Loading

คอลัมน์ Property DNA: อานิสงส์เปิดบริการรถไฟฟ้า ดันอสังหาฯ - ราคาที่ดินขยับ

วันที่ : 25 ธันวาคม 2562
ปี 2562 มีเส้นทาง รถไฟฟ้าเปิดให้บริการ เพิ่มขึ้น 2 ช่วง คือเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ต่อขยายจากเส้นทาง รถไฟฟ้าใต้ดินเดิม โดยเปิดให้บริการในช่วงของหัวลำโพง-หลักสองก่อน จากนั้นก็เปิดให้บริการในช่วงเตาปูนท่าพระ เพียงแต่ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ จะยังไม่ได้เปิดให้บริการเต็มรูปแบบต้องรอช่วงต้นปี 2563
        สุรเชษฐ กองชีพ
        กรรมการผู้จัดการ
        บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
        ปี 2562 มีเส้นทาง รถไฟฟ้าเปิดให้บริการ เพิ่มขึ้น 2 ช่วง คือเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ต่อขยายจากเส้นทาง รถไฟฟ้าใต้ดินเดิม โดยเปิดให้บริการในช่วงของหัวลำโพง-หลักสองก่อน จากนั้นก็เปิดให้บริการในช่วงเตาปูนท่าพระ เพียงแต่ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ จะยังไม่ได้เปิดให้บริการเต็มรูปแบบต้องรอช่วงต้นปี 2563
        โดยการเปิดให้บริการของ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 2 ช่วง ดังกล่าว สร้างความตื่นตัวให้กับตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ในระดับหนึ่งแม้จะไม่ได้มากมายนัก เพราะโครงการคอนโดส่วนใหญ่ที่อยู่ในพื้นที่นั้นเปิดขายกันมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว โดยเฉพาะ พื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ที่เป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดเปิดขายมาหลายโครงการมากกว่า 20 ปี และมีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
        ทั้งนี้ไม่เพียงแต่พื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์เท่านั้นที่มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่มากขึ้น พื้นที่ ตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งไม่เคยมีโครงการคอนโดมาก่อน ก็ยังมีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการคอนโดกันหลายโครงการ รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษมที่เป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรอยู่มากมายมาตั้งแต่เมื่อ 20 กว่าปีก่อน ก็มีโครงการคอนโดเข้ามาเป็นทางเลือกใหม่ให้กับผู้ซื้อในพื้นที่
        ในขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพงท่าพระ เป็นช่วงที่มีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สิน ส่วนพระมหากษัตริย์ และเอกชนบางรายที่ไม่ต้องการขายที่ดินของตนเอง รูปแบบโครงการที่เกิดขึ้นในพื้นที่จึงเป็นโครงการพาณิชยกรรมที่ปล่อยเช่าระยะสั้นและระยะยาวแทน ราคาที่ดินในพื้นที่ตาม แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะค่อนข้างแตกต่างกันมาก เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีความยาวมาก ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางจะอยู่ในช่วงระหว่าง 100,000 - 700,000 ตารางวา
        ในขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ ช่วงหมอชิต-คูคต ก็เปิดให้บริการแล้ว 5 สถานี คือ ห้าแยกลาดพร้าว พหลโยธิน 24 รัชโยธิน เสนานิคม และมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ จากนั้นจะทยอยเปิดให้บริการต่อเนื่องไปเรื่อยๆ ภายใน 2 ปีจนถึงสถานีปลายทาง คูคต แต่การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่นั้นจะเห็นได้ชัดว่ามีโครงการคอนโดเปิดขายมากขึ้น ในช่วงตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีโครงการคอนโดเปิดขาย มาหลายปีแล้วก็ตาม แต่จำนวนไม่ได้มากมายนัก การที่ผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ คอนโดกันต่อเนื่องนั้นมีส่วนให้ราคาขายที่ดินในพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
        ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ขึ้นมาอยู่ในช่วง 300,000-1,000,000 บาทต่อตารางวา โดยที่ดินในพื้นที่รอบๆ ห้าแยกลาดพร้าว ราคามากกว่า 700,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไปถึงประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนพื้นที่รอบๆ สี่แยกรัชโยธินขึ้นไปถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ราคาที่ดินจะอยู่ในช่วงประมาณ 300,000-700,000 บาทต่อตารางวา พื้นที่ที่อยู่ไกลออกไปจะต่ำกว่านี้ตามศักยภาพและความห่างไกลจากพื้นที่เมืองชั้นใน
        ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทาง รถไฟฟ้าทั้ง 2 เส้นทางมีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยการปรับเพิ่มขึ้นของที่ดินนั้น อยู่ในช่วงประมาณ 7-10% ต่อปี หรือมากกว่านี้ในบางพื้นที่ที่เป็นชุมชน ดั้งเดิมรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าที่เป็น สถานีร่วม ณ ปัจจุบัน เช่น ท่าพระ บางหว้า และสถานีรถไฟฟ้าที่จะเป็นสถานีร่วมในอนาคต เช่น บางขุนนนท์ ที่จะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีส้มในอนาคต ซึ่งที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ จะเกิดการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นแน่นอนในอนาคต เพียงแต่ในปัจจุบันยังคง ไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแบบชัดเจน เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงไม่รีบเข้ามาซื้อที่ดินในพื้นที่นี้ หรืออาจจะมีที่ดินอยู่ในมือรอการพัฒนาอยู่แล้ว แต่พวกเขารอให้เส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเต็มรูปแบบก่อน
        จากนั้น รอให้โครงการคอนโดที่ เปิดขายในราคาสูงๆ ปิดการขายหรือมีอัตราการขายมากกว่าปัจจุบันไปก่อน เพราะ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะเปิดขาย โครงการคอนโดในระดับราคาเริ่มต้น ประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป แทนที่จะเปิดขายในระดับราคา 80,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อที่จะได้ผลตอบแทนมากขึ้น ซึ่งดูจากภาวะตลาดในพื้นที่แล้วคาดว่าประมาณ ปี 2563 เป็นต้นไป จะมีโครงการคอนโด ในระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายในพื้นที่มากขึ้น แน่นอน พื้นที่ตามแนวเส้นทางสาย สีเขียวตอนเหนือมีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากกว่าสายสีน้ำเงินโดยอยู่ที่ประมาณ 20-100% ขึ้นอยู่กับทำเลและความห่างไกลจากสถานีรถไฟฟ้าในส่วนต่อขยาย บางแปลงปรับราคาขายกัน มากขึ้น 1 เท่าในระยะเวลาห่างกันเพียง 1 ปี เพราะการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย