ที่ปรึกษาอสังหาฯ ชี้ ตลาดปี 2563 ยังโอเวอร์ซัพพลาย เรียลดีมานด์ ไม่ฟื้น นักลงทุนหาย แบงก์ยังคุมเข้มสินเชื่อ จากปัญหาแบกหนี้ครัวเรือน เผย "ชานเมือง"ดีมานด์คอนโด 3.5 ล้านยังพอไปได้ คาดตลาดปรับฐาน เข้าสู่จุดสมดุลดีมานด์ซัพพลายปี 2564

          นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ประเมินสถานการณ์อสังหาฯว่า จากภาพรวม ในปี 2562 อสังหาฯเผชิญกับปัจจัยเสี่ยง จากเศรษฐกิจโลกซบเซา เนื่องจาก สงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน ส่งผล ให้อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยตกต่ำ ฉุดกำลังซื้ออสังหาฯจากตลาดคนไทย ตลอดจนเงินบาทแข็งค่า ทำให้ที่อยู่อาศัยอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีราคาสูงขึ้น ฉุดกำลังซื้อชาวต่างชาติ ผสมโรงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง สัญญาณการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ต้องออกมาตรการกำหนด เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ (LTV) กระทบต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหดตัว

          โดยประเมินว่า สถานการณ์ดังกล่าว ยังส่งผลทำให้กำลังซื้ออสังหาฯในปี 2563 ชะลอตัวต่อไป โดยในกลุ่มผู้ซื้อหลักที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง (Real Demand) คาดว่า กำลังซื้อจะทรงตัวเท่ากับปี 2562 ที่มีอยู่ 35,000 ยูนิต ขณะที่ด้านซัพพลาย (อุปทาน) ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง กว่า 30% ในปี 2562 คาดว่าจะลดลงต่อเนื่อง ในปี 2563

          ทั้งนี้ตามข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษารายนี้ ระบุว่า โครงการคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในปี 2562 มีทั้งหมด 46,709 หน่วย(ยูนิต) ลดลง จากปี 2561 ประมาณ 33% โครงการเปิดใหม่ ในทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุด แยกเป็น 3 โซน อันดับ 1. โซนรอบชานเมืองกรุงเทพฯ จำนวน 31,404 ยูนิต หรือสัดส่วน 67% ของโครงการใหม่ ทำเลที่ได้รับความนิยมในโซนชานเมือง อันดับ 1 สุขุมวิทตอนปลาย มีจำนวน 8,402 ยูนิต อันดับ 2 โซนรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 8,187 ยูนิต ทำเลที่ได้รับความนิยมอันดับแรก คือ บริเวณรัชดา/พระราม9/ลาดพร้าวมีจำนวน 2,781 ยูนิต และอันดับ 3 โซนใจกลางเมือง (CBD-Central Business District)มีจำนวน 7,118 ยูนิต ทำเลที่ได้รับ ความนิยมสูงสุด คือ สุขุมวิท มีจำนวน 2,250 ยูนิต

          ส่วนอัตราการขายคอนโดเปิดใหม่ใน ปี 2562 มีจำนวน 20,990 ยูนิต สัดส่วน 45% ลดลงหากเทียบกับปี 2561 ที่เปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 68,900 ยูนิต ขายได้จำนวน 39,875 ยูนิต หรือขายได้ถึงสัดส่วน 58% โดยทำเลที่ขายได้จำนวนหน่วยสูงสุดคือ 1.บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯมีจำนวน ยอดขายได้ 12,665 ยูนิต รองลงมาคือ บริเวณ รอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe)ขายได้ 4,600 ยูนิต และอันดับ3 บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)ขายได้ 3,725 ยูนิต แต่เมื่อหากเทียบอัตราการขายสูงสุดพบว่า คอนโดที่เปิดขายรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe)มีอัตราการขายได้สูงสุดคือสัดส่วน 56%ต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ในบริเวณนั้น

          โดยคอนโดที่เปิดขายใหม่บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่เปิดขายดีในปี 2562 คือบริเวณตามแนวรถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงินที่ได้เปิดให้บริการในปี 2562 มี 5 สถานี คือ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ

          ส่วนระดับราคาขายของคอนโดที่เปิดขายใหม่สูงสุด คอนโดที่ขายได้อยู่ระหว่าง 80,000 บาท ถึง 150,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือมีระดับราคาขายต่อหน่วยสำหรับ ห้อง 1 ห้องนอน อยู่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท

          "ปี 2563 เป็นปีที่ตลาดปรับฐาน เข้าสู่จุดสมดุลทั้งดีมานด์และซัพพลายในปี 2564 โดยตลาดคอนโดถดถอยเกิดซัพพลายมากเกินความต้องการในตลาด(โอเวอร์ซัพพลาย)จึงกระจายตัวไปสู่พื้นที่ชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา และนักพัฒนา อสังหาฯ หันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยงไม่พึ่งพาตลาดเดียว มีทั้ง คอนโด โรงแรม ค้าปลีกและสำนักงานในแปลงเดียวกัน รวมไปถึงบางส่วนหันไปพัฒนา แนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ดังนั้นผู้ซื้อที่อยู่ในตลาดในปัจจุบัน จึงเป็นผู้ต้องการซื้อจริงเป็นหลัก ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯรายย่อยอาจจะหายไป จากตลาด"

          ด้านนางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นกว่ายูนิต ต่อปี และมียอดขาย 5 หมื่นยูนิต แต่ ปี 2562 เปิดตัวโครงการลดลงเหลือ 46,709 ยูนิต มียอดขายโครงการใหม่ 20,990 ยูนิต รวมกันกับยอดขายโครงการเก่าสะสมอีก 15,000 ยูนิต จึงมียอดขายรวมประมาณ 35,000 ยูนิตลดลงกว่า ค่าเฉลี่ยที่เคยขายได้

          "สาเหตุที่ลดลงเพราะตลาดนักลงทุนที่มีสัดส่วน 40% หายไป ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่ายังมีซัพพลายในตลาดแข่งขันกันสูง ทำให้จึงเหลือแต่เพียงกลุ่มผู้ซื้อ Real Demand ที่มีสัดส่วน 50-60%ที่ปัจจัยเสริมยังไม่ชัดว่า จะเข้ามากระตุ้นตลาด เพราะแบงก์ยังคงคุมเข้มสินเชื่อ และภาวะหนี้ครัวเรือน" นางสาวริษิณี กล่าว

          ส่วนภาพรวมคอนโดที่ขายได้ส่วนใหญ่ จะเป็นย่านชานเมืองที่ระดับราคาคอนโด เกรดบี ราคา 3-5 ล้านบาท ที่เป็นราคากลุ่มผู้ซื้ออยู่จริงที่มีสัดส่วนใหญ่ในตลาด ที่ยังมี กำลังที่พอจะซื้อได้