นักวิชาการ TDRI ชี้อนาคตอสังหาฯ 10 ปีข้างหน้าโตลดลงเหลือ 1.5-3.0% ต่อปี เหตุประชากรลดปีละ 0.57% แถมหนี้ท่วม แนะลงทุนเกาะเศรษฐกิจดาวรุ่ง ขนส่ง ท่องเที่ยว EEC วอนรัฐบาลวางแผนกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว

          ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทยหรือ ทีดีอาร์ไอ กล่าวว่า การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีการเติบโตต่ำกว่าธรรมชาติเล็กน้อย ซึ่งธรรมชาติในที่นี้คือการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจประเทศ จีดีพี การเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรซึ่งจะเป็นตัวชี้วัดความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากร อย่างไรก็ตามอาจมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหรือลดลงได้

          ประเมินอีก 10 ปีอสังหาฯโตแค่ 1.5-3%

          ตลาดอสังหาฯในช่วงปี 2540-2551 โต 6.3% ต่อปี ขณะที่จีดีพี โต 4.8% ปี 2552-2561 โตลดลงเหลือ 3.8% ต่อปี ขณะที่จีดีพีโต 3.7% และเมื่อทำการศึกษาจำนวนประชากรพบว่ากลุ่มอายุ 20-60 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายในการซื้ออสังหาฯ พบว่า การเจริญเติบโตของประชากร อยู่ที่ 1.48% อย่างไรก็ตามการเติบโตของประชากรในช่วง 10 ปีข้างหน้าประเมินได้ว่าจะโตลดลง -0.57% ขณะที่จีดีพีจะโตเพียง 2.1-3.7% จากตัวเลขดังกล่าวทำให้ประเมินได้ว่าภาคอสังหาฯในปี 10 ปีข้างหน้าจะเติบโตเพียง 1.5-3.0% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าภาครัฐจะประสบความสำเร็จในการผลักดันเศรษฐกิจได้มากน้อยเพียงใด

          สำหรับปัจจัยที่จะผลักดันให้ภาคอสังหาฯมีการเติบโตพบว่ามี 5 ปัจจัยสำคัญ คือ 1. การเติบโตของความเป็นเมือง ประชากรเข้ามาอยู่อาศัยในเมืองเพื่อมาทำงาน ปี 2550 มีผู้ที่อาศัยอยู่ในบ้านและบ้านเช่ารวมทั้งประเทศ 18.08 ล้านครัวเรือน แบ่งเป็นอยู่ในเมือง 5.76 ล้านครัวเรือน และอยู่ในชนบท 12.32 ล้านครัวเรือน แต่เมื่อปี 2017 กลับพบว่าที่อยู่อาศัยในเมืองเพิ่มขึ้นเป็น 9.99 ล้านครัวเรือน และในชนบทลดลงเล็กน้อยเหลือ 11.39 ล้านครัวเรือน ดังนั้นเทรนด์ในอนาคตการเติบโตของบ้าน รวมถึงบ้านเช่าโดยรวมเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ 1.7% เฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา คนเป็นเจ้าของบ้านเพิ่มมากขึ้น 1.1% และคนที่เช่าบ้านเพิ่มขึ้น 4.1% อย่างไรก็ตามยังเห็นเทรนด์บ้านในเมืองที่เพิ่มขึ้นสูงกว่าชนบท และเมืองในชนบทลดลง

          "สังคมสูงวัย ในอดีตจะเห็นปู่ ย่า ตา ยาย ที่มีลูกหลานเยอะๆ ซึ่งลูกหลานแต่ละคนต้องมีบ้าน เช่นมีลูก 4-5 คน หมาย ความว่า ลูกก็จะมีบ้านอย่างน้อย 4 หลัง แต่ในอนาคตสังคมสูงวัย คนอายุยืนมากขึ้นแต่มีลูกหลานน้อยลง หลานคนเดียวอาจจะมีปู่ ย่า ตา ยาย หลายคน ซึ่งหลานคนนี้ก็จะได้รับมรดกเป็นบ้าน 4 หลัง ซึ่งความต้องการบ้านลดลงแน่นอน" ดร.นณริฏ กล่าว

          2.การเติบโตตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งนี้รถไฟฟ้าปัจจัยหนึ่งที่ทำ ให้อสังหาฯมีการเติบโตมากในยุคแรกที่มีการเดินรถคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้ามีการเติบโตอย่างมาก แต่ในยุคหลังแม้ว่าจะมีการขยายตัวของรถไฟฟ้ามากขึ้น แต่การเติบโตของอสังหาฯ กลับเริ่มชะลอตัวลง  ซึ่งแม้ว่าจะมีการขยายตัวของรถไฟฟ้าออกไปรอบนอกเมืองมากขึ้นก็จะไม่ทำให้คอนโดมิเนียมเติบโตไปมากนัก เนื่องจากการเติบโตหลักยังอยู่ที่ศูนย์กลาง นั้นคือ เส้นสุขุมวิท รัชดา และพหลโยธิน ส่วนเส้นทางอื่นเป็นเพียงการเชื่อมเส้นทางนอกเมืองเข้ามาในเมืองเท่านั้น ทำให้ในอนาคตการเติบโตตามแนวรถไฟฟ้าก็จะช้าลง
          3.ภาคท่องเที่ยว ตั้งแต่ปี 2541-2551 นักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นจาก 7.76 ล้านคนเป็น 14 ล้านคน โตปีละ 6.5% และ 10 ปีล่าสุดจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นเป็น 37 ล้านคน โตปีละ 11.6% แต่ก็เกิดคำถามว่าการเติบโตนี้จะเกิดต่อไปในอนาคตด้วยหรือไม่ เนื่องจากเริ่มพบว่าการท่องเที่ยวบางอย่างเริ่มมีขีดจำกัดของทรัพยากร ประกอบกับปัญหาสิ่งแวดล้อม ปัญหาขยะ  มลพิษ หากไม่มีการจัดการที่ดีก็เชื่อว่าการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวอาจจะโตได้ไม่ถึง 11.6%

          4.การค้าชายแดนมีการเติบโตขึ้นมาก ในช่วงปี 1998-2008 การค้าชายแดนโตเฉลี่ยปีละ 15.8% แต่ในช่วง 10 ปีล่าสุดโตเพียง 6.4% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตในอนาคตภาครัฐพยายามจะสร้างการเติบโตไว้ด้วยการสร้างเขตเศรษฐกิจพิเศษ แต่ยังมีคำถามว่าเป็นการขายฝันหรือจะเกิดขึ้นจริง นอกจากนี้ ยังมีคำถามว่าโครงสร้างพื้นฐานของไทยเป็นที่น่าเสียดายว่า รถไฟความเร็วสูงของเราไม่ได้เชื่อมกับรถไฟความเร็วสูงของจีน ที่สร้างมาจนถึงเวียงจันทน์แล้ว ซึ่งจีนสร้างรถไฟมา 3 เส้นทางคือพม่า เวียดนาม สปป.ลาว แต่ของไทยกับไม่ไปเชื่อม ซึ่งในอีก 10 ปีข้างหน้ายังมีเครื่องหมายคำถามว่าการค้าชายแดนจะเติบโตได้หรือไม่ การที่เราจะไปค้ากับลาว พม่า เวียดนาม ไทยจะกลายเป็นถูกแทรกแซงจากจีนหรือไม่ เพราะจีนจะใช้เส้นทางรถไฟความเร็วสูงขนสินค้ามาขายยังประเทศภูมิภาคนี้แข่งกับไทย แล้วไทยจะแข่งได้หรือไม่

          ปลดล็อกต่างชาติซื้ออสังหาฯ เสี่ยงความมั่นคง

          5.กำลังซื้อของต่างชาติ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีการซื้อเติบโตขึ้นมาก ฮ่องกงมีการซื้อสูงมาก ส่วนหนึ่งมาจากปัญหาการประท้วงภายในทำให้ชาวฮ่องกงต้องการจะย้ายออก ซึ่งไทยถือเป็นหนึ่งในทางเลือก คนจีนซื้ออสังหาฯไทยสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งจีนถือเป็นตลาดใหญ่มาก สหรัฐฯยังมาซื้อเรื่อยๆ เช่นกัน ในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้ากำลังซื้อจากต่างชาติจะยังคงเติบโตได้ อย่างไรก็ตามจะต้องมาถ่วงดุลว่าหากเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯได้ง่ายก็จะทำให้ตลาดเติบโตขึ้นมาก แต่ก็เสี่ยงต่อปัญหาความมั่นคง

          ลงทุนเกาะขนส่ง ท่องเที่ยว EEC อนาคตโต

          ใน 5 ปัจจัยดังกล่าว อสังหาฯตามแนวรถไฟฟ้า การท่องเที่ยว การค้าชายแดนถือว่ามีจุดสูงสุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา และ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามี 2 ปัจจัยที่มีการเติบโตสูงสุด นั้นคือ ภาคการท่องเที่ยวและกำลังซื้อจากต่างชาติที่เข้ามาเยอะมาก ในขณะที่การค้าชายแดน และการเติบโตตามแนวรถไฟฟ้าจะเริ่มชะลอตัวลงแต่ก็ยังส่งผลที่เป็นบวก ปัจจัยบวกที่จะสนับสนุนตลาดอสังหาฯในอีก 10 ปีข้างหน้า แม้ว่าจะเป็นบวก แต่ก็อ่อนกำลังลงไปเกือบหมดแล้ว เมื่อปัจจัยกระตุ้นต่างๆ อ่อนกำลังลง ตลาดอสังหาฯในอีก 20 ปีข้างหน้า  ก็จะเติบโตได้น้อยลง อย่างไรก็ตาม ยังมี 3 ปัจจัยที่จะทำให้ภาค อสังหาฯเติบโตได้ในอนาคต ได้แก่ ภาคการขนส่ง โลจิสติกส์ ซึ่งภาครัฐมีแผนที่จะสร้างมอเตอร์เวย์เพิ่มจากปัจจุบันมี 224 กิโลเมตร ในอีก 20 ปีข้างหน้ามีมากถึง 6,000 กิโลเมตร ซึ่งจะทำให้การ เติบโตของอสังหาฯตามแนวเส้นทางเช่นเกิดจุดพักรถ โรงแรม ปั๊มน้ำมัน ร้านอาคาร ฯลฯ รถไฟก็จะเพิ่มจาก 4,000 กิโลเมตรเป็น 7,900 กิโลเมตรในอีก 20 ปีข้างหน้า และจำทำให้เกิดเศรษฐกิจใหม่ตามสถานีต่างๆ ส่วนรถไฟฟ้าความเร็วสูงยังไม่ชัดเจนว่า จะดันให้เกิดการเติบโตได้หรือไม่เพราะไม่เชื่อมกับจีนแล้ว แต่หากรัฐบาลสามารถผลักดันให้มีการเชื่อมต่อก็จะทำให้เกิดการเติบโตได้ ภาคการท่องเที่ยว ที่ผ่านมาเมืองเที่ยวหลักจะมีการเติบโตสูงเป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้ว แต่ที่น่าแปลกใจคือกลุ่มภาคตะวันออกเฉียงเหนือซึ่งมีการเติบโตสูงต่อเนื่อง และเติบโตสูงกว่าค่าเฉลี่ยจีดีพี และภาคการผลิต เฉพาะใน EEC เท่านั้นที่จะเกิดการลงทุนและการขยายตัวของอสังหาฯ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่จะกำหนด การเติบโตของภาคอสังหาฯในอนาคตข้างหน้าจะขึ้นอยู่กับ "ภาครัฐ" ว่าจะผลักดันปัจจัยบวกเหล่านี้อย่างไร

          "หากภาครัฐเน้นแต่นโยบายระยะสั้น ไม่ว่าจะเป็นการลด แลก แจก แถม แต่ไม่ผลักดันนโยบายระยะยาว โครงการต่างๆก็จะเป็นเพียงภาพในอุดมคติ" ดร.นณริฏ กล่าว

          ปัญหาหนี้สินผู้บริโภคถ่วงอสังหาฯ

          นายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือเครดิตบูโร กล่าวว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นในขณะนี้ น่าเป็นห่วงในหลายประเด็นทั้งการที่หนี้มีอัตราการเติบโตเร็วกว่าจีดีพี ทั้งหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อเงินสด หนี้เช่าซื้อรถยนต์ จากข้อมูล ในไตรมาส 3 ปี 2562 ยอดการขอสินเชื่อที่ผ่านการอนุมัติมีจำนวน 280,198 บัญชี จากเดิมที่เคยมีถึง 400,000 บัญชี  ส่งผลให้ทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) กังวลปัญหาการก่อหนี้ภาคครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจากคนไทยส่วนใหญ่ก่อหนี้เพื่อการบริโภคตั้งแต่อายุน้อยเป็นหนี้ระยะสั้นถึงปานกลาง ขณะที่วัยกลางคนถึงวัยเกษียณเริ่มกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและทำธุรกิจเพิ่มขึ้น

          ภาคอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง ซึ่งกลุ่มที่พบว่ามีปัญหาหนี้เสีย( NPL) ในระดับสูงและมีความเปราะบางที่จะเกิดภาวะหนี้เสีย คือกลุ่มเจนวาย หรือกลุ่มคนอายุตั้งแต่ 22-39 ซึ่งกลุ่มนี้มีสถิติการเป็นหนี้เสีย สูงถึง 20% กลุ่มเบบี้บูม อายุ 55-73 วัยใกล้เกษียณแต่ยังใช้หนี้ไม่หมด และกลุ่มเริ่มทำงานใหม่ ที่มีหนี้จากรถยนต์ และบัตรเครดิต

          "จากแนวโน้มหนี้เสียที่เพิ่มมากขึ้น และแนวโน้มการสร้างหนี้ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ รวมถึงหนี้ภาคครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง จึงเห็นควรที่ธนาคารแห่งประเทศไทยควรใช้มาตรการแอลทีวี ต่อเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน" นายสุรพล กล่าว.

          "หากภาครัฐเน้นแต่นโยบายระยะสั้นไม่ว่าจะเป็นการลด แลก แจก แถม แต่ไม่ผลักดันนโยบายระยะยาว โครงการต่างๆก็จะเป็นเพียงภาพในอุดมคติ"ดร.นณริฏ กล่าว"