ประกายดาว แบ่งสันเทียะ

          กรุงเทพธุรกิจ

          ทันทีที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินฝั่งธนบุรีเริ่มก่อสร้างและเริ่มประกาศใช้ในปีที่ผ่านมา  ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งเจ้าใหญ่และเจ้าเล็กทุกแบรนด์ต่างลุยเข้าหาตลาด ปักธงดักดีมานด์ เพื่อรับกับไลฟ์สไตล์ชุมชนเก่า ที่กำลังจะปรับวิถีชีวิตหันมาอยู่คอนโดมิเนียมมากขึ้น เมื่อการเดินทางสะดวกมากขึ้น ทว่าภายใต้การดักโอกาสหาดีมานด์ในภาวะดีมานด์ชะลอตัว ซัพพลายที่เข้าปักธงจึงฟาดฟันกันอย่างดุเดือด จนท้ายที่สุดต้องงัดสงครามราคาชิงปิดเกม

          ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทคอนโด บนถนนจรัญสนิทวงศ์ ในช่วงปีที่ผ่านมาว่า มีโครงการเปิดตัวก่อนหน้าหลายโครงการราคาสูงตั้งแต่ 1 แสนบาท ต่อตารางเมตร(ตร.ม.) เช่น โครงการเดอ ลาพีส (De LAPIS) ของบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ บนซอยจรัญสนิทวงศ์ 81 เปิดตัว 2-3 ปีที่ผ่านมา และสร้างเสร็จแล้ว ขายในราคา 101,000 บาท ต่อตร.ม.,โครงการเดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯปิ่นเกล้า ของนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยจริง

          โดยภาวะยอดขาย (Presale) ที่อยู่อาศัยในย่านจรัญสนิทวงศ์ ในปีนี้ ในระดับมูลค่าเกินแสนบาทต่อตร.ม. มีอัตราการดูดซับ (Apsorption) ค่อนข้างชะลอตัวในแต่ละโครงการยอดขายเฉลี่ย 40% แต่หากแยกเป็นบางโครงการมียอดขายไม่ถึง 20% โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าไม่สอดคล้องกับผู้ซื้อในย่านนี้ เพราะความต้องการของคนในย่านนี้คือผู้อยู่อาศัยจริง ดังนั้นราคาที่เหมาะสมของในย่านจรัญสนิทวงศ์ น่าควรจะอยู่ที่ราคา ไม่เกิน 8 หมื่นบาทต่อตร.ม. ทำให้มีหลายโครงการปรับลดราคาเพื่อระบายสต็อก เช่น มีโครงการไลฟ์ ปิ่นเกล้า ของบมจ. เอพี (ไทยแลนด์) จากราคา 1.1-1.2 แสนบาทต่อตร.ม.มาลดราคาเหลือ 8-9 หมื่นบาทต่อตร.ม.

          ที่ปรึกษาอสังหาฯรายนี้ มองว่า โครงการที่เปิดขายในย่านนี้ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา เริ่มลดราคาต่ำกว่า 8 หมื่นบาทต่อตร.ม. เพื่อ เข้าตลาด เช่น โครงการของบมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวไอดีโอ จรัญฯ70 ริเวอร์วิว ขายในราคา 7.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. ในช่วงปลายปีก่อน ก็ทำยอดขายได้สูง 90%

          ส่งผลทำให้โครงการที่เปิดตัวบนถนนจรัญฯ ในปีนี้ ยังคงเน้นราคาต่ำเป็นหลัก เฉลี่ย 7-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. รวมถึงโครงการ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญฯ 91 ของค่ายศุภาลัย เปิดโครงการมาตั้งแต่ต้นปี ขายในราคา 4-5 หมื่นบาทต่อตร.ม. หรือเริ่มต้นมาในราคา 1.39 ล้านบาท ทำให้โครงการที่เปิดตัว ก่อนหน้าในราคาสูงเกินกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. ค่อนข้างทำยอดขายยาก

          นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่กำลังจะทยอยเปิดตัวคาดว่าจะทำราคา7-8 หมื่นบาท ต่อตร.ม. อาทิ โครงการของ บมจ.แอล.พี.เอ็น. คาดว่าจะเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 7หมื่นบาทต่อตร.ม. และ นู โนเบิ้ล พรานนก ของบมจ. พราน ดีเวลลอปเมนท์ คาดว่าจะเปิดตัวโครงการระดับราคา 8 หมื่นบาทต่อตร.ม.

          เขายังกล่าวต่อว่า ภาพรวมยอด Presale ในปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 46% อัตราการขาย เฉลี่ยลดลงถึง 12% หากเทียบกับปีก่อนหน้า(2561) ที่มียอดเฉลี่ยการขายอยู่ที่ 58% โดยในปีนี้สถานการณ์ทรุดกว่าปีที่ผ่านมา โดยเพียงแค่โครงการที่เปิดใหม่ระหว่าง 2 เดือน ที่ผ่านมา (ม.ค.-ก.พ. 2563) โดยมียอดขายเฉลี่ยต่ำกว่า 30% เนื่องจากได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และปัญหาวิกฤติโรคระบาดโควิด-19 เข้ามาฉุดกำลังซื้อ

          ด้าน ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตทแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงการบริหารจัดการโครงการในย่านจรัญสนิทวงศ์ว่า สถานการณ์ล่าสุดได้ ปิดตัวโครงการ "เดอะทรี จรัญฯ-บางพลัด"ขายในราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาเฉลี่ย 1 แสนบาทต่อตร.ม. มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท หลังจากเปิดตัวในช่วงกลางปี 2562 ทำยอดขายไปแล้วเกือบ 20%

          เนื่องจากโครงการบนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินค่อนข้างที่จะมีซัพพลายจำนวนมาก จึงต้องการที่จะลดซัพพลายและเน้นการขายโครงการที่เปิดตัวและพร้อมขายในตลาดที่เปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ เพื่อเป็นการบริหารจัดการสต็อกบนถนนจรัญสนิทวงศ์ จึงตัดสินใจปิดโครงการ โดยการเลื่อน เปิดตัวใหม่ในจังหวะเวลาที่เหมาะสม โดยกลุ่มลูกค้าที่ขายได้ในโครงการจรัญฯบางพลัด จะถูกโอนไปยัง 4 โครงการ ที่มีอยู่ เพื่อเพิ่มยอดขายและปิดโครงการได้เร็วขึ้น

          "ซัพพลายบนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินค่อนข้างมีจำนวนมากขึ้นมีหลายราย เฉพาะโครงการภายใต้เครือพฤกษา มีถึง 5 โครงการ จึงต้องการระบายสต็อกเก่าทั้งที่กำลังสร้างเสร็จและที่เสร็จแล้วพร้อมโอนก่อนใน 4 โครงการก่อนหน้า โดยทยอยโอนลูกค้าบางส่วนที่ขายไปแล้วเกือบ 20% ในโครงการเดอะ ทรี จรัญฯ-บางพลัด ที่เปิดตัวในช่วงกลางปี 2562 ที่ผ่านมาไปให้โครงการบนถนนจรัญฯ"

          โครงการบนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินค่อนข้างที่จะมีซัพพลายมาก จึงต้องการลดซัพพลายและเน้นขายโครงการที่เปิดตัวและพร้อมขายในตลาดที่เปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ จึงตัดสินใจปิดโครงการ