Loading

อสังหาต่างจังหวัดโคม่า เงินชอร์ตเร่ขายโครงการ

วันที่ : 26 สิงหาคม 2562
ผวามาตรการคุมเข้ม DSR "หนี้ต่อรายได้" ทุบซ้ำธุรกิจ อสังหาฯ หลังโดนมาตรการ LTV พ่นพิษเฉียดตาย ชี้เจอดาบสอง DSR ตายทั้งระบบ แน่ เผยผู้ประกอบการต่างจังหวัด วิกฤตขาดสภาพคล่องกลายเป็นหนี้เสีย เร่ขายโครงการ ยอดขาย ดิ่งเหว ลูกค้ากู้ไม่ผ่านพุ่งทะลุ 50% เครดิตบูโรชี้สินเชื่อรายย่อย 4 ล้านบัญชี มีสัดส่วน DSR เกิน 70%
          ผวามาตรการคุมเข้ม DSR "หนี้ต่อรายได้" ทุบซ้ำธุรกิจ อสังหาฯ หลังโดนมาตรการ LTV พ่นพิษเฉียดตาย ชี้เจอดาบสอง DSR ตายทั้งระบบ แน่ เผยผู้ประกอบการต่างจังหวัด วิกฤตขาดสภาพคล่องกลายเป็นหนี้เสีย เร่ขายโครงการ ยอดขาย ดิ่งเหว ลูกค้ากู้ไม่ผ่านพุ่งทะลุ 50% เครดิตบูโรชี้สินเชื่อรายย่อย 4 ล้านบัญชี มีสัดส่วน DSR เกิน 70%

          ผู้สื่อข่าวรายงานจากกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นห่วงเรื่อง "หนี้ครัวเรือน" ที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามการขยายตัวของสินเชื่อรายย่อยของธนาคารพาณิชย์ (แบงก์) และน็อนแบงก์ ขณะที่พบว่าคนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้น มากขึ้นและนานขึ้น และยังมีปัญหาเรื่อง "หนี้สินเกินตัว" คือ มีภาระหนี้เทียบกับรายได้ (debt service ratio : DSR) ที่สูง จนทำให้รายได้แต่ละเดือนไม่พอใช้จ่ายเพราะต้องจ่ายหนี้หมด ที่ผ่านมา ธปท.จึงมีการพิจารณาที่จะออกเกณฑ์เพื่อคุม DSR ในการปล่อยกู้ ของสถาบันการเงินต่าง ๆ

          ขณะที่สถาบันการเงินและผู้ประกอบการต่าง ๆ โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เกรงว่า การออกเกณฑ์คุมเข้มของ แบงก์ชาติจะยิ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ของลูกค้ามากขึ้น เพราะหลังจากที่ได้ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) เมื่อต้นปีที่ผ่านมาก็ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯทั่วประเทศได้รับผลกระทบ

          ระยองชี้ปรับ DSR ตายทั้งระบบ

          นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง เปิดเผยว่า การปลดล็อก LTV ผู้กู้ร่วมนั้น มีส่วนช่วยเพิ่มยอดขายแต่ได้น้อยมาก ธปท.ยังแก้ไม่ตรงจุด เรื่องกู้ร่วมเป็นการแก้ปัญหาทางอ้อม ส่วนที่ ธปท.จะกำหนดเกณฑ์ DSR เพิ่มเติมนั้น ที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์ก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อบ้านกู้ยากอยู่แล้ว หากคุม DSR ที่ 50% ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบหนักกว่าผลกระทบจาก LTV อีก ทั้งนี้ กว่า 3 เดือนที่ออก LTV ทั้งยอดขายและยอดเข้าชมโครงการเงียบไปมาก ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดี ขณะที่ราคาที่ดินในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ก็สูงมาก แต่ผู้ประกอบการไม่สามารถขึ้นราคาบ้านได้ เพราะราคาตอนนี้ลูกค้าก็ซื้อไม่ไหวแล้ว

          "เราเปรียบมาตรการ LTV เป็นการฉายแสงรักษามะเร็ง ทำให้ผมร่วงแล้ว หากออกมาตรการ DSR เหมือนทำคีโม เป็นยาแรงมะเร็งหาย แต่ร่างกายก็ตายไปด้วย อยากฝากถึงแบงก์ชาติว่า วันนี้ แค่ LTV จะตายกันอยู่แล้ว พิการกันไปแล้วข้างหนึ่ง เศรษฐกิจรวมประเทศยังไม่ดีเท่าไหร่ ถ้ามาเจอ DSR อีกดอก ผมว่าน่าจะฟุบเลย ลดดอกเบี้ยก็ไม่น่าจะกระตุ้น เพราะกู้กันไม่ผ่านอยู่แล้ว"

          เสนอ ธปท.ค่อย ๆ ปรับ DSR

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า หาก ธปท.คุมเข้ม DSR ก็อยากให้ค่อย ๆ ปรับ จะทำให้ยังกระตุ้นแรงซื้อได้ แต่ถ้าปรับทันทีวิกฤตแน่นอน เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯประสบกับมาตรการ LTV ไปแล้วส่วนหนึ่ง หากประสบกับทั้ง 2 มาตรการ จะเป็นการเผชิญความเสี่ยงชัดเจน ส่วนการปลดล็อกผู้กู้ร่วม LTV ช่วยได้บ้าง แต่ไม่ได้หมายความว่าภาระหนี้จะน้อยลง

          "อย่างตอนนี้ลูกค้า 10 คนที่เดินเข้ามาซื้อบ้าน ทุกคนมีปัญหาสินเชื่อเกือบทั้งหมด ต่างกับเมื่อก่อน 5 ปีที่ผ่านมา คนเดินเข้ามาซื้อบ้าน 10 คน มี 8 คนมีรายได้เพียงพอกับการซื้อบ้าน โดยไม่ต้อง หาผู้กู้ร่วม แต่ตอนนี้มีทั้งหนี้ผ่อนรถ หนี้บัตรเครดิต ทำให้ต้องใช้เวลาปรับโครงสร้างหนี้สักพักถึงจะกู้ได้ เราก็เข้าใจแบงก์ชาติ หากปล่อย LTV เยอะ ภาพรวม ในอนาคตจะมีความเสี่ยง โดยเฉพาะในภาวะเศรษฐกิจขาลง จะทำให้เป็นสินเชื่อด้อยคุณภาพจะเป็นการซ้ำเติม แต่ทำอย่างไรจะค่อย ๆ ปรับมาตรการให้ซอฟต์แลนดิ้งทีละส่วน"

          ยอดขายดิ่ง-แบงก์เข้มตัดวงเงิน

          นายมีศักดิ์กล่าวต่อไปว่า ตอนนี้มีการบอกขายยกโครงการกันแล้ว โดยเฉพาะรายเล็กสายป่านไม่ยาวน่าเป็นห่วง กรณีสินเชื่อผู้ประกอบการโครงการ (พรีไฟแนนซ์) เริ่มมีปัญหา เมื่อแบงก์เห็นสถานการณ์ไม่ดี ขายบ้านไม่ได้ ธนาคารก็ตัดวงเงินเจ้าของโครงการเลย ทำให้โครงการชะงักทันที เจ้าของโครงการ ชอร์ตไม่มีเงินไปจ่ายผู้รับเหมา ไม่มีเงินไปจ่ายค่าวัสดุก่อสร้าง ขณะที่บ้านบางหลังกำลังทยอยโอนอยู่ ธนาคาร ไม่ให้เบิกเงินกู้ ก็ไม่มีเงินไปสร้างบ้านส่งมอบให้ลูกค้า ต้องไปหาพวก "ไมโครไฟแนนซ์" ซึ่งมีต้นทุนการเงินที่สูง ทั้งที่ตกลงวงเงินกู้ไว้กับธนาคารแล้วในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจดี เรียกว่า "พอฝนตกก็ยึดร่มคืน พอฝนไม่ตกเอาร่มมาให้"

          แบกหนี้ไม่ไหวขายยกโครงการ

          นายยศวัจน์ รุ่งคณาวุฒิ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก กล่าวว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องการผลตอบแทนกำไรมาก ๆ ธนาคารก็ต้องการปล่อยสินเชื่อ ก็เกิดปัญหาหนี้เสียมาก หาก ธปท.จะคุม DSR ให้เข้มงวด หลังออกมาตรการ LTV มาแล้ว ผู้ประกอบการต้องยอมเจ็บตัว วันนี้ ดีกว่าให้คนซื้อบ้านแล้วกลายเป็นหนี้เสียในวันหน้า ซึ่งจะส่งผลกระทบย้อนกลับมาที่ผู้ประกอบการซึ่งจะเจ็บตัวกันมากกว่า ดังนั้น วันนี้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ลดต้นทุน หรือทำโปรโมชั่นลดราคา เพื่อให้สินค้าขายออก ถ้าเก็บไว้ไม่รอด ทั้งนี้ อยากให้ภาครัฐช่วยลดภาษีค่าโอนให้ดีกว่า เพราะเป็นต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างหนึ่ง

          "ตอนนี้มีผู้ประกอบการบางรายมาเสนอขายโครงการ บางรายไม่มีเงินส่งแบงก์แล้ว เพราะโครงการกู้มาลงทุนเยอะ แต่ขายไม่ได้ เพราะที่ผ่านมา ผู้ประกอบการสร้างบ้านตามรสนิยม ไม่ได้สร้างตามความต้องการของ ผู้บริโภค ขณะที่แบงก์ก็ปล่อยสินเชื่อตามรสนิยม ทำให้มีการลงทุนเกิดขึ้นจำนวนมาก ลูกค้าที่จะซื้อบ้านมี แต่ก็มีปัญหารายได้ ทำให้ตอนนี้ขายบ้าน ไม่ได้ ผู้ประกอบการก็กลายเป็นหนี้เสีย"

          โคราชร้องผ่อน LTV แนวราบ

          นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา เปิดเผยว่า สมาคมค่อนข้างกังวลมากเรื่องคุมเข้ม DSR ผู้ประกอบการเข้าใจเจตนารมณ์ และนโยบายต่าง ๆ ของ ธปท. แต่ส่วนใหญ่มักกระทบความมั่นใจของคนซื้อ จึงอยากให้ศึกษาผลกระทบให้รอบด้านก่อนที่จะประกาศใช้ หรือเตรียมมาตรการรองรับไว้ให้พร้อมเผื่อในอนาคตไว้ด้วย กรณีนี้มีผลลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยมาก ๆ จึงขอให้ ธปท.ทราบว่า ควรศึกษาข้อมูลรายละเอียดเฉพาะเจาะจงแต่ละพื้นที่

          "เรื่องผ่อนปรน LTV ให้ผู้กู้ร่วม น่าจะช่วยแก้ปัญหาความคลุมเครือได้ระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม อยากเสนอให้ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับบ้านเดี่ยวไม่เกิน 3 ล้านบาทด้วย โดยเฉพาะจังหวัดนครราชสีมา ไม่ใช่การลงทุนหรือเก็งกำไร โดยลูกค้าที่อยู่อาศัยจังหวัดนครราชสีมา เป็นกลุ่มที่อยู่ในภาคอุตสาหกรรม ย้ายมาจากภูมิลำเนาอื่น ทำให้ติดเกณฑ์บ้านหลังที่ 2 ต้องการให้ ธปท.ลงมาสำรวจความเป็นจริง เพื่อปรับนโยบาย LTV ให้เหมาะสมและมีประสิทธิภาพมากขึ้น"
          ภูเก็ตยอดกู้ไม่ผ่านพุ่ง 50%

          นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า หาก ธปท.ปรับ DSR จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แย่ลงกว่านี้แน่นอน เพราะปัจจุบันสัดส่วนการกู้ผ่านก็น้อยมากอยู่แล้ว ปัจจุบันบางโครงการมีคนกู้ผ่าน 40-50% เท่านั้น หากมาตรการ DSR นี้ออกมาอีก น่าจะเหลือกู้ผ่านไม่เกิน 30% สำหรับการผ่อนปรน LTV ผู้กู้ร่วมน่าจะมีส่วนช่วยในการตัดสินใจของผู้ซื้อบางส่วน แต่คงไม่เพียงพอจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น โดยกว่า 3 เดือน ที่ออก LTV ทำให้ยอดขายและยอดผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงประมาณ 50% ทั้งนี้ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการในจังหวัดภูเก็ตได้เตรียมเงินสำรองเงินมากขึ้นในแต่ละโครงการ และน่าจะลดขนาดของโครงการลง บางรายก็ใช้วิธีการชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์อีกครั้ง

          4 ล้านราย DSR เกิน 70%

          นายนริศ สถาผลเดชา ผู้บริหารศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีเอ็มบี (TMB Analytics) เปิดเผยว่า หาก ธปท.ประกาศเกณฑ์ปล่อยกู้โดยกำหนดเพดานภาระหนี้รวมต่อรายได้ (DSR) มาใช้ ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและหนี้ครัวเรือนสูงจนคนก่อหนี้ยากขึ้น คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของสินเชื่อ รายย่อยค่อนข้างมาก โดยมองว่ามีโอกาสที่ ธปท.จะคุมระดับ DSR ไม่ให้เกิน 60% เนื่องจากหลายประเทศก็จะใช้เกณฑ์นี้

          ขณะที่ระดับหนี้ต่อรายได้ที่จะทำให้มีความเสี่ยงระดับปลอดภัย คือ 40% แต่ปัจจุบันบางแบงก์ปล่อยเกิน 70% ก็มีไม่น้อย ซึ่งจากการนำข้อมูล บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) มาศึกษาพบว่า ภาพรวมของลูกหนี้สินเชื่อรายย่อยราว 23.61% ของลูกหน ทั้งระบบ ที่ภาระหนี้สูงเกิน 70% ของรายได้ โดย ณ สิ้นไตรมาส 1/62 พบว่า ลูกหนี้สินเชื่อรายย่อยที่มี DSR เกิน 70% จำนวนทั้งสิ้น 4.41 ล้านบัญชี คิดเป็นยอดสินเชื่อคงค้างประมาณ 1.09 ล้านล้านบาท แบ่งเป็น 1.สินเชื่อที่อยู่อาศัย จำนวน 3.02 แสนบัญชี 2.สินเชื่อรถยนต์ 9.09 แสนบัญชี 3.สินเชื่อส่วนบุคคล 6.35 แสนบัญชี 4.สินเชื่อบ้านแลกเงิน 3.1 แสนบัญชี 5.บัตรเครดิต 2.14 ล้านบัญชี และ 6.สินเชื่อรถแลกเงิน 1.17 แสนบัญชี

          แบงก์ชาติส่อเลื่อนเกณฑ์ DSR

          นางจันทวรรณ สุจริตกุล ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายยุทธศาสตร์และความสัมพันธ์องค์กร ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวยอมรับกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การจัดทำมาตรการคุมการปล่อยสินเชื่อผ่านการกำหนด DSR ทำได้ยาก เนื่องจากแต่ละธนาคารมีวิธีคำนวณ DSR ที่แตกต่าง กันไป อย่างไรก็ดี ตั้งแต่ต้นเดือน ส.ค. 62 ที่ผ่านมา ธปท.ได้เปิดรับฟังความ คิดเห็นเรื่อง "แนวนโยบายการให้สินเชื่อ รายย่อยอย่างเหมาะสมเพื่อดูแลปัญหาหนี้เกินตัวของภาคครัวเรือน" เพื่อที่จะนำมาปรับปรุงแนวนโยบายต่อไป รวมถึงเพื่อเป็นแนวทางให้ธนาคารได้ปฏิบัติตาม

          "ที่มีข่าวว่า ธปท.จะคุม DSR ที่ 70% ไม่ได้เป็นเช่นนั้น เรายังไม่มีการพูดถึงเปอร์เซ็นต์กัน และเกณฑ์ที่จะประกาศใช้วันที่ 1 ม.ค. 63 ไม่ใช่ hard rule แน่นอน เป็นการออกแนวนโยบายเพื่อให้ธนาคารปฏิบัติตาม ซึ่งเรื่องนี้ต้องเปลี่ยนที่พฤติกรรมเสนอ ขายสินเชื่อของพนักงานที่สาขาธนาคาร จากเดิมที่ทำเช็กลิสต์ แล้วปล่อย สินเชื่อได้ ก็จะต้องทำความเข้าใจลูกค้ามากขึ้นว่า แต่ละคนมีภาระหนี้เท่าไหร่ และเหลือใช้เท่าไหร่ เป็นต้น" นาง จันทวรรณกล่าว
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ