อสังหาริมทรัพย์

          เสียง...เฮ!!! ดังลั่นสนั่นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงต้นเดือน พ.ย. ที่มาพร้อมกลับรอยยิ้มของผู้พัฒนาอสังหาฯ หลังรัฐบาลประกาศใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ในระหว่างวันที่ 1 พ.ย.62-24 ธ.ค.63 โดยมาตรการดังกล่าวประกอบด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% จากเดิมที่ จัดเก็บอยู่ 2% และการลดค่าจดจำนองจากปกติจัดเก็บอยู่ที่ 1% ลดเหลือ 0.01% ซึ่งถือเป็นข่าวดีในรอบปีของบรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังจากที่ตลอดช่วง 10 เดือนที่ผ่านมาได้รับแต่ปัจจัยลบเข้ามากระทบกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค จนทำให้ปี 62 นี้เป็นปีที่ตลาดอสังหาฯ ซบเซามากที่สุดในรอบ20ปี

          สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในครั้งนี้ ประกอบด้วยกลุ่ม ที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างเสร็จแล้วอยู่ระหว่าง การขาย โครงการคอนโดที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมีกำหนด การก่อสร้างแล้วเสร็จไม่เกินวันที่ 24 ธ.ค. ปี 2563 โครงการบ้านเดี่ยวที่สร้างเสร็จแล้วและที่อยู่ระหว่างก่อสร้างที่มีกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จไม่เกินวันที่ 24 ธ.ค. ปี2563 โครงการทาวน์เฮาส์ที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่าง การก่อสร้างมีกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จไม่เกิน วันที่ 24 ธ.ค. ปี 2563 โครงการอาคารพาณิชย์ก่อสร้างเสร็จแล้วและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่มีกำหนดการ แล้วเสร็จไม่เกินวันที่ 24 ธ.ค. ปี 2563 และโครงการ บ้านแฝดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการรก่อสร้างที่มีกำหนดแล้วเสร็จไม่เกินวันที่ 24 ธ.ค. ปี 2563

          การประกาศใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาลในครั้งนี้ เป็นเสมือนฝนในยามแล้งที่เข้ามาช่วย ดับกระหายแก่ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังจากที่ทุกค่ายต่างทำใจยอมรับสภาพ แม้ว่าตลอดปีที่ผ่านมาจะพยายามรักษายอดขายให้อยู่ในระดับเดียวกับปีก่อนหน้าที่ผ่านมาให้ได้ แต่จนแล้วจนรอดก็ต้องทำใจยอมรับว่าในปี 62 นี้ ยอดขายและรายได้รวมจะหดตัวต่ำกว่าช่วง 4-5 ปีที่ ผ่านมา ซึ่งสะท้อนออกมาจากการปรับแผนดำเนินธุรกิจ และการปรับลดเป้ายอดขายของผู้ประกอบการอสังหาฯ แทบทุกค่าย และการปรับลดการพัฒนาโครงการใหม่ลงซึ่งยิ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้หดตัวแรงมากขึ้น โดยเฉพาะภายหลังจากที่ได้รับผลกระทบจากการประกาศมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV)

          อย่างไรก็ตามเมื่อรัฐมีการออกมาตรการกระตุ้นออกมาในช่วงปลายปีนี้ แม้ว่าจะเป็นเพียงช่วงเริ่มต้น การใช้มาตรการ แต่สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯแล้ว ถือเป็นช่วงสุดท้ายเป็นโอกาสสุดท้าย ที่จะปั้นยอดขายของปีนี้กลับมาแน่นอนว่า จากนี้ไปจะเริ่มเห็นการอัด แคมเปญ..บิ๊กๆ..!! แคมเปญปังๆ..!! ออกมาจากผู้ประกอบการอย่างต่อนเอง ดังนั้น จากนี้ไปอีก 2 เดือน!!!..ต้องบอกเลยว่าเป็นนาทีทอง สำหรับผู้กำลังจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่กำลังมองหาและอยู่ในช่วงตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

          ส่วนภาวะตลาดหรือแนวโน้มตลาดในปี 2563 หลังจากการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล จะมีทิศทางอย่างไรนั้น "พนม กาญจนเที่ยมเท่า" กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด คาดการณ์ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมต่างจังหวัด ในปัจจุบันลูกค้าของบริษัท โดยมากเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ส่วนกลุ่มลูกค้าระดับบนมีจำนวนน้อยมาก ทั้งนี้พฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าคอนโดระดับบนนั้น ลูกค้าโดยมากจะตัดสินใจซื้อ ในช่วงที่เศรษฐกิจ มีอัตราการขยายตัวที่ดี เนื่องจากเป็นช่วง ที่สภาพคล่องของธุรกิจ มาถึงแล้วมีอยู่มาก แต่หากเป็นช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อย่างเช่นในปัจจุบัน ลูกค้ากลุ่มระดับบนจะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน เนื่องจากมองว่ายังไม่มีความจำเป็ ต้องเร่งตัดสินใจซื้อ

          ส่วนตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง ยังมีอัตราการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตามกำลังซื้อ หลังจากผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว บวกกับผลกระทบจากมาตรการ LTV ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจากจีน เนื่องจากได้รับผลกระทบจาก Trade War หรือสงครามการค้าระหว่าง จีนและสหรัฐฯ ทำให้ต้องรอดูอีกครั้ง ในช่วงที่มีการ รับโอนห้องชุด

          อย่างไรก็ตาม มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลประกาศออกมา โดยเริ่มใช้ในวันที่ 1 พ.ย. 62-24 ธ.ค.63 จะเป็นปัจจัยบวกที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาฯ อย่างมาก ในช่วงปลายปี 62 ต่อเนื่องไปในปี 63 โดยเฉพาะโครงการ บ้าน ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดฯ ราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว แต่อยู่ระหว่างการขาย หรือโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่มีกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนวันที่ 24 ธ.ค.63 ซึ่งคาดว่าโครงการต่างๆ จะมีการทำแคมเปญค่อนข้าง ดุเดือด ในช่วง 2 เดือนก่อนสิ้นปีนี้ เพื่อกระตุ้นการ ตัดสินใจซื้อของลูกค้า และเป็นการเร่งยอดขาย เพื่อสร้าง รายได้ในช่วงก่อนปิดงบ ปี 62

          "แน่นอนว่าการแข่งขันที่รุนแรง และการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วงปลายปีจะทำให้ ประโยชน์ตกกับกลุ่มผู้บริโภค เรียกได้ว่าตลาดในช่วง 2 เดือนท้ายของปีนี้ จะเป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างแท้จริง"

          นายพนม กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มตลาดในปี 63 ภายหลังจากที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเข้ามา แม้จะสร้างความคึกคัก ในตลาดได้มากขึ้น แต่ต้องยอมรับว่า ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ จะยังคงซบเซาอย่างต่อเนื่อง เพราะซัปพลายสะสมที่เหลืออยู่ในตลาดยังมีจำนวนมาก ทำให้ต้องใช้ระยะเวลาในการระบายออกค่อนข้างนาน ขณะที่บริษัทอสังหาฯ มีความเป้าหมายในการเติบโตทั้งรายได้และยอดขายในทุกๆ ปี ทำให้ต้องมองหาตลาดที่มีความเป็นไปได้และมีแนวโน้มการเติบโตที่ดีอยู่ตลอดเวลา ซึ่งตลาดที่มีโอกาส หรือมีแนวโน้ม การเติบโตที่ดีในปี 63 คือ ตลาดทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮมระดับราคา 1-2 ล้านบาทในต่างจังหวัด เนื่องจากในช่วง 3-5 ที่ผ่านมา การชะลอการลงทุน หรือการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในตลาดต่างจังหวัด ทำให้ซัพพลายเข้าตลาดน้อย ขณะเดียวกัน การระบายออกของซัพพลายสะสมเริ่ม ปรับตัวดีขึ้น ส่งผลให้ในปัจจุบัน ซัพพลายสะสมใน ตลาดต่างจังหวัด มีจำนวนเหลือไม่มากแล้ว

          จากแนวโน้มดังกล่าว จึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งได้รับผลกระทบจากตลาดคอนโดใน กทม. ที่จะขยายตลาดแนวราบ ในต่างจังหวัด เพื่อสร้างยอดขาย ทดแทนตลาดคอนโดฯ กทม. ที่ยังชะลอตัว และต้องใช้ระยะเวลาในการระบายออก Supply สะสม โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ หรือทาวน์โฮม ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มที่ ตอบโจทย์กับกำลังซื้อของลูกค้าไปต่างจังหวัด เนื่องจากศักยภาพด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคในต่างจังหวัด ลดลงจากผลกระทบ การบังคับใช้มาตรการ LTV ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังถือว่าเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์ หรืออานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล ดังนั้นกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงเป็นกลุ่มที่สอดคล้องกับกำลังซื้อและความต้องการในตลาด ทำให้คาดว่าน่าจะเป็นกลุ่มสินค้าที่มีอัตราการขยายตัวดีที่สุดในปี 63

          ด้าน นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคม อสังหาริมทรัพย์ จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า สถานการณ์ ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรี ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตลาดค่อนข้างชะลอตัว โดยเฉพาะโครงการประเภท อาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม คณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ เริ่มมีการระบายออกมากขึ้น เดี๋ยวจะบล็อกหลุม ทาวน์เฮาส์ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา เริ่มกลับมาขยายตัว ดีขึ้น หลังจาก Supply สะสมลดน้อยลง ประกอบกับ มีซัปพลายใหม่เข้าตลาดเข้าสู่ตลาดไม่มาก

          ทั้งนี้ จากสถานการณ์ดังกล่าวคาดว่า ในปีหน้า ผู้ประกอบการรายใหญ่ จะเริ่มเข้ามาขยายการลงทุนในกลุ่มโครงการแนวราบ โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ ซึ่ง มีระดับราคา สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า ในพื้นที่ เช่น กลุ่มพนักงาน โรงงานในนิคมอุตสาหกรรมที่มีการ เปิดให้บริการ และมีกลุ่มลูกค้าโรงงาน เข้ามาลงทุนในช่วงก่อนหน้านี้

          นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า สถานการณ์ ตลาดอสังหาฯโคราช นับตั้งแต่มีการประกาศใช้ มาตรการ LTV ยิ่งส่งผลให้ตลาดโดยรวมชะลอตัวมากกว่าช่วง ปี 61 ที่ผ่านมา ทั้งในด้านยอดโอน และมูลค่า การขาย ถือว่า มีอัตราการเติบโตต่ำที่สุดในรอบ 3 ปี อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดจะชะลอตัว นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี แต่ด้วยจำนวนซัปพลายที่เข้าตลาดที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมา ซัพพลายเก่าในตลาดถูกระบายออกไปจำนวนมาก ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในโคราช มีการติดตามสถานการณ์ ด้าน Supply และ demand ในตลาด อย่างต่อเนื่อง ทำให้สามารถคอนโทรล Supply ในพื้นที่ ได้ค่อนข้างดี ส่งผลให้ในโคราชมีจำนวน ซัพพลายเหลือไม่มากนัก

          โดยซับพลายที่ ที่สะสมในพื้นที่หรือที่อยู่อาศัย ที่มีอัตราการระบายออกช้า ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV มากที่สุด โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้าน ดังกล่าว เป็นกลุ่มที่มีการ ถูกปฏิเสธปฏิเสธสินเชื่อ และมีการทิ้งดาวน์มากที่สุด ภายหลังมีการประกาศใช้มาตรการ

          "กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในโคราช ส่วนใหญ่มีการค้นข้อมูลจากอินเทอร์เน็ต ซึ่งกลุ่มลูกค้า โดยมากจะค้นข้อมูลกลุ่มบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาของที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน แม้ว่าบ้านระดับราคาดังกล่าวจะมีการค้นข้อมูลมากที่สุด แต่ในที่สุดหลังจากที่ผ่านขั้นตอนการเยี่ยมชมโครงการ และตรวจสอบรายละเอียด ความพร้อมของลูกค้าแล้ว บ้านที่ถูกตัดสินใจซื้อมากที่สุด กลับกลายเป็นบ้านระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ สอดคล้องกับกำลังซื้อ หรือศักยภาพ ของลูกค้าในพื้นที่มากที่สุด"

          จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ในช่วงปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการ ในพื้นที่หันมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่เหมาะสมกับศักยภาพของลูกค้าในตลาด โดยกลุ่มสินค้าที่ผู้ประกอบการในพื้นที่พัฒนาออกมา จะเน้นพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ขณะที่โครงการในรูปแบบ ทาวน์เฮาส์ระดับราคา 1-2 ล้านบาท หรือราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมากจะเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จาก กทม.เข้ามาลงทุน ซึ่งมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอีกใน ปี 63 โดยคาดว่าการเข้ามาพัฒนาของผู้ประกอบการ อสังหาฯรายใหญ่ จากส่วนกลางจะยังคงเน้นกลุ่มสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท เพื่อให้สอดรับกับ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ คือการลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง

          สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ที่เข้ามาพัฒนาโครงการแนวราบในโคราช อย่างต่อเนื่องในช่วงก่อนหน้านี้ คือ บมจ.ศุภาลัย ส่วนรายใหญ่ที่เริ่มทยอยเข้ามาใหม่คือ บมจ.พฤกษา และ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ และคาดว่าเร็วๆ นี้ จะมีบริษัทอสังหาฯ จากส่วนกลางอีก หลายรายทยอยเข้ามาพัฒนาโครงการในโคราชเพิ่มขึ้น