจากการสำรวจตลาด การดูตลาดอย่างใกล้ชิดดูเป็น รายทำเล และเกิดจากประสบการณ์ของผู้ประกอบการ

          แนะผู้ประกอบการปรับตัวรับมือตลาดทรุด

          นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคม การค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวอย่างมาก ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับปัญหาที่เกิดขึ้น ไม่ควรโหมเปิดตัวโครงการใหม่ การลงทุนควรสำรวจตลาดว่า ยอดขายของโครงการ ยอดขายของคู่แข่งในบริเวณนั้นๆ ซัปพลายที่เหลือขายในตลาด ซึ่งจะบงบอกได้เป็น อย่างดี สำรวจปริมาณความต้องการ ขนาดโครงการต้องเหมาะสมกับความต้องการ การตั้งราคาต้องเหมาะสม

          "การที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง 0.25% ส่ง ผลดีต่อผู้กู้ 2% โดยผู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระจะทำให้ เงินงวดที่ส่งไปตัดเงินต้นมากขึ้น ส่วนผู้ที่จะกู้ใหม่จะได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามการปรับลดดอกเบี้ยแม้จะช่วยให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น แต่สิ่งสำคัญคือถ้ากู้ไม่ผ่าน ก็ไม่มีประโยชน์ เพราะธนาคารเข้มงวดปล่อยสินเชื่อมากประกอบกับมาตรการต่างๆ ที่แบงก์ชาติออกมาควบคุมทำให้ยอดรีเจกต์เรตพุ่งสูงขึ้น" นายอธิปกล่าว

          ส่วนการที่ตัวแทนสภาหอการค้าไทย ภาคอสังหาริมทรัพย์ เข้าหารือกับผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อยื่นหนังสือให้พิจารณาปรับปรุงข้อ กำหนดของมาตรการ LTV ให้บรรเทาเบาบางลง เพราะปัจจุบันส่งผลกระทบอย่างมากต่อภาคผู้ประกอบการ สำหรับข้อเสนอ ได้แก่ 1. ผู้กู้ร่วม เนื่องจากผู้กู้ส่วนใหญ่ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านจะต้องใช้ผู้กู้ร่วมถึงจะกู้ผ่าน ให้ ผู้กู้การกู้ซื้อบ้านจะต้องมีผู้กู้ร่วม ซึ่งจะไปเกี่ยวเนื่องกับสัญญาที่ 2 และ 3 ทำให้ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันอาจ โดนตัดสิทธิ์กู้ที่อยู่อาศัยเอง

          2. ขอเปลี่ยนสัญญาซื้อขายจากราคาจริงมาเป็นสัญญาซื้อขายราคาประเมิน แม้ธปท.จะกลัวว่า การใช้ราคาประเมินอาจจะประเมินต่ำหรือสูงเกินไป แต่ส่วนตัวมองว่า การใช้ราคาจริงจะทำให้เกิดปัญหาการกู้เกิน วงเงินต่อหลักทรัยย์ค้ำประกัน แต่การใช้ราคาประเมิน น่าจะเหมาะกว่า เนื่องจากบริษัทที่ประเมินราคาเป็น บริษัทที่น่าเชื่อถือได้ เพราะอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศ

          3. แม้ว่า LTV จะเป็นมาตรการที่ดี แต่ต้องเลือกบังคับใช้ในเวลาที่เหมาะสม ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวภาคธุรกิจได้รับผลกระทบอยู่แล้วไม่คารออกมาตรการใดๆมาฉุดรั้งตลาดให้ตกต่ำลงไปอีก ดังนั้นจึงควรชะลอการบังคับใช้ออกไปก่อน นอกจากนี้ยังขอให้พิจารณายกเว้นในกลุ่มบ้านแนวราบที่ไม่ใช่ตลาดเกร็งกำไร เพราะปัจจุบันพฤติกรรมผู้บริโภคในวันเริ่มต้นทำงานจะนิยมซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัย แต่เมื่อมีครอบครัวจะหันมา ซื้อบ้านซึ่งจะกลายเป็นหลังที่สองต้องเข้าเกณฑ์ LTV ในทันทีแม้จะไม่ใช่การเก็งกำไรก็ตาม

          ทำสินค้าตรงใจเรียลดีมานด์ยังขายได้

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะชะลอตัวแต่ที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัยสี่ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องจากการขยายครอบครัว เกิดครอบครัวใหม่ เพราะกรุงเทพฯมีประชากร 12 ล้านคน หากรวมประชากรแฝงด้วยก็จะมากกว่า 15 ล้านคน ทั้งยังมีประชากรเกิดใหม่เพิ่มต่อเนื่องย่อมต้องมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น หากผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าที่ตรงกับกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงก็เชื่อว่าจะยังสามารถ ขายได้

          สำหรับแผนลงทุนของออริจิ้นในปีนี้ยังคงดำเนินการตามแผนเดิมที่วางเอาไว้ตั้งแต่ต้นปี คือ เปิด 15 โครงการ มูลค่า 26,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นโครงการบ้านจัดสรร 4 โครงการ ซึ่งปีนี้บริษัทเชื่อว่าที่อยู่อาศัย แนวราบโดดเด่นทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด โดยคาดว่าจะเติบโตราว 15-20% เพราะกลุ่มนี้เป็นตลาด ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ในขณะที่ตลาดคอนโดฯ ได้รับผล กระทบจากมาตรการ LTV ทำให้กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง หรือกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่าลดลง อย่างไรก็ตามมาตรการ LTV จะทำให้ตลาดกรองกลุ่มนักเก็งกำไร นักลงทุนที่จับเสือมือเปล่าออกไปจากตลาดเหลือแต่กลุ่มที่มีเงินลงทุนและต้องการลงทุนในอสังหาฯจริงๆ เหลือ ผู้ที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง รวมถึงแต่ใช่ว่ากลุ่มนี้จะ ลดลงจากมาตรการ LTV เพียงอย่างเดียวแต่เกิดจาก

          ผลตอบแทนในตลาดนี้ลดลงทำให้ลดความน่าสนใจลงไป

          ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติคงมีอยู่โดยเฉพาะชาวฮ่องกงที่มีเพิ่มขึ้นหลังเกิดเหตุการณ์ประท้วงบนเกาะฮ่องกง ส่วนกลุ่มนักลงทุนต่างชาตินั้น ยังยืนยันว่าไทยเป็น ประเทศที่น่าลงทุน มากกว่าประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะการลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ของรัฐบาล ซึ่งไม่มีประเทศไหนที่ลงทุนคราวละหลายเส้นทาง ซึ่งเป็นการเปิดหน้าดิน เกิดทำเลใหม่ๆ ขึ้น การลงทุนของภาคเอกชนก็จะตามมา

          ต่างชาติยังซื้ออสังหาฯไทย

          นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (CEO) บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯจะชะลอตัว ยอดขายผู้ประกอบการลดหลายบริษัทชะลอแผนการลงทุน ลดแผนเปิดตัวโครงการใหม่ลง  แต่บริษัทยังคงเดินหน้าลงทุนตามแผนที่วางเอาไว้ตั้งแต่ต้นปี เพราะเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องหากพัฒนาสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายในทำเลนั้นๆ ทำการศึกษาและวิจัยตลาดอย่างละเอียด ขนาดโครงการต้องเหมาะสมกับปริมาณลูกค้าที่มีอยู่ในย่านนั้นๆ และตั้งราคาที่สมเหตุสมผล

          ส่วนกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติมีเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะชาวฮ่องกง สิงคโปร์ ซึ่งในปี 2561 ที่ผ่านมาบริษัทมี ยอดขายในส่วนของชาวต่างชาติ 2,000 ล้านบาท ในปีนี้ตั้งเป้ายอดขายชาวต่างชาติไว้ที่ 5,000 ล้านบาท ปัจจุบันขายได้แล้วกว่า 2,000 ล้านบาท

          "ยิ่งตลาดชะลอตัวเรายิ่งต้องสร้างอิมแพก โดยนำงบการตลาดของแต่ละโครงการมารวมกันแล้วจัดงานใหญ่ ออกเคมเปญใหญ่ ให้ส่วนลด ของแถมเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ" นายธนากร

          กรุงไทยฯประเมินอสังหาฯปี 62 ติดลบ 10%

          สำนัก วิจัย Krungthai Compass ธนาคาร  กรุงไทย (KTB) ได้ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้จะมีมูลค่า 5.1 แสน ล้านบาท หดตัว 10% ที่อยู่อาศัยแนวราบหดตัว 4% และคอนโดมิเนียมหดตัว 20% ซึ่งปัจจัยหลักๆ มาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ชะลอตัวลงทั้งจากในประเทศและ ต่างประเทศ รวมถึงเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไรหรือให้เช่าต่อชะลอตัวลง ขณะที่เศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงทั่วโลกทำให้ชาวต่างชาติที่นิยมเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยลดลง โดยเฉพาะชาวจีนที่เข้ามามากในช่วงที่ผ่านมานั้นมียอดยกเลิกการจองคอนโดมิเนียมประมาณ 6-10%

          ทั้งนี้ หลังจาก ที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ LTV และ มีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ เดือนเมษายนที่ผ่านมา ส่งผล ให้ ภาพรวมตลาดอสังหา ริมทรัพย์ ชะลอตัว ลง โดยช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคมยอด

โอนลดลง 16% โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม มียอดโอนลดลง 27% ขณะที่ที่อยู่อาศัย แนวราบหดตัว 4% เมื่อเทียบกับรอบ 5 เดือน แรกของปี 2561  ยอดโอนที่อยู่ อาศัย เติบโต 5% แบ่งเป็นใน ส่วนของแนวราบ เติบโต 11% และแนวสูงติดลบ 2%

          ในส่วนของการของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 6 เดือนแรกของปี พบว่า การขอสินเชื่อสัญญา ที่ 2 ของที่อยู่อาศัย แนวสูง ลดลง 25% แนวราบ เพิ่มขึ้น 3% และในส่วนของสัญญากู้แรกที่อยู่อาศัยแนวสูงเพิ่มขึ้น 6% แนวราบเพิ่มขึ้น 18% จากตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ในส่วนของคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นเป้าหมายในการซื้อเพื่อเก็งกำไรลดลงถึง 25% ซึ่งเป็นเป้าหมายในการสกัดการเกร็งกำไรของธปท. ก็เชื่อว่าธปท.พอใจต่อมาตรการ LTV ที่ออกมาบังคับใช้ได้ผล ขณะที่สัญญาแรกภาพรวมก็ยังเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการซื้อที่แท้จริงยังมีไม่ได้ถูกกระทบไปด้วย ดังนั้น จึงเชื่อว่าธปท.จะยังคงมาตรการนี้เอาไว้อีกระยะหนึ่งก่อน ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นก็คงจะได้รับผลกระทบตามไปบ้าง โดยคาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเติบโตได้ต่ำกว่า 8% ขณะที่เอ็นพีแอล น่าจะทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นไม่มากนักจากไตรมาสแรก ที่ 3.35%

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบจะติดลบ แต่สำนักวิจัย กรุงไทย พบว่า บ้านแฝดมีส่วนช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยช่วง 5 เดือนแรกของปีมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแฝดเติบโตต่อเนื่องที่ 9% สูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัย โดยรวมราว 2 เท่า ด้วย 4 จุดเด่น ได้แก่ ฟังก์ชัน การใช้งานและความเป็นส่วนตัวไม่ต่างจากบ้านเดี่ยว  แต่ราคาถูกกว่าถึง 30% เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม ขนาดครอบครัว รวมถึงบ้านแฝดมีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าและ ใช้เงินดาวน์น้อยกว่า นอกจากนี้ ยังอยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าในอนาคต ตอบโจทย์ความสะดวกสบายในการเดินทางพอสมควร และคุณภาพ ของบ้านแฝดที่ดีในปัจจุบันหลังจากที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รายใหญ่เข้ามาในตลาด โดยคาดการณ์ในปี 2562-2563 จะมียูนิตเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 6,700-7,500 ยูนิต หรือขยายตัวเฉลี่ย 18% .

          "หากแบงก์ชาติยังขืนเดินหน้าใช้มาตรการ LTV ต่อก็อาจทำให้ตลาดอสังหาฯเกิดวิกฤตได้ หากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้ แบงก์ชาติจะถือเป็นผู้ร้ายที่ล้มโดมิโนวิกฤตตัวแรก"