ประกายดาว แบ่งสันเทียะ

          ปี 2562 เป็นปีที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดหวัง ว่าจะเติบโต มีแผนเปิดตัวโครงการจำนวนมากที่เป็นผลมาจากการเติบโตในปี 2561 ที่ผ่านมา แต่เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเริ่มชะลอตัวจากวิกฤติสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีน ส่งออกและท่องเที่ยวชะลอตัว รวมไปถึงมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวชัด

          สถิติจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในครึ่งแรกปี 2562 มีจำนวน 151,993 ยูนิต สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีอยู่ที่ 138,720 ยูนิต เช่นเดียวกันกับจำนวน ที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดในภูมิภาค 118,138 ยูนิต สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีอยู่ที่ 106,790 ยูนิต ภาพรวมทั่วประเทศปี 2562 มีจำนวนที่อยู่อาศัย

          ในตลาดทั้งหมด 270,131 ยูนิต เข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ผลจาก LTV ทำให้ปล่อยกู้บ้านน้อยลง แต่บริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ หลายรายยังเดินหน้า เปิดตัวโครงการตามแผนที่วางไว้ จึงส่งผลต่อสต็อกเกินความต้องการเป็นจำนวนมาก

          ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 มีจำนวน 77,898 ยูนิต ติดลบ 14.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากที่ยอดโอนเฉลี่ย 4 ปี จำนวน 86,400 ยูนิตต่อไตรมาส และที่น่าห่วงคือ ที่อยู่อาศัยกำลังก่อสร้างและสร้างเสร็จ (Inventory) ที่ต้องเร่งระบาย ทั่วประเทศ มีจำนวน 158,895 ยูนิต ในช่วงครึ่งแรกของปี

          นักพัฒนาอสังหาฯ จึงเริ่มค่อยๆ ต้องปรับกลยุทธ์ในไตรมาส 3-4 มีหลายรายเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่จากไตรมาส 4 ปี 2562 ไปเป็นต้นปี 2563 พร้อมกันกับอัดแคมเปญ จนกระทั่งมีมาตรการรัฐกลางปี ลดค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดจำนองอสังหาฯ 0.01% จากเดิม 2% ของราคาประเมิน และลดค่าจดทะเบียนการโอนห้องชุด 0.1% จากเดิม 1% ของมูลค่า สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ถึง 31 พ.ค.2563 และเมื่อต้นเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา ได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทถึงปลายปี 2563

          ถือเป็นมาตรการที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ รอคอยและทำให้ทิศทางเริ่มผงกหัว โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดการณ์ว่าภาพรวมยอดโอนฯ ปี 2562 จากติดลบมากกว่า 5% ลดลงเหลือติดลบ 2.2% และทำให้ ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 มีโอกาสเป็นบวกเพราะช่วยระบาย สต็อกปลายปี 7,000 ยูนิต และระบายสต็อกในปีหน้าเพิ่มอีก 6.6 หมื่น ยูนิต

          โดยเฉพาะมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นตลาดขายดีขึ้นเป็นพิเศษ โดยมีจำนวน 71,646 ยูนิต จากทั้งตลาด 151,993 ยูนิต หรือสัดส่วนประมาณ 50% คาดว่าปีหน้าผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาปรับลดสเปคทำราคาบ้านที่สูงกว่า 3 ล้านบาทจนถึง 3 ล้านปลายๆ มาจับตลาดราคา 3 ล้านบาท รับอานิสงส์มาตรการของรัฐเป็นจังหวะที่ต้องเร่งระบายสต็อกเก่าเพื่อให้ตลาดเข้าสู่จุดสมดุล แทน โอเวอร์ซัพพลายเช่นในปัจจุบัน