การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยแสดงความเป็นห่วงต่อภาวะหนี้ครัวเรือนของคนไทยและปัญหาของการเกิดหนี้เสียที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา จนเป็นที่มาของมาตรการควบคุมเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อหรือ LTV ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา และเกิดกระแสที่หลากหลายในช่วงที่ผ่านมาแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงไม่ผ่อนผันเรื่องของ LTV ใหม่นี้ เพราะธนาคารมองที่ปลายทางของการขอสินเชื่อในกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ที่มีการขอสินเชื่อธนาคารมากกว่าราคาที่ควรจะเป็น ซึ่งมีผู้ประกอบการและเจ้าหน้าที่ธนาคารให้ความร่วมมือด้วย

          แต่การควบคุมการขอสินเชื่อโดยการออกเกณฑ์ LTV แบบนี้ เป็นการแก้ปัญหาที่ปลายเหตุหรือแก้ออกมาไม่ตรงกับจุดเท่าที่ควร เพราะผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยที่ไม่มีปัญหาทางการเงินหรือหนี้สินก็ไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้หรือไม่อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์เพราะต้องใช้เงินวางดาวน์เพิ่มขึ้น

          มาตรการใหม่ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะมีการประกาศออกมาเพิ่มเติมเพื่อเป็นบรรทัดฐานใหม่ในการพิจารณาการขอสินเชื่อธนาคารและเป็นมาตรฐานที่เจ้าหน้าที่ธนาคารทุกรายต้องปฏิบัติตามเป็นมาตรฐานเดียวกันทั้งประเทศ คือ มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อโดยพิจารณาภาระหนี้ต่อรายได้ Debt Service Ratio (DSR) ซึ่ง ณ ตอนนี้จะยังไม่ได้ประกาศออกมาอย่างเป็นทางการ แต่ก็มีการเปิดเผยออกมาแล้วว่าอาจจะมีการควบคุมไม่ให้ภาระการจ่ายหนี้สินของผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือนมากกว่า 70% ของรายได้ ซึ่งเป็นการรวมภาระหนี้สินทุกอย่างเข้าด้วยกัน

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแตนซี่ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่จะเป็นผู้ที่มีรายได้ 30,000 บาทต่อเดือน หากไม่มีภาระหนี้สินใดๆ มาก่อน แต่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็ไม่ต้องมีผู้กู้ร่วม

          การขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยนั้นพวกเขาจะสามารถขอสินเชื่อได้ในวงเงินประมาณ 3-3.5 ล้านบาทซึ่งเป็นการพิจารณาจากการกำหนดภาระการจ่ายสินเชื่อต่อเดือนไว้ที่ประมาณ 40-50% ของรายได้ต่อเดือนและมีภาระหนี้สินอย่างอื่นด้วย

          สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทหรืออาจจะขึ้นไปถึงประมาณ 3.5 ล้านบาทต่อยูนิตนั้นส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก ทั้งที่อยู่อาศัยประเภทโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม ซึ่งกระจายอยู่ในหลายๆ พื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานคร

          ปัจจุบันอาจจะมียูนิตที่เปิดขายอยู่ไม่มากนักเพราะบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ก็หาได้ยากมากขึ้นในกรุงเทพมหานคร เพราะราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทุกวัน ส่วนคอนโดมิเนียมนั้นยังหาได้ง่ายกว่ามาก โดยมีอยู่เกือบทุกพื้นที่ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งกว่า 80% ของที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้เป็นคอนโดมิเนียม และอีกประมาณ 14% เป็นทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นจากจำนวนทั้งหมดประมาณ 15,000 ยูนิตที่ยังเหลือขายอยู่ในตลาด ส่วนที่อยู่อาศัยรูปแบบอื่นๆ ยังคงมีสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับ 2 ประเภทนี้

          "ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เมื่อมาเจอมาตรการ LTV ควบคุมผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อไปส่วนหนึ่งอีกยิ่งมีผลต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะผู้ซื้อบางส่วนมีความต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 แห่งแต่ไม่มีความพร้อมในเรื่องของเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้น ก็เลือกที่จะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน"

          อย่างไรก็ตาม สุดท้ายแล้วยังคงต้องรอดูว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะกำหนดเพดานสูงสุดของภาระหนี้สินต่อเดือนไว้ที่เท่าไหร่ และถ้าใช้เกณฑ์ DSR นี้ทดแทน LTV ได้เลยก็คงช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คลายล็อกไปได้ส่วนหนึ่ง มากกว่าการปลดล็อกในเรื่องของการกู้ร่วมที่ออกมาก่อนหน้านี้