ภาวะที่กำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเฉพาะเจาะจง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคมีความละเอียดอ่อนตั้งแต่ระดับราคา ทำเลที่ตั้ง และรูปแบบของโปรดักต์ ส่งผลการแข่งขันของรายเล็ก รายใหญ่ แทบไม่แตกต่าง เพราะต่างต้องปรับรูปแบบ แผนงาน และกลุ่มโปรดักต์ "ฐานเศรษฐกิจ" เจาะกลยุทธ์ สถาพร เอสเตท ภายใต้การบริหารของ นายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการบริษัท หลังยกระดับแผนธุรกิจครั้งสำคัญท้าทายตลาดปี 2563 จากพรีเมียมโปรดักต์ สู่ ลักชัวรีเซ็กเมนต์ (ราคาจับต้องได้) สัดส่วนแนวสูง 33% และแนวราบ 67% ชูยุทธศาสตร์ ทำเลอนาคต จับเรียลดีมานด์ ลดเสี่ยง เสริมความคล่องการทำธุรกิจ ด้วยจุดแข็งทางการเงิน และสูตรเงินสด 4%

          โจทย์ใหญ่อสังหาฯปีนี้

          สถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ต้องยอมรับว่ามีความละเอียดอ่อน ไม่ง่ายสำหรับดีเวลอปเปอร์ อ้างอิงจากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ระบุว่า การเปิดตัวโครงการใหม่จะหดตัว 10% โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ คงลดลงถึง 15% และกลุ่มบ้าน 2-5% เนื่องจากแนวโน้มการพัฒนาโครงการในพื้นที่รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เช่น สายสีเหลือง, ชมพู ลดจำนวนลง คาดคงเหลือแต่การพัฒนาแต่ในทำเลที่มีเรียลดีมานด์ (ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) เท่านั้น เพราะความต้องการของกลุ่มดังกล่าวยังมีความขาดแคลนด้วยซ้ำ พบแต่ละความต้องการในกลุ่มดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 1.1 แสนหน่วย แต่ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา จำนวนซัพพลายที่เกิดขึ้นมีมากถึง 1.4 - 1.5 แสนหน่วยต่อปี ทำให้ดีมานด์และซัพพลายไม่สอดคล้อง กลายเป็นหน่วยเหลือขาย สะสมเรื่อยมาจนตลาดเกิดปัญหา ฉะนั้นโจทย์สำคัญของการพัฒนาโครงการในปีนี้ คือ การเฟ้นหาทำเลว่าดีมานด์ที่แท้จริงอยู่ที่ไหน และผู้บริโภคกลุ่มนี้มีความต้องการอย่างไร ก่อนพัฒนาโปรดักต์ ฟังก์ชันให้ตอบโจทย์กับการอยู่อาศัยจริงๆ ท่ามกลางปัจจัยบวก ในแง่ราคาขายของตลาด และอัตราการผ่อนที่ต่ำกว่าช่วงหลายๆปีที่ผ่านมา

          "อสังหาฯไทย ยังมีอนาคตที่ดี เรียลดีมานด์ที่แท้จริง 1.1 แสนหน่วยต่อปี ยังมีอยู่ เพียงแต่ล้นในบางจังหวะที่ซัพพลายเกิดขึ้นมากเกินความจำเป็น เพราะคนไทยยังขาดแคลนที่อยู่อีกมหาศาล เพียงแต่ต้องหาให้พบว่าเรียลดีมานด์อยู่ที่ไหน"

          เข็นกลยุทธ์ทำเล-ราคา

          ทั้งนี้ เราพบว่าหากในกลุ่มคอนโดฯ ผู้บริโภคที่เป็นเรียลดีมานด์ มักมีความต้องการที่อยู่อาศัย ที่ใกล้เคียงกับแหล่งงาน โซนออฟฟิศ สามารถเดินถึงรถไฟฟ้าได้ ท่ามกลางสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยทำเลที่มีความโดดเด่นขณะนี้ เรายังมองไปยังย่านพระราม 4 ติดถนนใหญ่ เพราะในอนาคตจะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายแห่งของ กทม. เกิดขึ้น ตั้งแต่รถไฟฟ้า MRT คลองเตย ไปถึงสถานี สามย่าน ส่วนแนวราบซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัว และยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่องนั้น ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย ในกลุ่มทาวน์โฮม เล็งไปที่รอบใจกลางเมือง เช่น วัชรพล ย่านที่เหมาะกับการเพิ่งเริ่มสร้างครอบครัว ขณะที่บ้านเดี่ยว เรียลดีมานด์จะกระจุกอยู่ในโหนดสำคัญของอนาคต ผ่านแผนพัฒนาเมืองตามผังเมืองใหม่ 4 จุด คือ เหนือ ตะวันออก ตะวันตก และใต้ เป็นต้น พบทำเลที่สำคัญ คือ โซนเหนือรังสิต นครนายก ตัดวงแหวนตะวันออก ที่มีโอกาสเติบโตในอนาคต

          "ยุคนี้ไม่เหมาะกับการเสี่ยงลุยบุกในทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทั้งที่ไม่รู้ว่ามีดีมานด์แท้จริงหรือไม่ ต้องเล็งไปที่ทำเลที่มองเห็นชัดเจนแล้วว่า คนอยู่อาศัยเป็นใคร ทำงานอะไร และมีระดับเงินเดือนเท่าไหร่ ก่อนศึกษาความต้องการและพัฒนาโปรดักต์ให้ตอบโจทย์"