รณดล นุ่มนนท์
        รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธปท.
        ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับเกณฑ์ LTV ใหม่เมื่อวันที่ 20 ม.ค. ที่ผ่านมา เพื่อช่วยให้ประชาชนผู้ต้องการซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัย สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
        บ้านแพงไป คนไทยเอื้อมไม่ถึง
        กลุ่มผู้ซื้อบ้านในไทยแบ่งเป็น ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กับซื้อเพื่อ การลงทุน เช่น ปล่อยเช่า หรือเพื่อเก็งกำไร ก่อนที่มาตรการ LTV (Loan to Value Ratio) จะออกใช้ในวันที่ 1 เม.ย.2562 ธปท. พบ การแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อบ้านระหว่างสถาบันการเงิน จนทำให้บางแห่งลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อลง โดยให้สินเชื่อในวงเงิน ที่สูงเกินกว่ามูลค่าบ้าน หรือที่เรียกว่า "สินเชื่อ เงินทอน" ขณะเดียวกันก็เห็นสัญญาณการเก็งกำไรหรือมีอุปสงค์เทียมจากผู้ซื้อบางกลุ่ม ที่กู้เงินไปซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และหลังที่ 4 พร้อมกัน ขณะที่หลังแรกก็ยังผ่อนไม่หมด ความต้องการซื้อบ้านจำนวนมากเกินจริงนี้ ทำให้เกิดภาวะบ้านแพงโดยเฉพาะคอนโดฯ  ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ จนทำให้หลายครอบครัว รู้สึกว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองนั้นเป็น จุดหมายที่ไกลเกินเอื้อมเพราะราคาบ้าน ขยับหนีรายได้ไปเรื่อยๆ ถ้าปล่อยให้เป็นแบบนี้ แล้วเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดกับ ระบบเศรษฐกิจ ฟองสบู่ที่สร้างไว้อาจแตก ราคาที่อยู่อาศัยจะร่วงลงมาอย่างรวดเร็ว ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวหรือหดตัวทำให้ รายได้ปรับลด ผ่อนต่อไม่ไหว ขายทิ้งไป ก็ไม่ได้ราคา และสุดท้ายจะส่งผลกระทบต่อทุกคนในวงกว้าง 
ตอบโจทย์ด้วย LTV
        ธปท. ต้องการตอบโจทย์กลุ่มคนที่ต้องการมีบ้านสำหรับตนเองและครอบครัว ให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนและได้เป็นเจ้าของบ้านในราคาที่เหมาะสม โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งมีสัดส่วนสูงกว่า 80% ของผู้กู้ซื้อบ้านทั้งหมด จึงออก มาตรการ "อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า หลักประกัน" (Loan to Value: LTV) หรือ เรียกง่ายๆ ว่าเป็น "การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ" ที่ให้สินเชื่อผู้ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้ได้ เต็มมูลค่าบ้าน แต่สัญญาหลังที่ 2-3 ผู้กู้ต้อง วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% เพื่อให้มั่นใจได้ว่า ผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ และลดภาระหนี้สินของผู้กู้ในอนาคต
        หลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.2562 ธปท. ได้ติดตามผล ทั้งใน แง่ข้อมูลหลักฐานและรับฟังข้อเสนอแนะ จากภาคส่วนที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ มั่นใจว่ามาตรการที่ออกไปมีความเหมาะสม และเป็นไปตามวัตถุประสงค์ คือ ช่วยดูแล การเก็งกำไร ขณะเดียวกันก็ไม่ส่งผลกระทบ ต่อภาคประชาชนที่มีความต้องการซื้อบ้าน ที่อยู่อาศัยจริงโดยเฉพาะบ้านหลังแรก และ พร้อมปรับมาตรการหากพบว่าไม่เป็นตามวัตถุประสงค์หรือส่งผลข้างเคียงที่มากเกินควร ซึ่ง ธปท. ได้ผ่อนเกณฑ์การกู้ร่วมไปแล้วครั้งหนึ่ง ในเดือนส.ค.2562 เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบ ของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสม
        ปรับเกณฑ์ใหม่เพื่อคนไทยที่อยากมีบ้าน
        หลังจากมาตรการ LTV เดิมมีผลบังคับใช้ มา 9 เดือน ธปท. พบว่าสัญญาณการเก็งกำไรและราคาบ้านปรับลดลง ทำให้ผู้ที่ต้องการ มีบ้านสามารถซื้อได้ในราคาที่เหมาะสม ขณะที่ สถาบันการเงินก็มีมาตรฐานในการให้สินเชื่อ เพิ่มขึ้น แต่เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น รวมทั้งยังอยู่ บนพื้นฐานของมาตรการ LTV ในการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริมการออมของประชาชน ธปท. จึงปรับมาตรการ LTV ใหม่ โดยจะช่วย ลดภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย  ด้วยการให้ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งกู้ได้ 100% อยู่แล้ว สามารถ กู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าบ้าน เพื่อใช้ ในการตกแต่ง ซ่อมแซม หรือต่อเติม เพราะ ที่ผ่านมามีการกู้ยืมสินเชื่อส่วนบุคคลที่มี ดอกเบี้ยแพงมาใช้ในส่วนนี้ ทำให้คาดว่า ค่าใช้จ่ายโดยเฉลี่ยจะปรับลดลงประมาณ 2,000 บาทต่อเดือน สำหรับการกู้บ้านหลังแรก ที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% ของราคาบ้าน
ผ่อนหลังแรกมีวินัยหลังต่อไปดาวน์น้อยลง
        สำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งมีประมาณ 10% ของผู้ขอสินเชื่อบ้านทั้งหมด ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความจำเป็น จากเดิม ที่ต้องผ่อนชำระหลังแรกมาแล้ว 3 ปี จึงจะ สามารถวางดาวน์ได้น้อยลงเหลือ 10% ของราคาบ้าน แต่เกณฑ์ใหม่ปรับเป็นผ่อนชำระบ้านหลังแรกมาแล้วเพียง 2 ปี ก็สามารถ ได้รับสิทธิดังกล่าว ทั้งนี้ การวางดาวน์สำหรับ บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปยังเป็นสิ่งจำเป็น เนื่องจาก ธปท.อยากให้คนกลุ่มนี้มีเงินออมของตนเอง ส่วนหนึ่งมาลงทุนในบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ไม่ใช่กู้ทั้งหมดเพื่อมาลงทุน และการเอาเงินออม มาวางดาวน์ 10-30% จะช่วยลดภาระหนี้ที่ต้อง กู้ยืมจากสถาบันการเงินและลดความเสี่ยงจากภาระหนี้ที่ต้องแบกรับในการผ่อนชำระในอนาคตด้วย
        นอกจากนี้ ธปท. ยังปรับลดน้ำหนักความเสี่ยงซึ่งจะช่วยลดต้นทุนของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้ซื้อบ้านหลังแรก ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้าน บนที่ดินตนเอง จึงทำให้ประชาชนในกลุ่มนี้ มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
        การปรับมาตรการ LTV ใหม่ครั้งนี้ มีผลทันทีตั้งแต่ 20 ม.ค.2563 ซึ่งจะเป็นโอกาส ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะช่วยกัน สนับสนุนให้คนไทยได้มีบ้าน รวมไปถึงสถาบัน การเงินจะให้ความสำคัญกับการปล่อยสินเชื่อ ให้กับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งนี้ ธปท. จะยังคงติดตามและประเมินสถานการณ์จากมาตรการนี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญที่สุด คือ เพื่อให้คนไทยได้มีบ้านอยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม