อสังหาริมทรัพย์

          ในปี 2562 ที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเจอกับอุปสรรคและความท้าทาย ที่พุ่งมากระทบ ต่อการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเศรษฐกิจในประเทศไทยที่เติบโตลดลง มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ที่ออกมา ได้ตัดวงจรกำลังซื้อ ทั้งของนักลงทุน ลูกค้าต่างชาติ และ ลดทอนโอกาสของผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะต้องพิจารณาเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ประกอบกับนโยบายการห้ามนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีน ทำให้เงินสภาพคล่องที่จะเข้ามาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีที่ผ่านมา ต้องชะลอตัวลงอย่างมาก มีการประเมินว่า ยอดขายจากลูกค้าชาวจีนในตลาดคอนโดฯ หายไปกว่า 70% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหายไปกว่า 50%

          ล่าสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาด หลักทรัพย์ ได้แจ้งผลประกอบการในปี 2562 เปรียบเทียบกับปี 2561 ซึ่งเป็นไปในทิศทางที่คาดเดาถึง โดย พุ่งเป้าไปที่รายได้จากการขายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีตัวเลขการขายที่เปลี่ยนแปลงลดลงอย่างมาก....

          * ปี 62 รายได้การขายอสังหาฯ ลดฮวบ

          จากการรวบรวมเฉพาะ 15 บริษัทอสังหาฯ พบว่า เฉพาะรายได้จากการขาย (ไม่หยิบตัวเลขรวมรายได้ที่ ไม่สะท้อนถึงความสามารถในการขาย เนื่องจากจะมีแหล่งที่มาจากรายได้จากค่าบริการและค่าเช่า ค่าที่ดิน ค่าสินค้า ดอกเบี้ย รวมอยู่เฉพาะ 10 บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ รวมรายได้อยู่ที่ 231,940 ล้านบาท) สามารถทำได้ 232,447.66 ล้านบาท ลดลง 2.60% มีกำไรสุทธิอยู่ที่ 42,673 ล้านบาท ลดลง 3.20% แม้ว่าเปอร์เซ็นต์การลดลงจะไม่มาก เนื่องจากทุกค่ายต่างจัดแคมเปญพิเศษกระตุ้นยอดขายสุดแรง ลดราคาตั้งแต่ 20-35% แล้วแต่โครงการ การ ให้ราคาส่วนลดกับบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์(โบรกเกอร์) เร่งยอดขาย

          แต่หากลงลึกในไส้ในของแต่ละบริษัท จะพบการเปลี่ยนแปลงของยอดขาย โดยบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH ในปี 62 มียอดขายเท่ากับ 35,601 ล้านบาท ลดลง 15,065 ล้านบาท หรือลดลงเกือบ 30% โดยยอดขายลดลงจากกลุ่มผลิตภัณฑ์ทาวน์เฮาส์, บ้านเดี่ยว และอาคารชุด 7,898 ล้านบาท, 3,264 ล้านบาท และ 3,903 ตามลำดับ เนื่องมาจากจำนวนโครงการที่ เปิดลดลง และมาตรการ LTV ใหม่ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562 แต่ พฤกษา เป็นบริษัทอสังหาฯ ที่ทำ รายได้จากการขายสูงสุดอยู่ที่ 39,885 ล้านบาท แม้จะ ลดลง 10.30% ก็ตาม

          ขณะที่บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) รองมาเป็นอันดับ 2 มีรายได้จากการขายอยู่ที่ 25,151.37 ล้านบาท ลดลง 17.57% แต่หากพิจารณากำไรสุทธิแล้ว พบว่า ยังคงมีความสามารถทำกำไร 10,047 ล้านบาท สูงสุดในระบบ แต่กำไรสุทธิลดลง 4.30%

          * ส่องบริษัทอสังหาฯร่วมทุน รอตลาดคอนโดฯพลิกฟื้น

          ทั้งนี้ หากมาพิจารณาในกลุ่มบริษัทอสังหาฯที่มี พันธมิตรร่วมทุนกับบริษัทอสังหาฯญี่ปุ่น จากจีน และการร่วมทุนกับกลุ่มบีทีเอส ไม่ว่าจะเป็น บริษัทแสนสิริ, โนเบิล, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, ออริจิ้น, อนันดา, เอพี และเสนา พบว่า การเติบโตของรายได้จากการขายต้องใช้เวลาในการพลิกฟื้นอีกครั้ง หลังจากช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาเกินกว่า 2 แสนบาทต่อ ตารางเมตร (ตร.ม.) มีการเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก

          อย่างเช่น บริษัท อนันดา ดีเวลลออปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 18% แต่ที่น่าตกใจอย่างมาก คือ กำไรที่ลดลงมากสุดในระบบ 64.40% เนื่องจากในปีที่ผ่านมา มีหลายโครงการของบริษัทต้องปรับโปรดักต์ใหม่ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ โดยในปี 2563 บริษัทมีแผนเปิดเพียง 1 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท

          ดังนั้น ในเมื่อทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมเข้าสู่ กำลังซื้อหดตัว ทุกบริษัทต่างปรับกลยุทธ์เพิ่มพอร์ตการลงทุนและพัฒนาโครงการแนวราบสูงขึ้น ส่วนหนึ่งเพื่อ ให้รับกับมาตรการกระตุ้นของภาครัฐในเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมและการโอน ที่สิ้นสุดเดือนธันวาคม 2563 และเป็นการบริหารสภาพคล่องและความเสี่ยง หากเกิดสถานการณ์ที่ร้ายแรง อย่างเช่น บริษัท เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป กับยุทธศาสตร์รุกตลาดอสังหาฯต่างจังหวัด โดยจะเปิดแบรนด์ใหม่ในการทำตลาดระดับราคา 1-2 ล้านบาท ลักษณะของโครงการจะเป็นมิกซ์ยูสสินค้า แนวราบ ในปีนี้จะเปิด 4-5 โครงการ ภูมิภาคละ 1 โครงการ คาดโครงการแรกในจังหวัดนครศรีธรรมราช

          หรือแม้แต่ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ฯ ในปีนี้ บริษัท เสนา ฮันคิว ฮันชิน เตรียมรุกตลาด "ทาวน์โฮม" ร่วมกันเป็นครั้งแรก รวมถึงคอนโดมิเนียมต่ำล้าน และคอนโดฯ ราคา 1-1.5 ล้านบาท พร้อมนำแนวคิด Geo fit+ จากญี่ปุ่นมาปรับใช้กับสินค้าและการบริการ

          * คาดยอดขายครึ่งปีแรกซึมต่อ

          แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯในครึ่งปีแรก คงจะอยู่ใน ภาวะที่ซึม เนื่องจากได้รับแรงกระทบเรื่องโควิด-19 ที่ปัจจุบันหลายประเทศมีผู้ติดเชื้อไวรัสเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งเศรษฐกิจของประเทศจีนมีผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโลกและประเทศต่างๆ ในภูมิภาค และล่าสุด การที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ประกาศลดดอกเบี้ยฉุกเฉินลง 0.5% ทำให้ Fed Fund Rate ต่ำลงมาอยู่ที่ 1-1.25% เนื่องจากผลจากโควิด-19 ที่ลุกลามไปหลายประเทศ เป็นแรงกดดันต่อเศรษฐกิจโลก และที่สำคัญ ต้องเฝ้าดูว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)จะดำเนินนโยบายอย่างไร ในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) ซึ่งสิ่งที่เห็นได้ชัดเจนตอนนี้ คือ เงินบาทแข็งค่าขึ้น และไม่ใช่เรื่องที่ดีกับภาคส่งออกของไทย

          ด้านนายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป ระบุว่า ตลาดมีสินค้าคงเหลือที่รอขาย ณ สิ้นสุดปี 2562 อยู่ที่ 214,000 หน่วย เพิ่มขึ้นในสัดส่วน 10% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 61 ต้องใช้เวลาในการขายอย่างน้อย 24 เดือน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯชะลอแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2563 เมื่อเทียบกับปี 2562

          จำนวนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมดในปี 2563 จะอยู่ที่ 100,000-110,000 หน่วย หรือลดลง 10% หรือมูลค่าประมาณ 420,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 62 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 110,500 หน่วย หรือมูลค่า 440,000 ล้านบาท หรือลดลง 8% เมื่อเทียบกับปี 2561 โดยประมาณการการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 63 จะใกล้เคียงกับปี 2562 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 196,000 หน่วย ซึ่งปรับตัว ลดลง 6% เมื่อเทียบกับปี 2561

          * โควิด-19 ฉุดยอดลูกค้าเยี่ยมชมโครงการลดลง

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปีที่ผ่านมา เรื่องของมาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ หรือ LTV มี ผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม ส่วนตลาดแนวราบก็ได้รับผลกระทบแต่ไม่มาก ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมในส่วนของบริษัทศุภาลัยฯ ไม่ต่างจาก ภาพรวมของตลาดที่ยอดขายหดตัวลง ขณะที่การขายโครงการแนวราบยังไปได้ดีกว่าคอนโดมิเนียม ขณะที่ ด้านของรายได้และกำไรไม่ได้ปรับลดลง เนื่องจากลูกค้ายังซื้อได้ดีกับสินค้าพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ มากกว่าสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมที่ต้องรอการก่อสร้างแล้วเสร็จ 2-3 ปี  อย่างไรก็ตาม ตลาดกลุ่มคอนโดฯที่ทำราคา ระดับกลางถึงล่าง ที่เสร็จสมบูรณ์พร้อมขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ ยังคงไปได้ดี

          "ในช่วงต้นปี เราแอบหวังว่า ปีที่แล้วมีปัญหา และคิดว่าปีนี้จะปรับตัวดีขึ้น ก็ไม่แน่แล้ว และที่เราคาดหมายว่า จีดีพีจะมีการเติบโตนั้น ยังไม่ได้รวมปัจจัยเสี่ยง เรื่องของไวรัส ซึ่งเรายังคาดเดาไม่ได้เลยว่า โควิด-19 จะลากยาวไปแค่ไหน ทำให้ปีนี้ทุกดีเวลลอปเปอร์ จะต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้นไปอีก ซึ่งคาดการณ์ตลาดอสังหาฯยากมากกว่าปีที่แล้ว โดยเฉพาะเรื่อง โควิด-19 ที่จะกระทบหนักที่สุด ไม่มีใครตอบได้จะจบเมื่อไหร่ แต่ศุภาลัยได้เตรียมความพร้อมทุกอย่าง ทั้งเรื่องควบคุมต้นทุนการเงินที่ดีเสมอมา ควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง เพื่อเผชิญช่วงเวลานี้ เรามั่นใจจะสามารถผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้ และเมื่อนั้น เราจะมีโอกาสกลับมาได้เร็วกว่ารายอื่น"

          นายไตรเตชะ กล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสแรกของ ปี 2563 บังเอิญบริษัทเปิดโครงการแนวราบเป็นหลัก ทำให้ไม่ได้รับผลกระทบมากจากเรื่องของโควิด-19 แต่หลังวันที่ 10 ก.พ.เป็นต้นมา ยอดเข้าเยี่ยมชมโครงการหายไปประมาณ 15% ซึ่งสัดส่วนอาจจะเพิ่มมากกว่านี้ แต่ไม่ได้น้อยกว่าที่ตนเองเป็นห่วงตอนแรก

          * คาด ศก.ไทยปี 63 เจอแรงต้าน 'ลูกค้าจีนลดฮวบ-เจอไวรัส'

          "หากย้อนไป 4-5 ปีที่ผ่านมา หากหักส่วนของ ลูกค้าชาวจีนที่มาซื้อคอนโดฯ จะพบว่า การเติบโตของตลาดคอนโดฯมีสัดส่วนที่น้อยมาก ซึ่งเป้าขายในปี 2563 ที่วางไว้ 26,000 ล้านบาท เรามองเรื่องของความพร้อมการออกโครงการให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า ดูเรียลดีมานด์ หรือในทำเลที่การแข่งขันไม่มากนัก และศุภาลัย ไม่คิดปรับเป้าลง และหากสถานการณ์เรื่อง การแพร่กระจายเชื้อไวรัสโควิด-19 สามารถคลี่คลายได้ ไม่ช้าเกินไปนักเป้าหมายการขายน่าจะเป็นไปได้ แต่ยอมรับว่า โควิด-19 จะกระทบเศรษฐกิจของประเทศไทยพอสมควร เพราะถ้าไม่นับรวมประเทศจีนแล้ว ประเทศไทยจะเป็นประเทศที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะเราเป็นประเทศหลักที่ชาวจีนต้องการเข้ามาท่องเที่ยว"

          ประกอบกับมีชาวจีนเข้ามาลงทุนต่างๆ คอนโดมิเนียมในไทยก็ได้รับความนิยมสูงสุดของชาวจีน ขณะที่ประเทศ ไทยอ้างอิงในเรื่องของการท่องเที่ยวและการส่งออก เพื่อสนับสนุนจีดีพีของประเทศให้มากที่สุด ดังนั้น เรา จะเห็นว่ามีแรงต้านทางเศรษฐกิจให้เห็นแน่นอน บังเอิญบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ผูกติดกับการเติบโตของจีดีพีเป็นสำคัญ แตกต่างกับประเทศในแถบตะวันตก ที่อัตราดอกเบี้ยจะมีผลมากกว่าการเติบโตของจีพีดี

          ในส่วนของภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ เปิดไปแล้ว 5 โครงการ ได้แก่ โครงการ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท บนถนนจรัญสนิทวงศ์ 91 MRT บางอ้อ มูลค่าโครงการ 2,100 ล้านบาท จำนวน 1,040 ยูนิต สามารถทำยอดขายไปแล้ว 27% หรือประมาณ 300 ยูนิต ช่วงที่เปิดตัว มีลูกค้าเดินเข้ามาชมโครงการวันละ 300-400 ราย ซึ่งเป็นจังหวะที่ไม่ดีอย่างแรง เนื่องจากอยู่ในภาวะที่เกิดสถานการณ์โควิด-19 แต่ราคาเฉลี่ยขาย 2 ล้านบาท ลูกค้ากลุ่มนี้ต้องใช้เวลาในการตัดสินใจที่นานกว่ากลุ่ม 3-7 ล้านบาท แต่เรามั่นใจว่าจะสามารถปิดการขายได้หมดก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 65 และอีก 4 โครงการแนวราบทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด

          * ถอดรหัส'บิ๊กอสังหาฯ'ฉายภาพตลาดปี63

          ทั้งนี้ ในช่วง ม.ค.-ก.พ.ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ต่างมองว่า ธุรกิจอสังหาฯปีนี้ ค่อนข้างมีความท้าทาย ซึ่งแต่ละบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ของประเทศไทย ให้คำจำกัดความตลาดอสังหาฯ ได้อย่างชัดเจน!!

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า "ภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ GDP ต่ำ ซึ่งหากปัญหาไวรัสโควิด-19 กินเวลานานเชื่อว่า GDP จะตกต่ำลงไปอีกมาก เหมือนแล่นเรือท่ามกลางหมอกควัน ถ้าเรามองข้างหน้าไม่ชัดเจน เราก็ไม่ควรขับเรือเร็ว เราควรจะไปแบบช้าๆ เพื่อความปลอดภัย"

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป กล่าวว่า "เรามองว่า ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้มีความท้าทาย และเป็นปีที่ทดสอบของบริษัท เอพีฯ ด้วย ตรงนี้ทำให้ เราต้องปรับปรุงองค์กรให้แข็งแรงขึ้น เพื่อให้ไปต่อในอนาคต และหากปีนี้เราผ่านไปได้ เราจะเก่งขึ้น ซึ่งแน่นอนตอนนี้คู่แข่งก็พยายามหาความสามารถเฉพาะตัว หา นวัตกรรมใหม่ๆ เข้ามา สถานการณ์ต่างๆ เรารู้มาอยู่แล้ว และทางเอพี ก็พร้อมที่จะรับมือ แต่สิ่งที่ยากที่เราเจอมาในปีที่ผ่านมา คือ นโยบายใหม่ๆ คู่แข่งใหม่ๆ ที่เข้ามา ตลาดที่เราไม่เคยคิดว่าจะเป็นคู่แข่ง ก็เข้ามาแข่งกับเรา และแค่ผ่านมา 2 เดือน ก็มีอะไรเข้ามาท้าทายเรา ตลอด ไม่ว่าจะเป็นฝุ่น PM 2.5 และล่าสุด เรื่องไวรัส โควิด-19 ส่งผลกระทบต่อเรามากๆ และกระทบไป ทั่วโลก"

          นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า "ภาคอสังหาฯในต้นปีที่ผ่านมา ได้รับยาแรง มา 2 เม็ด  การลดดอกเบี้ยนโยบายลง และการผ่อนปรน LTV ลง แต่อาการยังไม่ทันดีขึ้น ก็เกิดเจอโรคใหม่ คือ โรคซึมเศร้า เนื่องจากเราเจอปัญหาต่างๆ ที่ไม่คาดคิดมากมาย จากที่ในปี 2562 ภาคอสังหาฯอยู่ในภาวะท้องอืด สต๊อกในระบบระบายช้า"

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า "คนไทยทุกคนคงไม่อยากเห็นประเทศเข้าสู่การระบาดในระยะที่ 3 เพราะ ธุรกิจทุกประเภทจะต้องหยุดชะงักลงทันที และอาจฉุดให้เศรษฐกิจไทยไม่มีโอกาสปรับตัวดีขึ้นได้ จิตสาธารณะจึงเป็นเรื่องสำคัญ เพียงดูแลป้องกันตนเองอย่างดีที่สุด ก็เท่ากับป้องกันคนที่คุณรัก สังคม และประเทศชาติ โดยรวม" .

          "คนไทยทุกคนคงไม่อยากเห็นประเทศเข้าสู่การระบาดในระยะที่ 3 เพราะธุรกิจทุกประเภทจะต้องหยุดชะงักลงทันที และอาจฉุดให้เศรษฐกิจไทยไม่มีโอกาสปรับตัวดีขึ้นได้"