"บิ๊กแลนด์แอนด์เฮ้าส์" เตือน ดีเวลลอปเปอร์ ลดค่าใช้จ่ายดันกำไรอสังหาฯ แทนฝืนตลาดฝืด ยังเร่งอัดโปรฯ-เล่นราคา ส่อเจ็บตัวเหตุดีมานด์อ่อนแรง ติงรัฐออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เหมือนให้ยาแก้ปวดหัวกับคนเป็นมะเร็ง แต่กลับ ซ้ำเติมด้วยการขึ้นภาษี ชี้ดีมานด์ยังมีแต่ต้องเข้าให้ ถูกช่อง ขณะธปท.จ่อเรียกกนง.นัดประชุมวาระพิเศษ ถกปรับเกณฑ์แอลทีวี

          ปีละครั้งที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับ ตำนานอย่าง "อนันต์ อัศวโภคิน" ผู้ก่อตั้ง และอดีตประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) จะออกมาแสดงความคิดเห็นต่อทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2563 หลายนักพัฒนา อสังหาฯ (ดีเวลลอปเปอร์) บอกว่า เป็นอีกหนึ่งปีปราบเซียน จากปัจจัยรุมเร้าต่างๆยังไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่เห็นทิศทางฟื้นตัวชัด ซ้ำด้วยมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ กดดันกำลังซื้ออ่อนตัว

          วานนี้ (7 ม.ค.) อนันต์ ได้ปรากฏตัวในงาน แถลงข่าวเปิดตัวหลักสูตร The NEXT Real รุ่นที่ 9 และ 10 ซึ่งเป็นผู้ก่อตั้งหลักสูตรนี้ โดยเน้นไปที่การแลกเปลี่ยนประสบการณ์และการเรียนรู้จากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

          โดยเขาได้ให้มุมมองที่มีต่อสถานการณ์ธุรกิจ อสังหาฯในปี 2563 ผ่านหัวข้อเสวนา "อสังหาริมทรัพย์ปี 2563 Perfect Stormจริงหรือไม่ ?" ว่า อสังหาฯปี 2563 แม้ตลาดจะยังชะลอ แต่ไม่ถึง กับเลวร้าย ราคาที่ดินไม่ขยับขึ้น บางทำเลอาจจะลง และดอกเบี้ยต่ำ สภาพคล่องเยอะ แม้ว่าคอนโดมิเนียมในตลาดบน และบ้านไม่ค่อยดี  แต่ตลาดระดับกลางล่าง รวมทั้งแนวราบ ยังพอไปได้ ส่วนราคาค่าก่อสร้างขึ้น น้อยมาก แต่ปัญหาหาคนงานยากขึ้น

          ส่วนแนวโน้มเศรษฐกิจ ปี 2563 มองว่า สภาพคล่อง หนี้ครัวเรือนสูงมาก แต่เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีความต้องการตลอดเวลา ถ้าดีเวลลอปเปอร์เข้าตลาดที่ถูกก็ยังไปได้ ช่วงนี้ถือเป็นโอกาสที่ดีของคนซื้อเพราะราคาไม่แพง เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์บางรายลดราคา หรือให้รายการพิเศษลูกค้าเยอะในตลาดยอดขายอืด เป็นเรื่องปกติตามวัฏจักร สิ่งสำคัญสำหรับ ผู้ประกอบการคือต้องรู้ว่าจะปรับตัวอย่างไรจะพลิกเกมอย่างไร และต้องหันมาพัฒนาและขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาด

          เตือนอย่าฝืนดีมานด์ฝืด

          "ดีเวลลอปเปอร์ต้องไม่หยุดเรียนรู้ เพราะธุรกิจมีปัญหา ยิ่งต้องหา วิธีแก้ไขที่เหมาะสมจากประสบการณ์ไม่ควรฝืนตลาดขาลง ด้วยการเล่นโปรโมชั่น ลดลงราคาลงมามาก สู้หันมาปรับปรุงประสิทธิภาพภายในบริษัทดีกว่า อย่าไปฝืนตลาดดีกว่า เราเคยฝืน ทำการตลาด แต่ช่วยไม่ได้เลยครับ จะดิ้นรนยังไงก็ไม่ดีขึ้นคลื่นแรงอย่าฝืน"

          นายอนันต์ ยังกล่าวว่า จากประสบการณ์ช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี ควรอบรมพนักงาน พัฒนาระบบการทำงานให้ดีขึ้นดีกว่า เพื่อลดรายจ่าย ไม่ให้เกิน 15% เพราะการลดค่าใช้จ่ายมีผลมาก ยิ่งในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ยอดขายลดลงแต่ถ้าสามารถลดค่าใช้จ่ายลงได้อาจทำให้กำไรเท่าเดิม สถานการณ์อสังหาปัจจุบันเปรียบเสมือนเวลา 5 โมงเย็นผ่านช่วงที่เลวร้ายสุดมาแล้วแต่ต้องรอเช้า

          "รายใหม่"กู้เงินแบงก์ยาก

          "ปีนี้ตลาดน่าจะบอททอมอัพ (ปรับตัวดีขึ้นจากจุดต่ำสุด) ปีหน้าก็จะเห็นว่าอะไรๆ เริ่มดีขึ้น เดี๋ยวก็เข้าสู่ภาวะปกติ แต่ปีนี้ดีเวลลอปเปอร์ใหม่ลำบากเพราะแบงก์ไม่ให้กู้หรอก ขนาดรายเก่ายังไม่อยากให้กู้ ยิ่งถ้าเป็นคอนโด บ้านจัดสรร ธนาคารไม่ให้กู้ เพราะหนี้เสียเยอะขึ้นเรื่อยๆ"

          อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าปีนี้จะหนักแค่ไหน ในภาวะเศรษฐกิจ อย่าไปดูภายนอกมาก จากบทเรียนจากประสบการณ์ที่เจอ เวลาเราไปดูปัจจัยภายนอกมาก จะแก้ปัญหาผิดที่ ต้องหันมาดูบริษัทตนเองว่ามีจุดแข็งจุดอ่อนเป็นอย่างไร และปรับราคาขายให้เข้ากับสภาพตลาด

          ระบุรัฐขึ้นภาษีซ้ำเติมธุรกิจ

          "ปีนี้ทั้งปีในมุมผู้บริโภคดี ส่วนผู้ประกอบการต้องปรับตัวแต่ปีนี้ดีกว่าปี 2540 เยอะไม่น่ากลัว แต่อย่า ประมาท ปี 2540 ที่ดีเวลลอปเปอร์ ถูกปืนยิง แต่ปีนี้ เหมือนถูกมีดแทง แต่ดีเวลลอปเปอร์สมัยนี้เรียนรู้แลกเปลี่ยนข้อมูลกันเยอะขึ้น ต่างจากสมัยก่อนต่างคนต่างทำ"

          นายอนันต์ ยังกล่าวว่า การที่รัฐบาลออกมาตรการต่างๆออกมาในช่วงนี้ เหมือนการให้ยาแก้ปวดหัวให้คนเป็นโรคมะเร็ง ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี แต่กลับขึ้นภาษีเป็นการซ้ำเติม ทำให้เศรษฐกิจถดถอย ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องช่วยตัวเอง เพราะทุกครั้งที่รัฐบาลออกมา ทุกครั้ง "ผมว่าอย่ามายุ่งกับธุรกิจผมดีกว่า"

          ห่วงแล้งกระทบอารมณ์คนซื้อ

          นอกจากนี้ปีนี้ ยังต้องระวังปัญหาภัยแล้งที่เข้ามาเป็นปัจจัยลบที่รุนแรงอาจลามไปถึงการเมืองได้เพราะแรงหนักและนานหวังว่ารัฐบาลคงเตรียมการรับมือได้ทัน ในแง่ของอสังหาฯ มีผลกระทบต่ออารมณ์ซื้อของคนได้

          ธปท.จ่อผ่อนเกณฑ์"แอลทีวี"

          นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ธปท.อยู่ระหว่างการประเมิน และทบทวนเกณฑ์การกำกับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือแอลทีวี หลังจากมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ 1 เม.ย. 2562 โดยจะประเมินดูว่าเกณฑ์ที่ธปท.ออกมาตึงเกินหรือไม่ หรือทำให้เกิดผลข้างเคียงเกินควรหรือไม่ เพื่อใช้ประเมินเกณฑ์ใหม่อีกครั้ง

          "สาเหตุที่ ธปท.ออกเกณฑ์แอลทีวี เนื่องจากเห็นพฤติกรรมการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยค่อนข้างมากในช่วงที่ผ่านมา ที่ทำให้เกิดดีมานด์เทียม ซึ่งมาจากการที่ธนาคารพาณิชย์ผ่อนเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อทำให้เกิดสินเชื่อเงินทอน เพราะคนคาดหวังว่าจะได้เงินทอนจากการซื้อบ้าน ธปท.จึงต้องปรับเกณฑ์ให้เข้มข้นมากขึ้น และจากที่เราใช้เกณฑ์นี้มา 6-7 เดือนที่ผ่านมา พบว่า สามารถลดความเปราะบางของดีมานด์เทียมได้"

          ด้านนายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธปท.กล่าวว่า ที่ผ่านมา ธปท.ได้รับฟังข้อเสนอ ความเห็นจากหลายฝ่าย ทั้งกระทรวงการคลัง และภาคเอกชน เกี่ยวกับมาตรการแอลทีวี ทำให้ขณะนี้ ธปท.อยู่ระหว่างการประเมินข้อมูลที่ได้มา เพื่อใช้ทบทวนเกณฑ์ใหม่ในอนาคต

          ซึ่งคาดว่าการทบทวนเกณฑ์แอลทีวีจะมีความชัดเจนเร็วๆนี้ หรือเร็วสุดภายในเดือนนี้ เพราะการประเมินหรือทบทวนมาตรการ จำเป็นต้องเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ด้วย เนื่องจากเป็นนโยบายด้านแม็คโครพรูเด็นเชียล ซึ่งไม่จำเป็นที่ต้องรอการประชุมกนง.ในวาระปกติในเดือน ก.พ. หากมีเหตุที่ต้องพิจารณาในเรื่องต่างๆก็สามารถนัดประชุมวาระพิเศษได้