บริษัท เอ็ดมันด์ ไต แอนด์ คอมพานี (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสำนักงานใหญ่ในสิงคโปร์ คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปีนี้น่าจะฟื้นตัวและเติบโตจากปีที่ผ่านมา โดยตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกยังคงแข็งแกร่งเติบโตต่อเนื่องจากปี 2562 ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะฟื้นตัวจากมาตรการรัฐที่ช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อในช่วงครึ่งปีหลังก่อนสิ้นสุดในเดือน ธ.ค.นี้ ส่วนตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะเติบโตต่อจากแรงหนุนของโครงการ เมกะโปรเจ็กต์ต่างๆ และนโยบายการส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการ ส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอ

          ตลาดอาคารสำนักงาน

          นีรนุช กนกวิไลรัตน์ ผู้จัดการฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท เอ็ดมันด์ ไต แอนด์ คอมพานี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า พื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ในไตรมาส 4 ปี 2562 มีทั้งหมดประมาณ 8.71 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 0.3% จากไตรมาส 3 โดยมีซีพี ทาวเวอร์ นอร์ธพาร์คที่มีพื้นที่ประมาณ 2.55 หมื่น ตร.ม. เป็นอาคารสำนักงานแห่งใหม่ที่เข้าสู่ตลาด ซึ่งอยู่ในพื้นที่นอกเขตใจกลางธุรกิจหรือซีบีดี

          ในไตรมาส 4 ปี 2562 ปริมาณพื้นที่สำนักงานในเขตซีบีดีทั้งเกรดบนและเกรดรองยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยมีพื้นที่ 1.49 ล้าน ตร.ม. และ 3.18 ล้าน ตร.ม. ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วน 32% สำหรับอาคารสำนักงานเกรดบน และ 68% สำหรับเกรดรอง

          อัตราการเช่าของพื้นที่สำนักงานเกรดบนใน ซีบีดียังคงเพิ่มสูงขึ้นจาก 92.7% ในไตรมาส 4 ปี 2561 เป็น 94.7% ในไตรมาส 4 ปี 2562 เนื่องจากมีตึกใหม่ๆ ในทำเลดีที่มีทางเชื่อมไปสถานีรถไฟฟ้า บีทีเอสและใต้ดินสร้างเสร็จและดึงดูดผู้เช่า โดยสิ่งที่ผู้เช่าพื้นที่ต้องการมาก คือ ร้านค้าปลีกภายในอาคารสำนักงาน เช่น ร้านอาหาร-เครื่องดื่ม ร้านสะดวกซื้อ ฟู้ดคอร์ต บริการทางการเงิน และภัตตาคาร

          "ประเด็นสำคัญสำหรับตลาดอาคารสำนักงานในปีนี้ คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจากการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ ภาษีดังกล่าวอาจทำให้ราคาที่ดินบางทำเลปรับตัวเพิ่มขึ้นได้มากถึง 7-8% โดยภาษีที่ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของที่ดินและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบนี้ก็จะถูกผลักสู่ผู้เช่าในที่สุด" นีรนุช กล่าว

          เจ้าของอาคารสำนักงานเกรดบนที่เป็นตึกใหม่ๆ สามารถเรียกค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ แต่เจ้าของอาคารเก่าอาจจะต้องคงราคาค่าเช่า เพื่อดึงผู้เช่าและรักษากำไรไว้ บางรายอาจจะเลือกวิธีการปรับปรุงอาคาร เพื่อได้อัตราค่าเช่าที่ดีขึ้น คาดว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินเปล่านำที่ดินมาพัฒนาและสร้างรายได้เพื่อชดเชยกับภาระที่เกิดจากภาษีตัวใหม่นี้

          ตลาดค้าปลีก

          ปริมาณพื้นที่ค้าปลีกในย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 1.2% จากประมาณ 1.461 ล้าน ตร.ม. ในไตรมาส 3 ปี 2562 เป็น 1.478 ล้าน ตร.ม. ในไตรมาส 4 โดยพื้นที่ค้าปลีกที่เพิ่มขึ้นมาจาก 2 โครงการใหม่ ได้แก่ ไอ แอม ไชน่าทาวน์ และเวลา สินธร วิลเลจ หลังสวน ที่เพิ่มเข้ามารวม 16,958 ตร.ม.

          อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ยในย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 96.3% ในไตรมาส 4 โดยพื้นที่เช่าขนาด 6,958 ตร.ม. ที่เวลา สินธร วิลเลจ หลังสวน ที่มีอัตราการเช่าเต็มเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้อัตราเช่าพื้นที่ค้าปลีกในทำเลใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน การปรับปรุงและการขยายพื้นที่เพิ่มเติมของพื้นที่ค้าปลีกบางโครงการในใจกลางเมืองทำให้ผู้เช่าย้ายไปยังโครงการอื่นในทำเลรอบๆ ใจกลางเมือง

          ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนของพื้นที่ค้าปลีกในย่านใจกลางเมืองยังคงมีอัตราดี โดยปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 2,600 บาท/ตร.ม. ในไตรมาส 3 เป็น 2,650 บาท ในไตรมาส 4 ซึ่งอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในย่านใจกลางเมืองที่มีอัตราสูงทำให้ค่าเช่าเพิ่มสูงตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในห้างหรู การมีผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกจากหลากหลายธุรกิจ เช่น ฟิตเนส เซ็นเตอร์ โยคะ โรงเรียนสอนมวย โรงเรียนสอนดนตรี สถานเสริมความงาม สปา และพื้นที่กิจกรรมสำหรับเด็ก ทำให้ผู้เช่าต้องการพื้นที่เช่าที่ใหญ่ขึ้น

          ส่วนช็อปปิ้งมอลล์ ในทำเลรอบๆ ใจกลางเมืองมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นจาก 1,605 บาท/ตร.ม. ในไตรมาส 3 เป็น 1,615 บาท/ตร.ม. ในไตรมาส 4

          ภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังคงแข็งแกร่ง ต่อเนื่องในไตรมาสแรกของปีนี้ โดยมีความต้องการเช่าพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นจากผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจร้านอาหาร เครื่องดื่ม แฟชั่น และกิจกรรมสันทนาการ

          ตลาดที่อยู่อาศัย

          ในไตรมาส 4 ปี 2562 ซัพพลายคอนโดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ เปิดตัวเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวจาก 6,562 ยูนิต ในไตรมาส 3 เป็น 14,204 ยูนิต ส่วนหนึ่งเกิดจากแรงกระตุ้นจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจาก 2% และ 1% เหลือ 0.01% ตามลำดับ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีการคาดการณ์ว่าจะช่วยระบายสินค้าคงค้างในตลาดได้ไม่น้อย

          สำหรับซัพพลายคอนโดใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาส 4 ในเขตซีบีดี ส่วนใหญ่อยู่ในใจกลางซีบีดีจำนวน 1,336 ยูนิต และย่านสุขุมวิทจำนวน 358 ยูนิต โดยอัตราการดูดซับเฉลี่ยของคอนโดในซีบีดีเพิ่มขึ้นเป็น 36.4% ในไตรมาส 4 จาก 24.8% ในไตรมาส 3 ซึ่งเป็นผลจากการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาด โดยใช้กลยุทธ์การตลาดต่างๆ ให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม

          นอกจากนี้ การผ่อนปรนเงื่อนไขแอลทีวีหรือมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับผู้กู้ร่วมทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลายเป็นตลาดของผู้ซื้อ โดยภายใต้เงื่อนไขใหม่ ผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสามารถกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้สูงสุดถึง 90% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย

          ราคาขายเฉลี่ยคอนโดในซีบีดีในไตรมาส 4 ปี 2562 อยู่ที่ 214,948 บาท/ตร.ม. ปรับตัวลดลงถึง 35.8% จาก 334,564 บาท/ตร.ม. ในไตรมาส 3 ซึ่งเป็นเพราะในไตรมาส 3 มีโครงการระดับซูเปอร์ ลักซ์ชัวรีเปิดตัวถึง 2 โครงการ ส่วนในไตรมาส 4 ไม่มีการเปิดตัวโครงการในระดับราคานี้แต่อย่างใด

          "ความต้องการที่อยู่อาศัยน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวในปีนี้หลังจากอ่อนตัวในปีที่ผ่านมา โดยมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐเป็นปัจจัยสำคัญในการเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อที่เป็นบ้านหลังแรกและผู้ซื้ออยู่จริง ส่วนผู้ซื้อในตลาดระดับบนน่าจะยังชะลอการตัดสินใจในปีนี้ โดยผู้พัฒนาโครงการคอนโดระดับบนควรนำเสนอสินค้าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความคาดหวังของกลุ่มเป้าหมายเซ็กเมนต์นี้" นีรนุช กล่าวเสริม

          ส่วนตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ ผู้พัฒนาโครงการควรสร้างทีมขายต่างประเทศที่มีความเชี่ยวชาญ โดยปัจจัยสำคัญที่เอื้อการเติบโตของตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ คือ กระแสเงินทุนที่เข้าสู่ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และความสนใจของนักลงทุนชาวจีนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ซึ่งแรงซื้อจากต่างชาติจะช่วยเพิ่มอัตราดูดซับคอนโดได้ในปีนี้

          ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

          ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัว ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยกลับมีปริมาณพุ่งสูงขึ้นในไตรมาส 4 ปี 2562 สูงสุดในรอบ 9 ไตรมาส โดยมีเม็ดเงินลงทุนกว่า 8.96 แสนล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนถึง 63% ของเม็ดเงินลงทุนรวมทั้งหมดในรอบปีที่ผ่านมา

          "แม้จะมีความเสี่ยงจากทั้งภายในและภายนอกประเทศหลายปัจจัย บริษัทคาดการณ์ว่าตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตต่อเนื่องในปี 2563 นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติต่างมีความมั่นใจที่จะเดินหน้าการลงทุนตราบใดที่การเมืองในประเทศยังมีความมั่นคง"

          นีรนุช กล่าวโครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆ ของรัฐบาล นโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจ และสิทธิประโยชน์ที่สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ ส่งเสริมการลงทุนเป็นปัจจัยสำคัญที่ยังทำให้ประเทศไทยเป็นเป้าหมายการลงทุนที่น่าสนใจของภูมิภาคเอเชีย

          อัตราการเช่าของพื้นที่สำนักงานเกรดบนใน ซีบีดียังคงเพิ่มสูงขึ้น จาก 92.7%ในไตรมาส 4 ปี 2561 เป็น 94.7% ในไตรมาส 4 ปี 2562 เนื่องจากมีตึกใหม่ๆ ในทำเลดีที่มีทางเชื่อมไปสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและใต้ดินสร้างเสร็จ และดึงดูดผู้เช่า

          อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ยในย่านใจกลางเมือง เพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 96.3% ในไตรมาส 4

          แม้จะมีความเสี่ยงจากทั้งภายในและภายนอกประเทศหลายปัจจัย บริษัทคาดการณ์ว่าตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตต่อเนื่องในปี 2563 นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติต่างมีความมั่นใจที่จะเดินหน้า การลงทุนตราบใดที่การเมืองในประเทศยังมีความมั่นคง