ศูนย์ข้อมูลธอส.ห่วง ผลกระทบมาตรการรัฐ ดันคอนโดถูกปฏิเสธสินเชื่อ-ทิ้งดาวน์ -โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ซ้ำเติม ซัพพลาย เผยดีเวลอปเปอร์ นำกลับมาขายใหม่ แนะควรแตะเบรกโครงการใหม่

          การชะลอตัวทั้งดีมานด์ ซัพพลายของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ผ่านการปรับตัว หลบหนีปัจจัยเสี่ยงของผู้ประกอบการตลอดช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ไม่ใช่เพียงความกังวลที่ส่งผลต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น ภาคสินเชื่อ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือแม้กระทั่งสั่นสะเทือนถึงการขึ้นลงของจีดีพีระดับประเทศเท่านั้น แต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ยังเป็นห่วงกรณีผู้ประกอบการต้องนำหน่วยขายที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่มีความพร้อมวางดาวน์ส่วนต่าง 10- 20% ของมูลค่าบ้านหรือคอนโดฯ ตามมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธปท.(LTV)กลับมาขายซ้ำจนเป็นสาเหตุให้ซัพพลายส่วนเกิน (เหลือขาย) ในตลาดปีนี้สูงกว่าภาวะปกติ และเมื่อนับรวมกับความเสี่ยงของโครงการใหม่ๆ ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีกนั้นอาจเป็นจำนวนสูงขึ้นอีก มองปรากฏการณ์ดังกล่าวจะทำให้เกิดภาพการชะลอตัวเปิดโครงการใหม่ยืดเยื้อต่อเนื่องไปอีก ทั้งผู้ประกอบการยังต้องหลังแอ่นแบกภาระสต๊อก

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า แม้ตัวเลขภาพรวมทั้งประเทศในครึ่งแรกของปี 2562 พบดีมานด์ลดลงทั้งการโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อปล่อยใหม่ แต่กลับสวนทางกับซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะคอนโดฯ ยังมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ผ่านการเปิดตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯสูงถึง 64% แต่

          อย่างไรก็ตาม คาดช่วงครึ่งปีหลัง ซัพพลายเปิดตัวใหม่ทั้งตลาดจะลดลง 28% เนื่องจากยังมีซัพพลายเหลือขายในตลาดสะสมอยู่มากโดยศูนย์ข้อมูลประมาณการซัพพลายเหลือขายในตลาด กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จบปี 2562 มากกว่า 1.54 แสนหน่วย มากสุด คอนโดฯกว่า 6.5 หมื่นหน่วย หรือ 42.5% รองลงมา ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ ทั้งนี้ในช่วงครึ่งปีแรก พบมีหน่วยคอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขายประมาณ 1.73 หมื่นหน่วย ที่ผู้ประกอบการต้องแบกภาระ ขณะที่หน่วยเหลือขายระหว่างก่อสร้างอีกประมาณ 3.5 หมื่นหน่วย ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงจากปัจจัยต่างๆยังไม่คลี่คลาย ส่วนหน่วยเหลือขายยังไม่สร้างมีอยู่ประมาณ 1.23 หมื่นหน่วย

          "เมื่อดูย้อนหลัง พบส่วนสร้างเสร็จเหลือขายไม่ได้สูงกว่าปีก่อนหน้า สะท้อนผู้ประกบอบการระบายสต๊อกดีก็จริง แต่ยังอยู่ในสัดส่วนมากกว่าแนวราบ ที่น่าห่วงคือคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแต่ยังไม่ได้ขาย สูงถึง 27% หรือ 17,362 หน่วย ผู้ประกอบการต้องเร่งขายหน่วยเหล่านี้ออกไปให้เร็วเพื่อลดต้นทุน"

          นอกจากนี้นายวิชัย ยังระบุว่า คอนโดฯ ที่ยังไม่ได้ขายแต่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งมีอีก 54% หรือ 35,289 หน่วย ที่กำลังจะสร้างออกมาภายในอีก 1-2 ปี หากสถานการณ์การขายห้องชุดยังอยู่ในภาวะการชะลอตัวเช่นนี้ ก็อาจจะทำให้ผู้ประกอบการมีสต็อกเพิ่มมากขึ้นได้ ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนการดำเนินการของผู้ประกอบการที่มากขึ้น และจะกลายเป็นความกังวลของผู้ประกอบการหลายโปรเจ็กต์ที่ต้องประกาศชะลอโครงการออกไปอีก ดังนั้นผู้ประกอบการควรจะต้องระมัดระวังในการเพิ่ม ซัพพลายที่อยู่อาศัยในตลาด โดยเฉพาะคอนโดฯ อาจจะเน้นการลงทุนในโครงการที่คาดว่าจะมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแน่นอน และชะลอการเปิดโครงการที่มีกลุ่มลูกค้าไม่ชัดเจน รวมถึงประเภทและทำเลที่มีการแข่งขันกันสูงอยู่ในปัจจุบันด้วย

          'อีก 1-2 ปี หากห้องชุดยังอยู่ในภาวการณ์ชะลอตัวเช่นนี้อาจทำให้ผู้ประกอบการมีสต๊อกเพิ่มมากขึ้น