ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังไต่ขึ้นจากจุดต่ำสุด หลังซบยาวจากพิษหนี้ครัวเรือนและกู้ไม่ผ่าน ผู้ประกอบการเริ่มเห็นสัญญาณบวก คาดฟื้นตัวใช้เวลา 2-3 ปี เฝ้ารอลุ้นข้อเสนอมาตรการอสังหาฯจ่อยื่นให้คลังวันที่ 20 พ.ย.

   ภาวะอึมครึมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ลากยาวจนถึงปัจจุบัน อาจกำลังเคลื่อนตัวออกจาก "ก้นหลุม" ตามมุมมองของ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งประเมินว่าอุตสาหกรรมได้ค่อย ๆ แตะระดับต่ำสุดไปแล้ว และกำลังเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นในหลายจุด แม้ภาพรวมของปีนี้ยังเต็มไปด้วยแรงกดดันรอบด้าน โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงฉุดกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง

   นายสุนทรสะท้อนว่า ภาพรวมตลาดปีนี้ยังอยู่ในโหมดซบเซา โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากกำลังซื้อที่อ่อนแรงและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น แม้โครงการแนวราบยังมีผู้ซื้อเดินเข้ามาต่อเนื่องแต่ก็ถูก "คอขวดสินเชื่อ" เล่นงานเช่นเดียวกัน หลายครอบครัวมีความต้องการซื้อจริง ทว่าติดปัญหากู้ไม่ผ่านเพราะระดับหนี้ครัวเรือนสูงผิดปกติ ส่งผลให้ดีมานด์ที่ควรเกิดขึ้นจริงกลายเป็นดีมานด์ถูกกักตัวอยู่ในระบบ

   ภาระค่าใช้จ่ายด้านการเดินทาง โดยเฉพาะค่าโดยสารรถไฟฟ้าบางเส้นทางที่ขยับขึ้นเกือบเท่าตัว เป็นแรงกดดันใหม่ที่กระแทกตลาดคอนโดระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานใหญ่ที่สุดของผู้ซื้อกลุ่มมนุษย์เงินเดือน การที่ค่าเดินทางเพิ่มขึ้น 2-3 พันบาทต่อเดือน เท่ากับทำให้ศักยภาพผ่อนบ้านหายไปถึงราว 20% นั่นหมายความว่าแม้ต้องการซื้อ แต่ความสามารถในการกู้ยิ่งลดต่ำลงกว่าเดิมอีก

   ในขณะเดียวกัน ภาพฝั่งตลาดเช่าที่ดูเหมือนคึกคัก กลับไม่ใช่ความนิยมเชิงพฤติกรรม แต่เป็น "ความจำเป็น" ของคนรุ่นใหม่ที่รายได้ผันผวนและประเมินโอกาสอนาคตได้ยากกว่าเดิม พวกเขามองการเป็นเจ้าของสินทรัพย์แบบบ้านหรือคอนโดด้วยมุมมอง Financial Model ว่า "ไม่คุ้มการลงทุน" เมื่อเทียบกับการนำเงินไปต่อยอดในสินทรัพย์อื่น อีกทั้งการเช่ายังให้ความยืดหยุ่นที่สอดคล้องกับรูปแบบชีวิตที่ไม่แน่นอนมากขึ้น

   ท่ามกลางความเปราะบางเหล่านี้ กลับเริ่มเห็น "จุดเปลี่ยนที่น่าสนใจ" เมื่อข้อมูลหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีที่เคยแตะระดับสูงมาก เริ่มมีสัญญาณชะลอลงจาก 91% ลดลงมาอยู่ช่วง 90% และขยับลงอีกเล็กน้อยอยู่ที่ 88% จุดเล็ก ๆ นี้ถือเป็นสัญญาณสำคัญสำหรับภาคอสังหาฯ เพราะทุกๆ การลดลง แม้เพียง 1-2 จุด จะช่วยคลายแรงกดดันต่อระบบสินเชื่อและความสามารถของผู้ซื้อทันที

   ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มกลับมาเร่งการพัฒนาโครงการที่พักไว้ในช่วงสองปีที่ผ่านมา ทั้งเพื่อเติมสต็อกที่เริ่มลดลง และเพื่อไม่ให้พลาดช่วงการฟื้นตัวที่กำลังก่อตัวขึ้น ขณะที่ตัวเลขการส่งออกเริ่มยืนได้ดีในเดือนตุลาคม รวมถึงสัญญาณการกลับมาของนักท่องเที่ยวจีน ตลอดจนการลงทุนใหม่ ๆ จาก BOI และกลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์ ล้วนเป็นแรงส่งที่อาจช่วยเสริมภาพการฟื้นตัวในปีหน้า

   นายสุนทรยังระบุว่า เท่าที่ติดตามนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ประเมินสอดคล้องกันว่า ตลาดอสังหาฯ จะเริ่มกลับมาเดินหน้าชัดเจนขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยธรรมชาติของอุตสาหกรรมที่เคลื่อนตามจีดีพีในอัตรา "คูณสอง" หมายความว่าหากเศรษฐกิจขยายตัวเพียง 1% ตลาดอสังหาฯ จะขยายตัวใกล้ระดับ 2% และเมื่อมาตรการด้านการเงินของภาครัฐเริ่มออกฤทธิ์ อาจใช้เวลาเกือบหนึ่งปีจึงปรากฏผลเต็มที่ในระบบ

   แม้เสียงสะท้อนจากภาคธุรกิจจะมุ่งหวังให้รัฐบาลเร่งเครื่องมาตรการบรรเทาภาระประชาชน หนึ่งในกลไกสำคัญที่คาดว่าจะได้รับการดำเนินการอย่างเร็วที่สุดยังคงเป็น "การแก้ปัญหาหนี้รายย่อยและการรวมหนี้" ซึ่งเป็นตัวล็อกสำคัญที่ทำให้ประชาชนจำนวนมากถูกกันออกจากตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย การแก้ปัญหานี้ได้จะช่วยลด NPL ของธนาคารโดยตรง และเปิดพื้นที่ให้สถาบันการเงินกลับมาปล่อยกู้เพื่อซื้อบ้านได้มากขึ้น

   อย่างไรก็ตาม สมาคมอสังหา ริมทรัพย์ทั้งสามแห่งเตรียมเข้าพบ นายเบญจรงค์ สุวรรณคีรี ผู้ช่วยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ในวันที่ 20 พฤศจิกายนนี้ เพื่อนำเสนอมาตรการที่เห็นว่าเป็น "ทางออกเร่งด่วน" ต่อสถานการณ์ปัจจุบัน แม้รายละเอียดหลายข้อยังต้องผ่านการพิจารณาและอาจไม่ทันรัฐบาลชุดนี้ แต่ภาคเอกชนยืนยันว่าจะเดินหน้าผลักดันต่อเนื่องอย่างที่ทำมา

   โดยสรุปแล้ว แม้วันนี้ตลาดยังไม่สามารถกลับมาเร่งตัวได้เต็มสปีด แต่สัญญาณฟื้นตัวในหลายด้านกำลังชัดขึ้น การลดลงของหนี้ครัวเรือน การกลับมาของกำลังผลิตใหม่ และแรงหนุนจากเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่อาจทำให้ปีหน้ากลายเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรรอบใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะฟื้นตัว ขณะที่ข้อเสนอจากภาคเอกชนต่อกระทรวงการคลังยังเป็นอีกหนึ่งประเด็นใหญ่ที่ต้องติดตามว่ารัฐบาลจะตอบสนองอย่างไร และจะช่วยเร่งจังหวะการฟื้นตัวได้เร็วเพียงใดในที่สุด