ย่านธุรกิจใหม่สายสีแดง

          ปตท.ขยายแนวรบพัฒนาอสังหาฯโปรเจ็กต์ยักษ์ เตรียมพลิกที่ 70 ไร่ ติดสถานีทุ่งสองห้อง รถไฟฟ้าสายสีแดง ผุดมิกซ์ยูส "อาคารสำนักงาน-ศูนย์การค้า" เปิดรับพันธมิตรบริษัทอสังหาฯ เสนอรูปแบบโครงการและโมเดลธุรกิจ คาดปีหน้าได้ข้อสรุป การรถไฟฯเผย ปตท.หารือสร้างทางเชื่อมเข้าสถานี พร้อมแผนสร้างสกายวอล์ก-ทางยูเทิร์นถนนวิภาวดีฯ หวังพัฒนาเป็นย่านธุรกิจ-การค้าแห่งใหม่ วงในเผยได้อานิสงส์ผังเมืองใหม่ปี 2563 อัพเกรดใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น "สีส้ม" แต่ติดแนวการบินขึ้นตึกสูงไม่เกิน 30 ชั้น

          ปตท.เปิดแผนพัฒนามิกซ์ยูส

          แหล่งข่าวผู้บริหารระดับสูง บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ขณะนี้ ปตท.อยู่ระหว่างดำเนินการศึกษาแผนเพื่อพัฒนาที่ดิน 70 ไร่ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดงทุ่งสองห้อง โดยที่ดินดังกล่าวบริษัทซื้อมาจากบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (SAM) หลายปีแล้ว ในราคารวมประมาณ 800-900 ล้านบาท ซึ่งที่ดินดังกล่าวถือว่าเป็นทำเลที่ดี เพราะต่อไปจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงผ่าน ซึ่งที่ดินของ ปตท.อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าเลย ดังนั้น ผู้บริหาร ปตท.จึงมีการหารือถึงการที่จะพัฒนาที่ดินดังกล่าว เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินที่มีอยู่เพื่อพัฒนาเป็นย่านธุรกิจ-การค้า ขณะเดียวกันก็ถือเป็นหนึ่งแผนพัฒนาธุรกิจใหม่ของ ปตท.

          อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ยังอยู่ระหว่างการศึกษาว่าจะพัฒนาออกมาในรูปแบบไหน ซึ่งได้มีการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาเข้ามาช่วยดูว่าในอนาคตการพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดินในย่านดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร และจากที่จะเปิดเดินรถไฟฟ้าสายสีแดงจะมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงชุมชนในย่านดังกล่าวอย่างไรบ้าง เพื่อที่จะศึกษาถึงโครงการอสังหาฯที่เหมาะสมว่าควรจะลงทุนและพัฒนาเป็นอะไร

          แหล่งข่าวกล่าวว่า โดยหลักการก็จะพัฒนาเป็น "มิกซ์ยูส" แต่ยังไม่ชัดว่าจะออกมาในแบบไหน คอนเซ็ปต์อะไร หลัก ๆ คงจะมีอาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยในส่วนของพื้นที่อาคารสำนักงาน คาดว่าส่วนหนึ่งก็จะเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของ บริษัท ปตท.น้ำมันและการค้าปลีก จำกัด (มหาชน) PTTOR ซึ่งกำลังจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งต้องการพื้นที่สำนักงานใหญ่ของบริษัท แต่ในส่วนของบริษัท ปตท.นั้นคงยังไม่มีความจำเป็น เนื่องจากสำนักงานใหญ่ปัจจุบันยังมีสัญญาเช่าที่ดินการรถไฟฯอีกเกือบ 30 ปี

          เปิดรับยักษ์อสังหาฯเสนอแผน

          แหล่งข่าวกล่าวเพิ่มเติมว่า แต่เนื่องจาก ปตท.ไม่มีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น บอร์ดจึงเห็นชอบเปิดให้เชิญบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ เสนอแผนการพัฒนาโครงการบนที่ดินดังกล่าวว่าควรจะมีอะไร นอกจากอาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ ในส่วนของที่อยู่อาศัยหรือคอนโดมิเนียมเหมาะสมหรือไม่ รวมถึง รูปแบบการร่วมลงทุนให้เสนอมาด้วยตามที่ต้องการ หลังจากนั้นบริษัทจะพิจารณาคัดเลือกจากข้อเสนอที่เข้ามา เพราะการพัฒนาโครงการอสังหาฯต้องอาศัยความเชี่ยวชาญของฝ่ายขายด้วย ซึ่งจะต้องมีเครือข่ายลูกค้า ทั้งส่วนสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่าง ๆ จึงจำเป็นต้องร่วมมือกับบริษัทอสังหาฯ

          อย่างไรก็ตาม เบื้องต้นคณะกรรมการบริษัทก็ได้มีการอนุมัติงบประมาณสำหรับการดำเนินการย้ายชุมชนที่อยู่ในพื้นที่ ดังกล่าวแล้ว โดยการร่วมมือกับกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ขณะที่ก่อนหน้านี้ นายชาญศิลป์ ตรีนุชกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.ปตท. ได้ให้สัมภาษณ์ไว้ก่อนหน้านี้ว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะสมาร์ทซิตี้ เป็นหนึ่งกลุ่มธุรกิจใหม่ที่ ปตท.มีแผนจะขยายการลงทุน

          ปตท.ขอผุดทางเชื่อมสถานี

          แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ช่วงที่ผ่านมา บริษัท ปตท.ได้เข้ามาหารือเพื่อขอสร้างทางเชื่อมกับสถานีทุ่งสองห้อง ของรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต ซึ่งจะเปิดบริการในเดือน ม.ค. 2564 เพื่อเปิดทางเข้าออกที่ดิน 2 แปลง ขนาด 30 ไร่ และ 40 ไร่ ที่ ปตท.ซื้อไว้ ซึ่งมีแผนจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานแห่งใหม่ ติดถนนโลคัลโรดและสถานีทุ่งสองห้อง พร้อมแผนสร้างทางยกระดับลอดสถานีไปยังถนนวิภาวดีฯ ซึ่งอาจจะเป็นทั้งสกายวอล์กและทางยูเทิร์น เพื่ออำนวยความสะดวกและรองรับการเดินทางเข้าออกในโครงการอสังหาฯที่จะพัฒนาขึ้นมา

          ขณะที่แหล่งข่าวจากสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า ก่อนหน้านี้ทาง ปตท.จะขอปรับสีผังเมืองบริเวณนี้เพื่อให้สามารถพัฒนาสร้างประโยชน์จากที่ดินได้มากขึ้น จากผังเมืองปัจจุบันกำหนดเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) แต่เนื่องจาก กทม.กำลังปรับปรุงผังเมืองรวมฉบับใหม่ คาดว่าจะประกาศใช้ปลายปี 2563 จึงให้ทาง ปตท.รอกฎหมายออกมา

          รอผังเมืองใหม่ขึ้นมิกซ์ยูส

          เนื่องจากในผังเมืองใหม่ บริเวณนี้ได้อัพเกรดการใช้ประโยชน์ที่ดินจากสีเหลืองให้เป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยปานกลาง) อยู่แล้ว สามารถสร้างอาคาร ที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรม ได้เกิน 10,000 ตารางเมตร ขณะเดียวกันยังได้โบนัสเพิ่มเนื่องจากอยู่ในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า รวมถึงยังมีมาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือ PUD (planned unit development) ที่ผังเมืองนำมาบังคับใช้ จะสามารถเกลี่ย FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน) ให้พัฒนาได้มากขึ้น

          "ปตท.มีแผนจะนำที่ดินพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีอาคารสำนักงาน และพื้นที่ศูนย์การค้า จึงอยากจะได้ FAR เพิ่มเพื่อให้สร้างอาคารได้มากขึ้น แต่พื้นที่ดังกล่าวติดแนวเขตการบิน จะสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 100 เมตร หรือประมาณ 30 ชั้น นอกจากนี้ พื้นที่ด้านหลังสถานีทุ่งสองห้อง ทาง ปตท.มีแผนจะสร้างอาคารจอดรถแบบจอดแล้วจร (park and ride) รองรับด้วย"

          แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า พื้นที่ทำเลดังกล่าวกำลังจะเป็นย่านการพัฒนาอสังหาฯใหม่ ซึ่งในพื้นที่ใกล้เคียงก็มีโครงการนอร์ธปาร์คของ เจ้าสัวเจริญ (สิริวัฒนภักดี) นอกจากนี้ ทางบริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด ก็อยู่ระหว่างการก่อสร้าง "ซี.พี.ทาวเวอร์ นอร์ธปาร์ค" เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าสูง 19 ชั้น คาดว่าพร้อมเปิดในช่วงปลายปีนี้ ถือว่าพื้นที่กรุงเทพฯโซนเหนือที่จะกลายเป็นทำเล CBD หรือศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ที่อยู่ใกล้ศูนย์ราชการ (แจ้งวัฒนะ) และสนามบินดอนเมือง

          ราคาที่ดินพุ่งวาละ 4 แสน

          ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงในช่วงที่ผ่านมาอาจจะมีความเคลื่อนไหวการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หรือรูปแบบอื่น ๆ ไม่มากนัก เพราะยังติดเรื่องขอบเขตที่ดินที่การรถไฟแห่งประเทศไทยกำหนดไว้ จะต่างจากเส้นทางรถไฟฟ้าอื่น ๆ ที่พัฒนาตามแนวถนน

          นอกจากนี้ อีกด้านของสายสีแดงยังมีถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งเป็นถนนขนาดใหญ่และเป็นอุปสรรคในการพัฒนาที่ดินด้วย ภาคเอกชนไม่สามารถเข้ามาพัฒนาบนที่ดินใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าของสาย สีแดงได้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวสายสีแดงจะอยู่ในพื้นที่ที่เป็นชุมชนเดิม หรือพื้นที่เดิมที่เคยพัฒนามาก่อนหน้านี้ เช่น แนวถนนงามวงศ์วาน แจ้งวัฒนะ และถนนสรงประภา เป็นต้น

          "ตั้งแต่ช่วงปี 2558 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายตามแนวเส้นทาง 5,860 ยูนิต และมีอัตราการขายอยู่ที่ 75% มีโครงการที่มียูนิตเหลือขาย ค่อนข้างมากในพื้นที่ชานเมืองหรือในจังหวัดปทุมธานี ส่วนบ้านจัดสรรในพื้นที่มีอยู่ประมาณ 1,800 ยูนิต มีอัตราการขายได้ 70% ขณะที่ราคาที่ดินปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาจะอยู่ในช่วง 80,000-400,000 บาทต่อตารางวา ราคาสูงสุดอยู่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อ ส่วนช่วงทุ่งสองห้องอยู่ที่ 180,000-200,000 บาทต่อตารางวา"

          นายสุรเชษฐกล่าวอีกว่า เมื่อรถไฟฟ้าสายสีแดงเปิดให้บริการ คาดว่าจะช่วยให้ เกิดการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่นี้ได้อีกมาก เพราะแม้ว่าสายสีแดงจะเป็นรถไฟฟ้าที่วิ่งในแนวเดียวกับเส้นทางรถไฟความเร็วสูง และรถไฟปกติ แต่เป็นเส้นทางที่มีต้นทางที่สถานีกลางบางซื่อ และยังมีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู รวมไปถึงสายสีน้ำตาล ในอนาคตด้วย