Loading

ธปท-จ่อบังคับใช้ DSR เผาจริง อสังหาฯ ปี63

วันที่ : 7 ตุลาคม 2562
ประโยคที่ว่า "ปีนี้ เผาหลอก ปีหน้าเผาจริง" เป็นประโยคที่คุ้นชิน และติดปากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่มักหยิบยกมาพูดกันอยู่เสมอในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจมีการชะลอตัว แต่ที่ผ่านๆ มา แม้ว่า จะมีการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการหดตัว ต่อเนื่อง แต่จนถึงที่สุด...!! ในทุกๆ ครั้งที่มีการกล่าวประโยคนี้ ในปีถัดมาตลาดอสังหาฯ ก็ยังสามารถฟื้นตัวจนกลับมาขยายตัวได้ในทุกๆครั้ง
            อสังหาริมทรัพย์
            ประโยคที่ว่า "ปีนี้ เผาหลอก ปีหน้าเผาจริง" เป็นประโยคที่คุ้นชิน และติดปากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่มักหยิบยกมาพูดกันอยู่เสมอในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจมีการชะลอตัว แต่ที่ผ่านๆ มา แม้ว่า จะมีการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการหดตัว ต่อเนื่อง แต่จนถึงที่สุด...!! ในทุกๆ ครั้งที่มีการกล่าวประโยคนี้ ในปีถัดมาตลาดอสังหาฯ ก็ยังสามารถฟื้นตัวจนกลับมาขยายตัวได้ในทุกๆครั้ง
            แต่ในครั้งนี้ดูเหมือนว่า ประโยคดังกล่าวจะส่อเค้าความเป็นจริง..!! มากกว่าจะเป็นแค่เพียงคำพูดติดปาก เหมือนเช่นในอดีตที่ผ่านมา เพราะปัจจัยแวดล้อม และองค์ประกอบที่เป็นปัจจัยลบ เข้ามากระทบต่อตลาด อสังหาฯ ยังคงเกิดขึ้นต่อเนื่อง และยังไม่ปรากฏสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดให้มีทิศทางฟื้นตัวกลับมาในระยะ อันสั้นนี้ได้ แม้ว่าก่อนหน้านี้ จะมีสัญญาณที่ดีจากการ ที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศคง อัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.50% ซึ่งถือว่าส่งผลดีต่อ กำลังซื้อ และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
            แต่การประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตั้งแต่เดือน เม.ย.ที่ผ่านมากลายเป็นปัจจัยลบสำคัญ และส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 62 อย่างมาก ยังผลให้เกิดการหดตัวในตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มดีมานด์ที่ใหญ่ที่สุดในตลาด เนื่องจากผู้บริโภคในกลุ่มนี้มีกำลังซื้อต่ำและเป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้สะสมค่อนข้างมาก ประกอบกับกลุ่มผู้บริโภคดังกล่าว เป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินมองว่ามีความเปราะบางทางด้านสินเชื่อ และมีโอกาสในการก่อหนี้เสียในระบบค่อนข้างสูง และยังเป็นกลุ่มหลักที่ส่งผลต่อการขยายตัวของหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น
            ทั้งนี้ ปัญหาหนี้ครัวเรือน คือ ปัจจัยสำคัญ และเป็นหนึ่งในที่มาของการออกมาตรการ LTV ของ ธปท. นอกเหนือจากปัญหาการเก็งกำไรห้องชุด และการซื้อ ห้องชุดเพื่อลงทุนทำกำไรของนักลงทุน รวมถึงปัญหา เงินทอนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเกิดขึ้นในช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดมีการขยายตัวอย่างร้อนแรง ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จนสร้างความกังวลให้กับ ธปท. ซึ่งกังวลว่าการขยายตัวอย่างแรงนี้อาจส่งผลให้เกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจของประเทศ
แม้ว่า ธปท.มีการประกาศใช้มาตรการ LTV ออกมาจนส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ และมีผลให้ ตลาดหดตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ในด้านของผู้ประกอบการ อสังหาฯ ต่างก็มีการ            ปรับตัวรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น เช่น ผู้ประกอบการบางราย มีการปรับแผนการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ โดยการชะลอการเปิดตัวออกไป หรือ บางรายมีการลดขนาดและจำนวนโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 62 ลงให้สอดรับกับดีมานด์ที่หดตัว หลังได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV
            "ปีนี้พฤกษาฯ มีการปรับลดจำนวนโครงการ เปิดตัวใหม่ลง ขณะเดียวกันได้มีการจัดกลุ่มสินค้าใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าแนวราบ ซึ่งมีการลดจำนวนสินค้า บ้านเดี่ยวระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และหันไปเพิ่มพอร์ทสินค้าบ้านเดี่ยวในระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป โดยในโครงการที่เปิดใหม่ จะเน้นโครงการขนาดเล็ก ช่วยให้สามารถปิดการขายได้เร็วขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้า ระดับบนหรือกลุ่มที่มีรายได้ 100,000 บาทต่อเดือน ขึ้นไปเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ปัญหาภาระหนี้สะสมมีน้อย ไม่ได้รับผลกระทบจาก LTV" นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าว และว่า สำหรับมาตรการ LTV ที่ออกมาส่งผลต่อกำลังซื้อและดีมานด์ของผู้บริโภคในตลาดค่อนข้างมาก โดย ผลกระทบดังกล่าวทำให้ดีมานด์ในตลาดหายไปกว่า 10% จากเดิมที่ในกลุ่มตลาดล่างมีอัตราการปฏิเสธ สินเชื่อ เฉลี่ยกว่า 20% เมื่อนับรวมแล้ว มาตรการดังกล่าว ที่ออกมาทำให้ดีมานด์ในตลาดหายไปกว่า 30%
            ด้าน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการ LTV ที่ออกมาส่งผลกระทบต่อตลาดรวมมากพอสมควร แต่ประเด็นที่น่ากังวล คือ การเตรียมบังคับใช้มาตรการกลางในการคำนวณภาระชำระผ่อนหนี้เทียบกับรายได้ (DSR) ของ ธปท. ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 63 หรือปลายปี 62 นี้ เนื่องจากมาตรการ DSR จะยิ่งส่งผลลบต่อตลาดอสังหาฯในปี 63 มากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับราคา 3 ถึง 5 ล้านบาท ซึ่งหากมีการประกาศใช้มาตรการดังกล่าวจริง คาดว่าจะส่งผลให้ดีมานด์ในตลาดหายไปอีกกว่า 29%
            "ที่สำคัญและน่าเป็นห่วง คือ หากมีการบังคับใช้มาตรการDSR นอกจากจะส่งผลต่อสินเชื่อในระบบ ให้หดตัวลงแล้ว กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเดิมทีก็เข้าถึงแหล่งเงินยากอยู่แล้วจะหันไปกู้ยืมเงินนอกระบบมากขึ้น และอาจกลายเป็นปัญหาหนี้นอกระบบเพิ่มเติมขึ้นมา ในอนาคต หากไม่มีแนวทางในการป้องกันและช่วยเหลือ ที่ถูกต้องออกมา" ดร.เกษรากล่าว
            แม้การประกาศใช้มาตรการ LTV และการเตรียมประกาศใช้มาตรการ DSR จาก ธปท.จะมีผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาคธุรกิจอสังหาฯในประเทศ แต่ปัญหาหนี้ ครัวเรือนที่ยังมีอัตราขยายตัวต่อเนื่อง ในช่วง 3-4 ปี ที่ผ่านมานี้ ก็ยังเป็นปัญหาใหญ่ที่ ธปท. และรัฐบาลให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆในการแก้ปัญหาเศรษฐกิจ
            โดยที่ผ่านมา ธปท. ได้เข้าไปดูแลเรื่องหนี้ครัวเรือนด้วยการระดมทั้งมาตรการดูแลสินเชื่อบัตรเครดิตและ สินเชื่อส่วนบุคคล มีการปรับปรุงเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ มีนโยบายการให้สินเชื่อรายย่อย เพื่อลดโอกาสการสร้างหนี้ครัวเรือน และการสร้างหนี้เกินตัว และช่วยลดความเสี่ยงด้านเครดิตของธนาคารพาณิชย์ แต่ ธปท. ยังเห็นว่ามาตรการยังไม่เพียงพอ จึงมีความร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์ เพื่อกำหนดมาตรการกลางในการคำนวณภาระชำระผ่อนหนี้            เทียบกับรายได้ เพื่อควบคุมและลดปัญหาการก่อหนี้ในภาคประชาชนให้ลดลง
            เนื่องจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมานับตั้งแต่ปี 57 ปริมาณหนี้ครัวเรือนและหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ในระบบยังมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ในบางปีจะมีการปรับลดลงบ้าง แต่ก็ถือว่ายังมีปริมาณที่สูงอยู่ เมื่อพิจารณาจากข้อมูลจากรายงานผลการดำเนินงานของธนาคารพาณิชย์ ไตรมาสที่ 2/62 จาก ธปท. โดยพบว่า ยอดสินเชื่อคงค้างทั้งระบบอยู่ที่ 13.35 ล้านล้านบาท ซึ่งแบ่งออกเป็นสินเชื่อธุรกิจ 8.71 ล้านล้านบาท สินเชื่อรายย่อย 4.65 แสนล้านบาท
            ทั้งนี้ จากการติดตามคุณภาพสินเชื่อภายใต้ ภาวะเศรษฐกิจถดถอย ประกอบกับปัจจัยเสี่ยงที่เพิ่ม มากขึ้น พบว่ายอดสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ คือ สินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือน มีปริมาณสูงถึง 4.18 แสนล้านบาท จากที่ในปี 61 มีปริมาณอยู่ที่ 3.66 แสนล้านบาท ทำให้สัดส่วนสินเชื่อที่ผิดนัดชำระยะ 1-3 เดือน ต่อสินเชื่อรวมอยู่ที่ 2.74% เพิ่มจากเดิม 2.4% ในสิ้นปี 61 ซึ่งการเพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและความเข้มงวด การจัดชั้นหนี้ของสถาบันการเงิน ด้านหนี้ที่ไม่ก่อ ให้เกิดรายได้หรือ NPL มีปริมาณอยู่ที่ 4.50 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 61 ที่มีปริมาณอยู่ที่ 4.43 แสนล้านบาท ทำให้สัดส่วน NPL ต่อสินเชื่อรวมเพิ่มขึ้นจาก 2.94% เป็น 2.95%
            ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงานว่า ยอดคงค้างหนี้ครัวเรือนในไตรมาส 2/62 เติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลงมาที่ 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหลังจากที่เร่งตัวขึ้นถึง 6.3% ในไตรมาสที่ 1 ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลังมาตรการ LTV  เริ่มมีผลบังคับใช้ โดยเงินที่ให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงิน ทั้งในส่วนที่ปล่อยผ่านระบบธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ และสถาบันการเงินอื่นๆ ชะลอตัว โดยเติบโตลดลงมาอยู่ที่ 6.8% ในไตรมาสที่ 2/62 จากที่เร่งตัวขึ้นก่อนเกณฑ์ LTV ถึง 8.0% ในไตรมาสที่ 1/62 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ดีสถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยยังเป็นประเด็นที่น่ากังวลและต้องการความร่วมมือในการดูแลแก้ไขจากหลายฝ่าย โดยสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับสูงสุดในรอบ 2 ปีครึ่งที่ 78.7% ในไตรมาส 2/62
            ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจธนาคารทหารไทย รายงานว่า ประเด็นที่น่ากังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนคือสินเชื่อ รายย่อยที่มียอดคงค้างรวม 4.5 ล้านล้านบาทโดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค เช่น สินเชื่อบุคคล ซึ่งมียอดสินเชื่อคงค้าง 9.94 แสนล้านบาท สินเชื่อบัตรเครดิตคงค้าง 2.33 แสนล้านบาท ทำให้มียอดสินเชื่อคงค้าง รวม 1.22 ล้านล้านบาท เนื่องจากสินเชื่อดังกล่าวไม่ได้ใช้เพื่อการลงทุน หรือสร้างรายได้ และเป็นสินเชื่อที่พิสูจน์ได้ยากในการนำไปใช้เพราะไม่มีหลักประกัน  ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยพบว่ายอดคงค้างสินเชื่ออยู่ที่ 2.3 ล้านล้านบาท ส่วนสินเชื่อเพื่อซื้อรถยนต์ยอดคงค้าง 1.11 ล้านบาท โดยที่ผ่านมาสินเชื่อบุคคลและบัตรเครดิตเป็นสินเชื่อ ที่ไม่มีการประกัน ซึ่งเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง
            ขณะที่หนี้ที่ผิดชำระของสินเชื่อรายย่อยเองก็ยังน่าเป็นห่วง เพราะมีจำนวนรวมกันแล้วถือว่าอยู่ในระดับสูง โดยสินเชื่อบุคคล NPL อยู่ที่ 2.42% และสินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือนอยู่ที่ 2.31% รวม 4.73% บัตรเครดิต NPL อยู่ที่ 2.48% โดยมีสินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือนอยู่ที่ 1.92% รวม 4.39% สินเชื่อที่อยู่อาศัย NPL อยู่ที่ 3.34% สินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือนอยู่ที่ 1.78% รวม 5.12% และสินเชื่อรถยนต์ NPL อยู่ที่ 1.82% ขณะที่สินเชื่อที่ผิดนัดชำระ 1-3 เดือนอยู่ที่ 7.30% รวม 9.12% ซึ่งหากอยู่ในภาวะเศรษฐกิจถดถอยอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคตได้ จึงทำให้ ธปท. เข้ามาควบคุมสถาบันการเงินให้มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อแก่ภาคครัวเรือนมากขึ้น จากแนวโน้ม สินเชื่อคงค้างการผิดนัดชำระหนี้ และ NPL ที่เกิดขึ้น จึงเป็นที่มาของการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อรายย่อย และการเตรียมออกมาตรการ DSR ในระยะอันใกล้นี้
            อย่างไรก็ตามการประกาศใช้มาตรการ LTV ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ถูกจับตามองตั้งแต่ในช่วงต้นปี เพราะมีปัจจัยลบที่เข้ามากระทบกำลังซื้อท่ามกลางเศรษฐกิจที่ถดถอย ทำให้ผู้ประกอบการต้องตั้งรับ งัดสารพัดวิธีมาเรียกคืนกำลังซื้อ เพื่อผลักดันยอดขายในโครงการให้เป็นไปตามเป้า ขณะที่ผู้ประกอบการ ต้องเจอกับภาวะอสังหาฯ ขายออกยาก
            แต่อีกสัญญาณหนึ่งที่น่าห่วงไม่แพ้กัน คือ จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายเสร็จแล้วกลับไม่มีผู้อยู่อาศัย ซึ่งมีจำนวนถึง 525,889 หน่วย จากการสำรวจล่าสุดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าในเขต กทม.และปริมณฑล มีบ้านว่างทั้งแนว สูงและแนวราบ ได้แก่บ้านเดี่ยว บ้านแฝดทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ขณะที่ในแต่ละปีมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เข้าสู่ตลาด 110,000-120,000 หน่วย ซึ่งเมื่อคำนวณดูแล้วหากไม่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ในระยะ 4 ปีครึ่งซัปพลายที่สะสมอยู่ในตลาดก็จะสามารถระบายออกไปได้หมด
            ทั้งนี้ แม้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยว่างจะมีจำนวนมาก แต่ก็ยังไม่ถึงกับเป็นสัญญาณอันตรายของตลาดอสังหาฯ เนื่องจากที่อยู่อาศัยว่า 525,889 หน่วยนี้ ถูกคำนวณจากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งคิดเป็น 10.3% ของทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่าในบ้าน 10 หลังจะมี 1 หลังที่ว่าง ส่วนอีก 9 หลังมีผู้อยู่อาศัย ซึ่งพบว่าเป็นสัดส่วนที่ลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงวิกฤตปี 40 โดยหากเปรียบเทียบกับปี 38 พบว่า ที่อยู่อาศัยว่าง 14.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด และปี 41 ที่อยู่อาศัยว่าง 12% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะเห็นได้ว่าสัดส่วนของบ้านว่างมีการลดลง ตามลำดับ
            อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าว เป็นตัวเลขที่มี การจัดเก็บขึ้นในช่วงที่มาตรการ LTV เพิ่งเริ่มบังคับใช้ และตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบันก็ยังมีการชะลอตัวลงอย่าง ต่อเนื่อง หากมีการประกาศใช้มาตรการ DSR ออก มาจริง คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่า ตัวเลขที่อยู่อาศัยว่าง หรือซัปพลายคงค้างสะสมในตลาดจะมีปริมาณเพิ่มมากขึ้นมากน้อยอย่างไร
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ