Loading

รายงาน: คอนโด ดิ้นหนีวิกฤติ ปรับแผน สยบปัจจัยเสี่ยง

วันที่ : 20 กุมภาพันธ์ 2563
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปีนี้ยังตกอยู่ในสภาวะทิ้งตัวต่อเนื่องจากปี 2562 แม้จะมีข่าวดี ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนเกณฑ์มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) คลายความตึงเครียดให้กับภาคอสังหาฯ
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปีนี้ยังตกอยู่ในสภาวะทิ้งตัวต่อเนื่องจากปี 2562 แม้จะมีข่าวดี ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนเกณฑ์มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) คลายความตึงเครียดให้กับภาคอสังหาฯ แต่โชคไม่ดีเกิดปัจจัยลบใหม่นอกเหนือความคาดหมายก็คือการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (ไวรัสอู่ฮั่น) จากจีน ก่อนลุกลามไปหลายประเทศทั่วโลกรวมถึงไทย ป่วยเจ็บทั้งสุขภาพ ยันเศรษฐกิจ

          จากปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการปรับตัว เน้นขายโครงการเก่า ระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมขายเป็นหลัก ลดราคามากกว่า 30% สร้างรายได้ ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ๆ ก็ยังเดินหน้าต่อ เพียงแต่ลดจำนวนโครงการที่จะเปิดใหม่ลดลง เมื่อเทียบกับปี 2561 ค่อนข้างมาก เนื่องจากแต่ละรายต่างกังวลสินค้าคงค้างที่ติดมือ เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีคอนโดมิเนียมคงค้าง 60,000 ยูนิต

          ทำราคาที่จับต้องได้

          นอกจากนี้ มีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ ลดสเปกโครงการลง เพื่อให้ราคาจับต้องได้ในภาวะที่ตลาดยังชะลอตัว อย่างเช่น เอพี ไทยแลนด์ เปิดคอนโดมิเนียมหรู โครงการ RHYTHM เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน ราคาเริ่มต้น 4.9 ล้านบาท ห้องขนาด 35 ตร.ม. หรือราคาขายเฉลี่ย 1.55 แสนบาทต่อตร.ม. หรือ ศุภาลัย เปิดตัวคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ สไตล์รีสอร์ต โครงการศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญฯ 91 ราคาเริ่ม 1.39 ล้านบาท

          สำหรับการปรับตัวดังกล่าว นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด กล่าวว่า "ท่ามกลางความท้าทายของตลาดคอนโดมิเนียม เราได้ปรับแผนธุรกิจ เดินเกมด้วยกลยุทธ์รบยาวตั้งแต่ปีก่อน โดยปัจจัยทำเลและแพ็กเกจราคาขายที่จับต้องได้ยังคงเป็นพื้นฐานสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ แต่สิ่งที่ยิ่งทวีความท้าทายในอนาคตก็คือ การเข้าใจถึงพฤติกรรมที่ซับซ้อน แตกย่อยเฉพาะกลุ่มมากยิ่งขึ้นของผู้บริโภค"

          หยุดพัฒนาขายโครงการ

          ท่ามกลางปัจจัยลบ กำลังซื้อคนไทยค่อนข้างต่ำ ขณะเดียวกันกำลังซื้อลูกค้าจีนก็หดหาย ส่งผลยอดขายโครงการที่เปิดตัวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ค่อนข้างฝืดและไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตกลงไว้กับสถาบันการเงินซึ่งปล่อยสินเชื่อโครงการ คาดการณ์จะมีผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กบางรายอาจไปต่อไม่ไหว จำเป็นต้องหยุดพัฒนาโครงการหรือเลือกที่จะขายโครงการ

          เรื่องนี้นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่าปัจจุบันมีนักลงทุนหลายรายทั้งกลุ่มทุนรายใหญ่ในประเทศ หรือกลุ่มนักลงทุนจากต่างประเทศ ให้ความสนใจที่จะซื้อโครงการคอนโดมิเนียมทั้งโครงการ ต่อจากผู้ประกอบการที่ต้องการหยุดการพัฒนาแล้ว มีความประสงค์ที่จะขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่ เข้ามาพัฒนาต่อทั้งโครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน สีลม สาทร รัชดา พระราม 9 เป็นต้น และเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น

          ซึ่งความต้องการซื้อของกลุ่มนักลงทุนมีทั้งในรูปแบบของการซื้อทั้งโครงการ การเหมาซื้อยูนิตที่เหลือขายทั้งโครงการ หรือแม้กระทั่งการเหมายกชั้น โดยเงื่อนไขของการเข้าซื้อจะต้องเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง และที่สำคัญผู้ประกอบการที่ต้องการขายโครงการต่อ หรือขายแบบเหมายกตึกยกชั้น จะต้องปรับลดราคาลงมากกว่า 20-30% จากราคาตลาดที่มีการเสนอขาย หรือขึ้นอยู่กับการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ในระดับราคาที่เป็นที่พอใจกันทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าอาจก่อให้เกิดมูลค่าการซื้อขายรวมสูงกว่า 1 แสนล้านบาทในปี 2563 นี้

          "ปี 2562 ที่ผ่านมา อัตราขายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ สามารถขายไปได้ประมาณ 46% ปรับลดลงจากในปีก่อนหน้า 12% โดยบางโครงการจากผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กสามารถปิดการขายในช่วงพรีเซลได้เพียงแค่ 10-15% เท่านั้น ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก ซึ่งพบว่า ผู้ประกอบการบางราย จึงเกิดความลังเลใจว่า

          จะเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อ หรือหยุดการพัฒนาชั่วคราว หรือประกาศขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่ หรือกลุ่มนักลงทุนเข้ามาพัฒนาโครงการต่อไป"

          6หมื่นยูนิต ใช้เวลาย่อย25เดือน

          จากการประกาศแผนธุรกิจของผู้ประกอบการช่วง

          ต้นปีนี้ที่ผ่านมา พบว่าทุกรายปรับลดแผนรุกตลาดคอนโดมิเนียม บางรายถึงกับประกาศจะไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่ เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค แต่จะไปเน้นบุกแนวราบกัน มากขึ้น พบว่าปัจจุบันมีผู้ประกอบการบางรายนำที่ดินที่มีในมือ ซึ่งไม่มีแผนจะพัฒนาโครงการในปีนี้ หรือเป็นที่ดินที่พัฒนาโครงการที่บริษัทไม่มีความถนัด ออกมาขาย รวมถึงติดต่อเอเยนต์ให้ดึงนักลงทุนที่มีศักยภาพมาซื้อเหมาโครงการ หรือเหมาชั้น ซึ่งแนวโน้มมีมากรายขึ้น ผลจากอัตราดูดซับของตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวลงมากกว่า 10% สะท้อนให้เห็นว่าความสามารถในการขายของผู้ประกอบการช้าลง ส่งผลให้คอนโดมิเนียมที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯอีกกว่า 60,000 ยูนิต ต้องใช้เวลาในการระบายออกช้าออกไป ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าอาจจะต้องใช้เวลากว่า 25 เดือนในการระบายสต๊อกส่วนนี้