ประกายดาว แบ่งสันเทียะ
          กรุงเทพธุรกิจ

          จะเห็นปรากฏการณ์ "เปิดศึก" ชิงยอดขาย ส่อเข้าสู่ภาวะ "สงครามราคา" เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ระบายสต็อกคงค้างจำนวนมาก

          เมื่อคอนโดมิเนียมในตลาดยังคงมีปริมาณ (Supply) มาก สวนทางกับกำลังซื้อ (Demand)   โดยข้อมูลจาก คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีปริมาณคอนโดเปิดใหม่รวม 166,735 ยูนิต โดยเฉพาะในปี 2561 มีการเปิดขายคอนโดใหม่ 66,000 ยูนิต  ส่งผลทำให้ในปี 2562 มีจำนวนคอนโด ที่รอการขายทั้งสิ้น 55,000 ยูนิต ต้องใช้เวลา ดูดซับประมาณ 17 เดือน ในขณะเดียวกันในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2562 คาดว่าจะมี ปริมาณใหม่มาเติมในตลาดอีก 17,000 ยูนิต โดยรวมทั้งปี 2562 คาดว่าจะมีการเปิดขายคอนโด 46,000 ยูนิต เมื่อภาพรวมตลาดอสังหาฯเริ่มชะลอตัว ประเมินจากอัตราการขายคอนโดเปิดใหม่ในช่วงไตรมาส 3 พบว่า ลดลง 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ทำให้ในช่วงที่ผ่านมานักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเลื่อนเปิดตัว โครงการใหม่ เพื่อเร่งระบายสต็อกคงค้าง 

         นี่ยังเป็นจังหวะของการ "งัดกลยุทธ์ราคา" มาช่วงชิงลูกค้า ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณการแข่งขันหนักหน่วงขึ้นจากนี้ !!          ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า การสำรวจภาพรวม ตลาดอสังหาฯพบว่า หลังจากมีมาตรการ คุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) ส่งผลให้ช่วง ไตรมาสที่ 3 ปี 2562 การเปิดโครงการคอนโดใหม่ ในกรุงเทพฯ อยู่ในภาวะชะลอตัว เหลือ 24 โครงการ จำนวน 11,059 ยูนิต มูลค่า 46,660 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการ รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ สัดส่วน 66.4% หรือประมาณ 7,342 ยูนิต ลดลง 51% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้านี้

          ขณะที่ ราคาซื้อขายคอนโดปรับตัวลดลง อย่างเห็นได้ชัด โดยพบว่าบางโครงการ มีการ "ตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาตลาด" เพื่อ เร่งระบายสต็อก เขายังเห็นว่า นับจากนี้ จะเห็นปรากฏการณ์ "เปิดศึก" ชิงยอดขายของ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่อเข้าสู่ภาวะ "สงคราม ราคา" เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะใน 5 ทำเลหลัก ประกอบด้วย

          1.จรัญสนิทวงศ์ แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน พบว่า บริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เตรียมเปิดตัวคอนโด โครงการใหม่ ภายใต้โครงการ IDEO บริเวณจรัญสนิทวงศ์ 70 - ริเวอร์วิว ห่างจาก สถานีรถไฟฟ้า 295 เมตร ในราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท หรือ 62,000 บาทต่อตารางเมตร  (ตร.ม.) โดยการเปิดราคาดังกล่าว สร้างความหนักใจกับคอนโดเปิดตัวมาก่อนด้วยราคาที่สูงกว่า อยู่ที่ 1.89-2.49 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ย 85,000-94,780 บาทต่อตร.ม. โดยปริมาณคอนโดย่านนี้ในช่วงเดือน ก.ย. มีจำนวน 11,077 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 7,154 ยูนิต หรือสัดส่วน 64.6%  เหลือขาย 3,923 ยูนิต หรือสัดส่วน 35.4%

          2.ถนนเพชรบุรี-ทองหล่อ มีปริมาณคอนโดประมาณ 1,647 ยูนิตขายไปแล้ว 1,047 ยูนิต หรือสัดส่วน 64% เหลือขาย 600 ยูนิต หรือ 36% ก่อนหน้านี้บริษัทไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด กลุ่มทุนฮ่องกงเปิดตัวโครงการ คลาวด์ ทองหล่อ-เพชรบุรี มูลค่ากว่า 3,600 ล้านบาท ราคา 3.5 ล้านบาท หรือเฉลี่ยเริ่มต้น 145,800 บาทต่อตร.ม. ล่าสุดบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดตัว โครงการเดอะ เบส เพชรบุรี-ทองหล่อ ราคา 2.69 ล้านบาท หรือประมาณ 98,700 บาทต่อตร.ม. เป็นผลมาจากการลดสเปคโครงการเพื่อทำราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ
          3.สุขุมวิท-พระราม4  พบว่า มีปริมาณคอนโด 2,417 ยูนิต ขายไปแล้ว 1,894 ยูนิต หรือสัดส่วน78% เหลือขาย 523 ยูนิต หรือ 22% เป็นสมรภูมิสงครามราคาดุเดือด มียักษ์ชนยักษ์ บริษัท อนันดา ดีเวลลลอปเม้นท์ เปิดตัวโครงการ ไอดีโอสุขุมวิท-พระราม4 ขายราคาเริ่มต้น 3.59 ล้านบาท ส่วนบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เตรียมเปิดตัวโครงการ เดอะทรี สุขุมวิท-พระราม4 ในราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านบาท

          4.ท่าพระ บริเวณ MRT ท่าพระ มีปริมาณ คอนโด 2,453 ยูนิต ขายไปแล้ว 1,801 ยูนิต หรือคิดเป็น 73% เหลือขาย 652 ยูนิต หรือ 27% บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดขาย The Privacy ท่าพระอินเตอร์เชนจ์ ราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท หรือ 81,220 บาทต่อตร.ม.

          ขณะที่ บริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการ ไอดีโอท่าพระ-อินเตอร์เชนจ์ ในราคาเริ่มต้น 2.69 ล้านบาท หรือประมาณ 98,000 ต่อตร.ม. ถัดมาคือบริษัทนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัดโครงการ พาร์คแลนด์ เพชรเกษม-ท่าพระ ขายในราคาเริ่มต้น 1.87 ล้านบาท หรือ 71,920 บาทต่อตร.ม. แต่ล่าสุด บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการศุภาลัย ไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ หั่นราคาเริ่มต้น 1.98 ล้านบาท หรือ 70,700 บาทต่อตร.ม.เท่านั้น

          5.ลาซาล มีปริมาณทั้งหมด 2,621 ยูนิต ขายไปแล้ว 1,843 ยูนิต หรือสัดส่วน 70% เหลือขาย 778 ยูนิต หรือ 30% โดยคอนโด ในย่านนี้เปิดขายราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท  หรือ 66,000-70,000 บาทต่อตร.ม. ล่าสุด บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ผุดโครงการ ดิออริจิ้น สุขุมวิท105 หั่นราคาเริ่มต้นที่ 1.39 ล้านบาท หรือ 61,770 บาทต่อตร.ม. ส่งผลทำให้ยอดพรีเซลล์สูง 70% ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับสถานการณ์ปัจจุบันที่ยอดพรีเซลล์ ประมาณ 20-30%