ไตรมาส 4/62 เป็นเรื่องเข้าใจได้ไม่ยากเลยว่า มาตรการ LTV-loan to value บังคับเพิ่มเงินดาวน์แพงในการซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 ซึ่งประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ล่าสุดผ่านไป 6-7 เดือน LTV แผลงฤทธิ์รุนแรงจนทำให้ยอดขายใหม่ร่วงกันระนาวทั้งวงการ ซึ่งมูลค่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบประเมินว่ามีสัดส่วน 12-13% ของจีดีพี แบบนี้รัฐบาลนั่งไม่ติดเก้าอี้แน่นอน

          2 เดือนรัวมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

          โค้งท้ายปีจึงได้เห็นมติคณะรัฐมนตรี 2 ครั้ง อนุมัติมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ "บิ๊กตู่-พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา" นายกรัฐมนตรี อยู่ระหว่างเยือนต่างประเทศทั้ง 2 ครั้ง แบ่งเป็น มติ ครม. อังคาร 22 ตุลาคม 2562 อนุมัติมาตรการ "บ้านในฝัน" สาระสำคัญลดค่าโอน-จดจำนอง 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 3 หมื่น เหลือล้านละ 300 บาท เงื่อนไขช่วยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ระยะเวลาสั้นเพียง 11 พฤศจิกายน-31 ธันวาคม 2562

          และมติ ครม. อังคาร 26 พฤศจิกายน 2562 อนุมัติมาตรการ "บ้านดีมีดาวน์" สาระสำคัญรัฐช่วยจ่ายเงินดาวน์ 50,000 บาท ไม่จำกัดเพดานราคา แต่เงื่อนไขจำกัดคนซื้อต้องมีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาท/เดือน หรือไม่เกิน 1.2 ล้านบาท/ปี และจำกัดสิทธิ์เพียง 1 แสนรายเท่านั้น

          ผู้มีสิทธิ์ "บ้านดีมีดาวน์"

          "ลวรณ แสงสนิท" ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง กล่าวว่า แพ็กเกจ กระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้รับเสียงตอบรับจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ยืนยันสนับสนุนโครงการ รวมถึงบางบริษัทร่วมจัดโปรโมชั่นช่วยค่าโอน- จดจำนองในกรณีบ้านราคาเกิน 3 ล้านบาทด้วย

          รายละเอียด บ้านดีมีดาวน์ 1.ต้องเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยสร้างใหม่จากโครงการของผู้ประกอบการทุกระดับราคา 2.ไม่จำกัดว่าต้องเป็นบ้านหลังแรก 3.สามารถใช้ผู้กู้ร่วมได้ 4.คุณสมบัติผู้ต้องการใช้สิทธิ ต้องมีสัญชาติไทย อยู่ในระบบฐานภาษีกรมสรรพากร

          5.ประเภทการกู้ต้องเป็นสินเชื่อกู้ใหม่ ไม่ใช่รีไฟแนนซ์ 6.บ้านมือสองและทรัพย์รอการขาย (NPA) ไม่สามารถเข้าร่วมมาตรการนี้ได้ 7.ยื่นกู้ได้ทุกสถาบันการเงิน 8.ธุรกรรมกู้และโอนทำได้ตั้งแต่ 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563 9.การใช้สิทธิ์ต้องลงทะเบียนผ่าน บ้านดีมีดาวน์.com เริ่ม 11 ธันวาคมนี้ 10.จำกัดจำนวน 1 แสนราย (เทียบกับผู้มีสิทธิ์ 10 ล้านราย ในระบบสรรพากร)

          "โจทย์ข้อแรกที่รัฐบาลผลักดัน ต้องการสนับสนุนให้คนไทยมีบ้าน โดยเลือกแก้ปัญหาบ้านค้างสต๊อก 2.7 แสนยูนิต เพราะถ้าสต๊อกมีมาก ทำให้เศรษฐกิจไม่หมุนเวียน นี่เป็นสิ่งที่เราหวังภาคอสังหาฯมาช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย และเชื่อว่า มาตรการที่คลังออกมา สามารถดูแลเศรษฐกิจไตรมาส 4/62 โต 3.2% บวกลบ และมีแรงส่งไปถึงเศรษฐกิจปีหน้าด้วย"

          "ฉัตรชัย ศิริไล" กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ขณะนี้มีกลุ่มที่ได้รับอนุมัติเงินกู้พร้อมจด จำนองแล้ว ก่อนวันที่ 11 ธันวาคม กับกลุ่มที่มาลงทะเบียนก่อนแล้วจึงไปซื้อบ้าน ซึ่ง ธอส.ดำเนินการควบคู่กันไป โดยตรวจสอบขั้นแรก เช็กการมีตัวตนและรายได้ จากนั้นส่ง SMS ยืนยันครั้งที่ 1 เมื่อตรวจสอบว่าเงินกู้อนุมัติและจดจำนองแล้ว จะส่ง SMS ยืนยันครั้งที่ 2 และโอนเงิน cash back 50,000 บาท ผ่านพร้อมเพย์

          "ตอนนี้ลูกค้า ธอส. เราอนุมัติใหม่วันที่ 27 พฤศจิกายน 4,300 ล้านบาท 2,200 ราย แต่ส่วนนี้ก็ต้องไปเช็กฐานภาษี แล้วเขาก็ต้องไปลงทะเบียนด้วย"

          รัฐลุ้นเพิ่มรายได้ภาษีผู้ขาย

          "ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า แพ็กเกจบ้านดีมีดาวน์ช่วย ผ่อนคลายกำลังซื้อมากขึ้น เพราะเงื่อนไขผู้ซื้อมีรายได้ 1 แสนบาท ถ้าคำนวณจากการปล่อยสินเชื่อสูงสุด 50% ของรายได้ เท่ากับผู้กู้ผ่อนได้เดือนละ 5 หมื่น ในขณะที่ราคาอสังหาฯสูงสุดที่จะซื้อได้ คำนวณจากอัตราผ่อนล้านละ 7,000 บาท ดังนั้นความสามารถผ่อนเดือนละ 5 หมื่นบาท จะสามารถซื้อบ้าน-คอนโดฯได้สูงสุด 7 ล้าน บาทบวกลบ

          "นับตั้งแต่มี LTV ยอดพรีเซลปีนี้ทำได้ยากลำบาก สต๊อกสะสมก็ขยายตัว มาตรการรัฐบ้านในฝัน ลดค่าโอน-จด จำนอง 3% แต่จำกัดราคาไม่เกิน 3 ล้าน ซึ่งเป็นกลุ่มเสี่ยงมียอดปฏิเสธสินเชื่อ สูงมาก ยื่นกู้ 2 คนผ่านแค่ 1 คน แต่บ้านดีมีดาวน์ เพิ่มโอกาสให้กลุ่มราคากลาง-บนได้ใช้สิทธิประโยชน์ด้วย สินเชื่อ อนุมัติได้มากกว่า ยอดกู้ไม่ผ่านก็น้อยกว่า โอกาสระบายสต๊อกก็มีมากขึ้น"

          สอดคล้องกับ "จรัญ เกษร" กรรมการผู้จัดการ Strategic Property Management บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อ่านเกมว่า บ้านในฝันโฟกัสตลาดกลาง-ล่าง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อาจมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง ส่วนบ้านดีมีดาวน์ขยายราคาไปชนตลาดกลาง-บน อยู่ที่การพิจารณาสินเชื่อของแบงก์ ถ้าผู้กู้มีประวัติสินเชื่อดีถึงดีมาก มีโอกาสขยับราคาได้ถึง 7-10 ล้านบาท เทียบกับเกณฑ์ปกติผู้ซื้อราคา 3-5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่กำลังซื้อและเครดิตสินเชื่อค่อนข้างดีกว่าอยู่แล้ว

          "อสังหาฯราคา 3-7 ล้านขึ้นไป มีโอกาสสูงในการซื้อการโอน สิ่งที่รัฐบาลได้รีเทิร์นกลับมาคือภาษี เพราะทุก ๆ ยูนิตของการโอน รัฐมีรายได้ภาษีจากผู้ประกอบการอย่างน้อย 2 ตัวหลัก 1.ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าโอนบ้าน 7 ล้าน รัฐมีรายได้ภาษี 2 แสน กลับมาแน่ ๆ 2.ภาษีนิติบุคคล corporate tax 20% อีกต่างหาก"

          บ้านต่ำ 7 ล้าน ซัพพลายท่วม 70-77%

          ขณะที่ "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" รักษาการผู้อำนวยการ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.) ระบุว่า สถิติ ณ ครึ่งปีแรก 2562 มีซัพพลายเหลือขาย 270,331ยูนิต ทั่วประเทศ อยู่ใน กทม.-ปริมณฑล 151,993 ยูนิต ภูมิภาค 20 จังหวัด อีก 118,338 ยูนิต (ดูตารางประกอบ)

          เจาะซัพพลายสร้างเสร็จพร้อมโอนที่สามารถเข้าร่วมมาตรการรัฐได้ แบ่งเป็นยูนิตสร้างเสร็จเหลือขายกับสต๊อกสะสมพบว่า กทม.-ปริมณฑลมีกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้าน สัดส่วน 50% ราคาไม่เกิน 7.5 ล้าน มี 77% ในภูมิภาคราคาไม่เกิน 3 ล้าน มี 56% ราคาไม่เกิน 7.5 ล้าน สัดส่วน 70%"

          มุมมองยังรวมถึงทั้ง 2 มาตรการ จะเป็นตัวช่วยให้ผู้ซื้อราคา 1-2 ล้าน ซึ่งอาจมีความจำเป็นซื้อบ้านหลังที่ 2 เช่น คนต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ คนกรุงไปทำงาน ต่างจังหวัด พ่อแม่ซื้อคอนโดฯใกล้โรงเรียนลูก ฯลฯ ถ้าซื้ออสังหาฯราคา 2 ล้านบาท กรณีเงินดาวน์ 5% เท่ากับ 1 แสนบาท บ้านดีมีดาวน์มาช่วยเงินดาวน์ 5 หมื่น คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 50% จึงถือว่าช่วยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางตามนโยบายรัฐ

          สรุปว่าตลาดผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง แม้จะซื้อบ้านหลังแรก หรือหลังที่สอง ก็ซื้อเพราะความจำเป็น บ้านในฝันกับบ้านดี มีดาวน์จะเป็นตัวช่วยได้มากในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้

          แต่จะให้ดีที่สุด กำลังซื้อทุกราคาต้องมีเครดิตสินเชื่อที่ดี เพราะทุกมาตรการจะได้รับสิทธิ์หลังจากมีการโอนแล้วเท่านั้น