พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน บังคับใช้ กระทบอสังหา เล็กน้อย ชี้มีมาตรการผ่อนปรนอื้อช่วง 3 ปีแรก เสียภาษีจาก 0.3% เหลือ  0.03% แต่แนะส่องบ้าน แนวราบปลอดภัยกว่า ชี้หุ้นต่ำแนะมองปันผลน่าสนใจ ชู LH  AP

          พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ถูกบังคับใช้แล้วตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน โดยอัตราภาษีแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ 1. เกษตรกรรมเสียภาษีต่ำสุดเพียง ล้านละ 100-1,000 บาท 2. ที่อยู่อาศัย เสียภาษีล้านละ 200-1,000 บาท 3. อื่นๆ ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและอยู่อาศัย เสียภาษีล้านละ 3,000-7,000 บาท และ 4. รกร้างว่างเปล่า เสียภาษีล้านละ 3,000-7,000 บาท เท่ากับอัตราเชิงพาณิชย์ แต่มีการเก็บเพิ่มขึ้นทุกปี

          นายสมบัติ เอกวรรณพัฒนา ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส จำกัด (มหาชน) ระบุว่า การบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2563 จะส่งผลกระทบต่อหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งครอบครองที่ดินทั้งเพื่อการพัฒนาและอยู่ระหว่างรอพัฒนาเป็นจำนวนมากในเกณฑ์จำกัด เนื่องจากช่วง 3 ปีแรก รัฐบาลมีข้อยืดหยุ่นหลาย ประการเพื่อให้ผู้ประกอบการเตรียมความพร้อม

          โดย 1. การพัฒนาบ้านแนวราบจะได้สิทธิลดหย่อน ภาษีที่ดิน 90% ไม่เกิน 3 ปี หลังจากได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ดังนั้นจากอัตราภาษีที่เสีย 0.3%  หาก คิดส่วนที่เสียภาษี 10% อัตราภาษีจึงเป็นเพียง 0.03%

          2. การพัฒนาคอนโด จะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% ไม่เกิน 3 ปี หลังจากได้รับใบอนุญาต ก่อสร้าง ดังนั้นจากอัตราภาษีที่เสีย 0.3% หากคิดส่วน ที่เสียภาษี 10% อัตราภาษีจึงเป็นเพียง 0.03%  3. โครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่จะไม่ถูกเก็บภาษี  4. การ พัฒนาพื้นที่ส่วนกลางจะไม่ถูกเก็บภาษี และ 5. ถ้าภาษีที่จ่ายภายใต้กฎหมายใหม่สูงกว่าภายใต้ภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ ผู้เสียภาษีจะจ่ายภาษี 25% ของค่าใช้จ่ายส่วนที่เพิ่มขึ้นในปี 2563 และทยอยเพิ่มเป็น 50%,75% และ 100%

          มองกลุ่มอสังหา ไม่สดใส

          นายสมบัติ คาดการณ์ว่า ในช่วง 3 ปีแรกโครงการบ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าคอนโดมิเนียม ตามระยะเวลาการก่อสร้างบ้านแนวราบ ที่ใช้เวลาประมาณ 3-6 เดือน เทียบกับคอนโดมิเนียมที่ใช้เวลา 2-3 ปีขึ้นไป อีกทั้งบ้านแนวราบสามารถที่จะแยกที่ดินมาพัฒนาเป็นเฟสย่อยๆ และสร้างเป็นบ้าน สร้างเสร็จก่อนขาย (Pre-Built) จึงเร่งขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ ทำให้เหลือสินค้าคงเหลือ (Inventory) ต่ำ ขณะที่คอนโดมิเนียมจะมีความเสี่ยง เมื่อก่อสร้าง แล้วเสร็จหากขายไม่ดี ก็มีโอกาสจะมีสินค้าคงเหลือสูง

          หลังจากหมดช่วงลดหย่อน 3 ปี การจัดเก็บภาษีจะมีลักษณะเป็น "ขั้นบันได" คือในปีที่ 4 ผู้ประกอบการที่มี "สต๊อกบ้านและคอนโด" จะต้องเสียภาษีเพียงส่วนเพิ่มจากที่สูงกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ ในอัตราที่ทยอยปรับขึ้น ปีแรก เป็น 25% และทยอยเพิ่มเป็น 50%, 75% และ 100%

          ฝ่ายวิเคราะห์ให้น้ำหนัก "เท่าตลาด" แนะนำเลือก ลงทุนหุ้นที่ให้อัตราผลตอบแทนปันผลดีราว 7% ขึ้น ไปและเลือก Top Pick คือ AP ราคาพื้นฐาน 8.20 บาท

          ชู AP, LH เป็น Top Pick

          ด้านนายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ระบุ ตลอดปี 2562 ราคาหุ้น ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลงจนอยู่ในจุดต่ำสุด แล้ว ประเมินว่ารายได้รวมของหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ปี 2563 จะเติบโตได้ราว 6% จากฐานต่ำปี 2562 แต่ คาดการณ์กำไรสุทธิรวมของธุรกิจจะลดลงราว 1% ตามภาวการณ์แข่งขันที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น

          ระยะสั้นได้แรงหนุนจากผลงานไตรมาส 4/2562 ที่จะเป็นจุดสูงสุดของปี รวมถึงความน่าสนใจเรื่องผลตอบแทนเงินปันผล แต่ระยะกลางยังมีปัจจัยกดดัน แนะนำลงทุน "น้อยกว่าตลาด" คาดหวังผลตอบแทน ในรูปเงินปันผล เลือก LH ราคาเหมาสม 12 บาท คาดอัตราการจ่ายเงินปันผล 7% ต่อปี และ  AP ราคา เหมาะสม 8.90 บาทคาดอัตราการจ่ายเงินปันผล 5% ต่อปี เป็นหุ้นเด่น