บุษกร ภู่แส

        กรุงเทพธุรกิจ

        ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 สะท้อนภาพ ชะลอตัวอย่างชัดเจน แม้กลุ่มมีกำลังซื้อ ยังเข้าถึงโครงการหรูได้ แต่พฤติกรรมเปลี่ยนไป "ไม่รีบ" หากแพงเกินจริง
 
        สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอยู่ในช่วงที่เรียลดีมานด์ยังมีอยู่ แต่ผู้ซื้อคำนึงถึงราคามากขึ้น หากโครงการใดตั้งราคาสูงเกินจริง (Overpriced ) หรือ แพงเกินความคุ้มค่า การตัดสินใจซื้อจะช้าลง อย่างเห็นได้ชัด เทียบ 2-3 ปีที่ผ่านมา แม้กระทั่ง กลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง

    "ผู้บริโภคถือเงินสดมากขึ้น การซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียม รอจนกว่าจะเจอดีลที่เหมาะสม หากราคาสูงเกินไป ยอดขายจะไม่โตตามที่คาดหวัง"

    ทั้งนี้ กลุ่มอสังหาฯ ที่ขายได้ดี คือ โครงการที่ราคาต่ำกว่าตลาดประมาณ 20% โดยเฉพาะในกลุ่ม Mid Market หากราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 120,000 บาท/ตร.ม. และมีโครงการขายในราคา 90,000-100,000 บาท/ตร.ม.ความต้องการซื้อยังคงสูง ผู้ซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง การตั้งราคาที่เหมาะสมจึงเป็นกลยุทธ์สำคัญในการดึงดีมานด์

     "ราคาที่เหมาะสมทำให้ตลาดยังไป ต่อได้ และช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น"

    ล่าสุด เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ เปิดตัวโครงการใหม่ "มาวิสต้า พร้อมพงษ์" คอนโดอัลตร้าลักชัวรีมูลค่า 4,000 ล้านบาท เป็นอาคารสูง 32 ชั้น 45 ยูนิต ทุกยูนิตเป็นเพนต์เฮ้าส์ ขนาด 204-517 ตร.ม. มี 3-5 ห้องนอน ราคา 70-200 ล้านบาท เฉลี่ย 400,000 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันเปิดขายรอบ VVIP มียอดขายเกือบ 50% หรือราว 2,000 ล้านบาท

    "ห้องใหญ่สุด 517 ตร.ม. ราคากว่า 200 ล้านบาท ขายหมดเรียบร้อย ก่อสร้างเริ่มปี 2569 แล้วเสร็จปี 2572 คาดก่อนก่อสร้างเสร็จ ยอดขายจะถึง 85-90%"

    ระดับราคาของ มาวิสต้า พร้อมพงษ์ 400,000 บาท/ตร.ม. ถือว่าค่อนข้างเหมาะสม เมื่อเทียบคอนโดอัลตร้าลักชัวรีอื่นๆ ในย่านเดียวกัน มีราคา 800,000-1,000,000 บาท/ตร.ม. การตั้งราคาเกินไปอาจทำให้ยอดขายช้าลง

    สำหรับการเลือกทำเลซอยสุขุมวิท 39 ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ! สุริยา ระบุว่า ที่ดินซัพพลายในโครงการอัลตร้าลักชัวรีแทบไม่มีแล้ว หากมีส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่า เมื่อสำรวจตลาดพบว่าความต้องการห้องขนาดใหญ่ ยังคงสูง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการ คอนโดเพนต์เฮ้าส์

     ชะลอเปิดโครงการใหม่ 2-3 ปี

    ปัจจุบัน เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ มีแบ็คล็อก (Backlog) ประมาณ 10,000 ล้านบาท จะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ อาทิ ปี 2568 โครงการย่านลาดพร้าว ปี 2570 โครงการมารุจุฬา และปี 2572 โครงการ มาวิสต้า พร้อมพงษ์ คาดปี 2568 จะมีรายได้ราว 3,000 ล้านบาท

    สำหรับแผนระยะกลางจะ "ชะลอ" เปิดโครงการใหม่ 2-3 ปี เพื่อมุ่งทำตลาดโครงการเดิม และควบคุมต้นทุนให้เหมาะสม กับสถานการณ์เศรษฐกิจ

    "เราต้องปรับตัวให้เหมาะสมกับเศรษฐกิจและสภาพตลาด เพื่อให้บริษัทอยู่รอดและรอให้ตลาดฟื้นตัว"

    ปีนี้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวตามเศรษฐกิจ ผู้ซื้อระมัดระวังการลงทุน กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงมักเป็นเรียลดีมานด์มากกว่ากลุ่มนักลงทุน สำหรับโครงการที่ตั้งราคาสูงเกินจริงหรือแพงเกินความคุ้มค่า การขายจะช้าลง ในทางกลับกัน กลุ่มคอนโด ราคาต่ำกว่าตลาดยังคงขายดีและเป็นตัว ขับเคลื่อนตลาดให้มีสภาพคล่อง

      กลยุทธ์ "ราคาเหมาะสม" คือคำตอบ

    สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องเรียนรู้ คือ การตั้งราคาที่สมเหตุสมผลสามารถ สร้างยอดขายได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว

    "ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ หากโครงการใดแพงเกินไป แต่ถ้าราคาเหมาะสมและชัดเจน ผู้ซื้อจะไม่ลังเล และตลาดยังคงมีชีวิตอยู่"

    นอกจากนี้ การเลือกทำเลที่ดี และจับกลุ่ม เรียลดีมานด์ชัดเจน เช่น ห้องขนาดใหญ่หรือ คอนโดอัลตร้าลักชัวรี ยังคงขายได้แม้เศรษฐกิจ ไม่สดใส ผู้ซื้อที่มีเงินสดยังสามารถหาดีลที่ดีได้ โดยเฉพาะโครงการที่ราคาต่ำกว่าตลาด 20% การเปิดตัวคอนโดหรูราคากลาง-บน ถือเป็นสัญญาณว่า ตลาดยังคงมีความต้องการจริง โดยเฉพาะกลุ่มเพนต์เฮ้าส์

    และการปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับ สภาพตลาด ด้วยการตั้งราคาที่เหมาะสม ทำตลาด เรียลดีมานด์ ยังคงเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาสภาพคล่องและสร้างยอดขาย