สุรัตน์ อัตตะ/suratatta0402@gmail.com

          กลายเป็นทำเลทองของนักลงทุนจีนไปแล้วสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย มีทั้งกว้านซื้อเพื่ออยู่อาศัยทำธุรกิจและเก็งกำไรรอการก่อสร้างโครงการรถไฟความเร็วสูงแล้วเสร็จเชื่อมจีนสู่ไทยและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ผู้บริหารโนวนี แอสเสท ระบุชัด ขณะนี้คอนโดเกิดใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ย่านถนนรัชดา พระราม 9 ลาดพร้าว ในละแวกจุดจอดรถไฟความเร็วสูง ชุมทางบางซื่อ บางซ่อน ต่อไปถึงบางนามากกว่า 80% อยู่ในมือของกลุ่มลูกค้าจีน

          "ไทยเป็นอันดับสองของโลกที่นักลงทุนจีนให้ความสนใจในธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาเฉลี่ยที่ 3-5 ล้าน ได้รับความสนใจมากที่สุด ส่วนใหญ่จะมุ่งเป้าไปที่ทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่านและการคมนาคมสะดวก" เค่อเจีย เตียว กรรมการผู้จัดการบริษัท โนวนี แอสเสท จำกัด ตัวแทนนายอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษามืออาชีพด้านตลาดจีนมากว่า 15 ปี กล่าวตอนหนึ่งในวงเสวนาหัวข้อ "อสังหาริมทรัพย์ไทยกับตลาดจีน: วิกฤติหรือโอกาส" ในงาน "Home  Buyers Expo 2019" จัดโดยบริษัท โฮมบาย เออร์ไกด์ จำกัด ณ ไบเทค บางนา โดยยอมรับว่าในบริเวณดังกล่าวได้รับความสนใจจากลูกค้าจีนมากที่สุด  เนื่องจากเขาลงทุนล่วงหน้าในระยะยาว  5-10 ปี
          "เมื่อราว 2-3 ปีก่อนราคาที่คนจีนสนใจมากที่สุดอยู่ใน 5-10 ล้าน แต่ตอนนี้ขายดีอยู่ที่ 3 ล้าน ส่วนราคา 5-10 ล้าน ก็ยังมีอยู่แต่ไม่มากนัก  แต่ถ้าโครงการเกิน 3 ล้านอยู่ในทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้าตอนนี้ตลาดจีนก็ยังไปได้"

          ทว่าราคาเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งเท่านั้นเพื่อประกอบการตัดสินใจของกลุ่มลูกค้าชาวจีน แต่ยังมีอีกหลายปัจจัยที่เขาต้องตรวจสอบรายละเอียด  ไม่ว่าจะเป็นรายละเอียดในข้อกฎหมายหรือความเป็นมืออาชีพ  ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการด้วย ยิ่งถ้าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์เกือบจะไม่เป็นปัญหากับลูกค้ากลุ่มนี้ แต่ถ้าเป็นบริษัทนอกตลาดจะต้องมีความเป็นมืออาชีพ มีประสบการณ์ในการก่อสร้างโครงการมาอย่างยาวนาน

          "สำหรับลูกค้าจีนตอนนี้อยู่ที่แบ็กกราวด์ความน่าเชื่อถือของดีเวลลอปเปอร์ ถ้าเป็นบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ก็จะได้เปรียบ เพราะเขาเชื่อว่าบริษัทในตลาดจะมั่นคงกว่า แต่บริษัทที่ไม่ได้อยู่ในตลาดก็ไม่เป็นไร เราก็มีอีกหลายวิธี เช่นดูภูมิหลังให้เขาดูว่ามันยิ่งใหญ่เพื่อให้ลูกค้าเชื่อมั่นว่าจ่ายเงินมัดจำ 20-30% ไปแล้วจะไม่โดนหลอก" เค่อเจียเผยเทคนิคมัดใจลูกค้าคนจีน

          นอกจากนี้ระบบสาธารณูปโภคในโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง ถือเป็นอีกปัจจัยที่ลูกค้ากลุ่มนี้ให้ความสำคัญ โดยเฉพาะโครงการที่มีสระว่ายน้ำและมีสิ่งอำนวยความสำดวกที่ครบครันจะได้รับความสนใจเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่าแม้ราคาจะมีความสำคัญ แต่ระบบสาธารณูปโภคมีความสำคัญกว่าสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ เค่อเจียให้ความเห็นหากผู้ประกอบการต้องการเจาะกลุ่มเป้าหมายลูกค้าคนจีนก็จะต้องมีสระว่ายน้ำในโครงการด้วย

          "ในราคาเดียวกัน คนจีนจะให้ความสำคัญสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง โดยเฉพาะสระว่ายน้ำอันดับที่ 1 เพราะว่าที่เมืองจีนคอนโดน้อยมากที่จะมีสระว่ายน้ำ เพราะฉะนั้นถ้าเราอยากขายลูกค้ากลุ่มนี้จะต้องดีไซน์สระว่ายน้ำให้สวย  ยาวและใหญ่ในพื้นที่สีเขียวหรือกรีนแอเรียด้วย"

          ส่วนเหตุผลที่นักลงทุนจีนที่สนใจมาลงทุนธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้น บอสใหญ่โนวนี แอสเสท ระบุว่า เป็นเพราะการลงทุนในจีนให้ผลตอบแทนน้อยมาก เฉลี่ยแค่ 2 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่ประเทศไทยอยู่ที่ 4-6 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง และไม่ใช่เพียงประเทศไทยเท่านั้นที่ทุกวันนี้กลุ่มนักลงทุนจีนแห่กันเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ยังมีอีกหลายประเทศในเอเชีย ไม่ว่าจะเป็นญี่ปุ่น หรือในภูมิภาคอาเซียนอย่างเวียดนาม มาเลเซีย สิงคโปร์ คนกลุ่มนี้ได้ความสนใจเช่นกัน

          "ถ้าลงทุนในจีนตอนนี้เอเวอเรสต์อยู่ที่ 2% ส่วนเมืองไทยอยู่ที่ 4-6% คนจีนเขาก็ไม่ได้มูฟทรัพย์สินทุกอย่างมาเมืองไทย แต่ยังได้กระจายไปในหลายๆ ประเทศ และที่สำคัญประเทศที่ไปลงทุนนั้นจะต้องมีการเดินทางด้วยเครื่องบินไม่เกิน 5-6 ชั่วโมง ถ้าเกินกว่านี้จะลำบาก นอกจากเมืองไทยก็อยู่ในรัศมีนี้แล้วก็เรื่องการเมือง เรื่องเศรษฐกิจด้วย ถ้าในอาเซียนเมืองไทยติดในอันดับต้นๆ ยิ่งถ้าการเมืองมั่นคงกว่านี้ก็จะดีกว่านี้แน่นอน อีกอย่างเรื่องวัฒนธรรมด้วย ไทยกับจีนเสมือนเป็นพี่เป็นน้อง วัฒนธรรมคนไทยยอมรับต่างชาติได้มากกว่าประเทศอื่นๆ ทำให้มั่นใจว่าถ้ามาลงทุนในเมืองไทยก็ค่อนข้างคุ้นเคย"

          อย่างไรก็ตาม เค่อเจียยังมีความกังวลเรื่องการใช้สื่อโซเชียลในประเทศจีนที่กลุ่มลูกค้าเจอปัญหาเชิงลบแล้วนำไปโพสต์ ซึ่งที่ผ่านมาทางการไทยหรือผู้ที่รับผิดชอบไม่ให้ความสำคัญและสนใจในการแก้ข่าวที่เป็นปัญหา เพราะไม่มีการตอบโต้หรือแก้ข่าวที่ผ่านโลกออนไลน์ก็จะทำให้คนอ่านมองว่าเป็นเรื่องจริง ซึ่งบางครั้งอาจไม่ใช่เรื่องจริงก็ได้ เพียงแต่คนโพสต์อาจได้รับข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง

          "เมื่อก่อนช่วงที่คนจีนแห่กันมาซื้อคอนโดที่เมืองไทย มีหลายโปรเจกต์บวกราคามากเกินไปแล้วก็ทำให้มีข่าวในโซเชียลที่เมืองจีน ที่จริงมีข่าวโซเชียล มันก็เป็นเรื่องปกติแต่ว่าไม่มีคนไปแก้ข่าว  ถ้าเรามีเรื่องอย่างใดอย่างหนึ่งแล้วมีคนเป็นเจ้าภาพไปแก้ข่าว แจงรายละเอียดข้อเท็จจริงอย่างนี้ก็จบ ถ้าไม่แก้มันก็จะลุกลามไปเรื่อย มันก็จะกลายเป็นภาพส่วนใหญ่ของอสังหาฯ ไทย ทั้งที่จริงแล้วเป็นเพียงบางโปรเจกท์เท่านั้น" เค่อเจียให้มุมมอง

          ในขณะมุมมอง แดเนียล โฮ กรรมการ ผู้จัดการบริษัท ไอคิวไอ โกลเบิล จำกัด บริษัท นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนระดับโลก ที่มองกลุ่มคนจีนถือเป็นผู้ซื้อรายใหญ่ไม่เฉพาะในประเทศไทยเท่านั้น แต่ยังกระจายไปยังประเทศต่างๆ ทั่วโลก ส่วนที่มองมาที่ประเทศไทยอันดับต้นๆ ก็เพราะว่ามีผลประโยชน์ตอบแทนที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ

          "ตอนนี้ที่คนจีนหายไปมันเป็นเรื่องของวงรอบการลงทุน ถ้าเรามองถึงจังหวะของการลงทุนมันไม่มีทางจะซื้อตลอด จังหวะช่วงนี้อาจจะขายออกหรือชะลอการลงทุนบ้างเพื่อการลงทุนในระยะยาว"

          แดเนียลย้ำว่าอสังหาฯ ไทยไม่ใช่ให้ความสนใจเฉพาะคนจีน แต่เป็นที่สนใจของนักลงทุนจากทั่วโลกที่เล็งเห็นถึงผลประโยชน์ตอบแทน ซึ่งอสังหาฯ ประเทศไทยให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ทั้งในยุโรปและเอเชียหรือแม้กระทั่งในภูมิภาคอาเซียนด้วยกัน ยิ่งรัฐบาลมีการลงทุนก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น อาทิ โครงการรถไฟความเร็วสูง มีระบบรถไฟฟ้าเชื่อมต่อกันทำให้การคมนาคมที่สะดวก รวดเร็ว จึงทำให้เป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ

          เขาได้ตัวอย่างร้านแมคโดนัลด์ ธุรกิจหลักขายแฮมเบอร์เกอร์ การจะเลือกทำเลที่ตั้งร้านหรือโครงการ เขาจะต้องมองโลเกชั่นเป็นสำคัญ โดยมองไปทำเลใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าที่มีคนใช้บริการมากเพื่อทำให้มียอดขายเพิ่มขึ้น

          "แมคโดนัลด์เขาก็มีฝ่ายวิเคราะห์การลงทุนในพร็อพเพอร์ตี้ด้วยนะว่าโลเกชั่นไหนที่ควรจะปัดหมุดสร้างร้านค้า แนวรถไฟฟ้าใกล้ทางด่วนหรือใกล้ที่เป็นจุดทรานสเตชั่นการขนส่ง ถ้าอยู่ในทำเลที่ว่านี้เขา จะค่อนข้างให้ความสนใจเป็นพิเศษ เช่นเดียว ผู้ประกอบการและผู้ซื้อในธุรกิจอสังหาฯ" บอสใหญ่ไอคิวไอ โกลเบิลให้มุมมอง และย้ำว่าโครงการที่อยู่ในแนวมหาวิทยาลัยหรือสถาบันอุดมศึกษาก็เป็นหนึ่งในโปรเจกต์ที่ต่างชาติสนใจเช่นกัน เนื่องจากหลายๆ ประเทศให้ความสำคัญเรื่องการศึกษา บางครั้งก็ส่งบุตรหลานมาเรียนหรือซื้อเก็งกำไไรเพื่อให้นักศึกษาเช่า เพราะฉะนั้นการลงทุนในโซนที่ตั้งของมหาวิทยาลัยก็เป็นหนึ่งในโปรเจกต์ที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญและให้ความสนใจมากเช่นกัน

          อสังหาฯ ขาลงโอกาสปีทองของผู้ซื้อ

          บริสุทธิ์ กาสินพิลา กรรมการผู้จัดการบริษัท โฮมบาย เออร์ไกด์ จำกัด กล่าวถึงการจัดงาน "โฮมบายเออร์เอ็กซ์โป 2019" ว่าการจัดงานในปีนี้ได้มีการย้ายสถานที่มาจัดที่ ไบเทค บางนา เนื่องจากที่เดิมอยู่ระหว่างการปรับปรุงใหม่ ขณะเดียวกันไบเทคก็มีรถไฟฟ้าผ่าน จึงสะดวกในการเดินทาง ขณะเดียวกันต้องรับมือกับการเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค ซึ่งเดิมมีการใช้สื่อกระแสหลักเพื่อรอให้คนมาอ่าน แต่ปีนี้ได้มีการปรับเปลี่ยนในการส่งข้อมูลไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยเน้นการใช้สื่อ โซเชียลเป็นหลัก นอกจากนี้มีการใช้เอไอ (AI) บิ๊กดาต้า อีเลิร์นนิ่ง เพื่อความสะดวกของผู้บริโภคในการค้นหาที่อยู่อาศัย โดยทางโฮมบายเออร์ไกด์ ร่วมกับคณะวิศวกรรมศาสตร์ จุฬาฯ ในการพัฒนาแอพพลิเคชั่น "โฮมฮอป"

          "แค่บอกราคาอยากได้ที่อยู่อาศัยแบบไหน พื้นที่ไหนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลแค่เรากดไปที่แอพมันก็บอกให้หมดทั้งเส้นทางเวลาการเดินทาง อยู่ใกล้สถานที่สำคัญ สิ่งอำนวยความสะดากอะไรบ้าง ทั้งโลเกชั่น สถานที่จัดงาน ทั้งพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปและการใช้บิ๊กดาต้า" บอสใหญ่โฮมบายเออร์ไกด์แจงรายละเอียดการจัดงาน พร้อมยอมรับความจริงว่าปีนี้ธุรกิจอสังหาฯ ยังคงชะลอตัวต่อไป ซึ่งเป็นไปตามวงจรธุรกิจที่ 8-9 ปีจะลงมาครั้งหนึ่งและเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจด้วย อาจจะต้องใช้เวลาอีกประมาณ 1-2 ปี อสังหาฯ จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

          "ภาวะชะลอตัวของอสังหาฯ ในขณะนี้คงไม่กลับไปเหมือนปี 2540 ที่มีหนี้เยอะ ช่วงนี้จึงเป็นโอกาสดีของผู้ซื้อ" บริสุทธิ์ย้ำทิ้งท้าย

          "ถ้าลงทุนในจีนตอนนี้ เอเวอเรสต์อยู่ที่ 2%  ส่วนเมืองไทยอยู่ที่ 4-6% คนจีนเขาก็ไม่ได้มูฟทรัพย์สินทุกอย่างมาเมืองไทย แต่ยังได้กระจายไป ในหลายๆ ประเทศ.."