ความเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโด มิเนียม ผกผันพลิกตัวตั้งแต่ช่วงปี 2562 ต่อเนื่องปี 2563 เมื่อความต้องการที่แท้จริงของคนซื้อ ไม่ตอบรับกับโปรดักต์ร้อนแรง ของดี ราคาแพง ทำเลทอง ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ทั้งรายเล็ก และรายใหญ่ เริ่มตื่นตัวแก้เกม มุ่งเจาะตลาดหลัก เรียลดีมานด์ (กลุ่มคนซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) สร้างการเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะเดียวกันกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ หรือ นิช มาร์เก็ต ถูกให้ความสำคัญมากขึ้น ยิ่งเกี่ยวโยงกับรูปแบบการลงทุนที่สามารถซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวได้ยิ่งน่าสนใจ เพราะยังมีดีมานด์ในกลุ่มนักลงทุนรองรับอยู่ไม่น้อย เนื่องจากนักลงทุนเองมองเป็นโอกาสทองจากราคาอสังหาฯ ณ ปัจจุบัน ที่ตกฮวบนับ 7-15% ย่อมสร้างผลตอบแทนในการปล่อยเช่าได้ค่อนข้างสูง เพียงแต่ต้องเฟ้นหาทำเลดังกล่าวให้เจอ โดยปัจจัยพิจารณา คือทำเลที่มีดีมานด์หมุนเวียนเฉพาะ เช่น โซนรังสิต

          โดยนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ เปิดเผยว่า จากภาวะกดดันในตลาดคอนโดฯใจกลางเมือง ที่มีสต๊อกรอระบายจำนวนมากกว่า 6 หมื่นหน่วย ทำให้ตั้งแต่ต้นปี 2563 เริ่มเห็นผู้พัฒนาหลายรายมีแนวโน้มเข้าไปลงทุนในทำเลที่มีดีมานด์รองรับชัดเจนเพื่อหนีความเสี่ยงการขายช้า เช่น ทำเลใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ ใกล้สถานพยาบาลชื่อดัง และโดยรอบมหาวิทยาลัยมากขึ้น ลักษณะ "นิช มาร์เก็ต" เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีการหมุนเวียนของดีมานด์จากตลาดปล่อยเช่าดี ทำให้ยังเป็นที่สนใจของนักลงทุนระยะยาว เพราะเปรียบเป็น "เสือนอนกิน" ลงทุนครั้งเดียวได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอย่างต่อเนื่อง พบโครงการคอนโดฯโดยรอบมหาวิทยาลัย (แคมปัส คอนโดฯ) เช่น โซนเหนือของกรุงเทพฯ อย่าง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ยังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนและมีอัตราการปล่อยเช่าดี สะท้อนจากความสำเร็จของโครงการ "คอนโด ยู แคมปัส รังสิต-เมืองเอก" ของบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ฯ, โครงการ "ดี คอนโด รังสิต" ของ บมจ.แสนสิริ และโครงการ " พลัมคอนโด รังสิต" ของ บมจ.พฤกษา เพราะมีผู้เช่าหลัก เป็นนิสิต-นักศึกษา บุคลากรของสถานศึกษา คนในพื้นที่ และคนทำงานที่เป็นกลุ่มค้าปลีกรองรับ พบบางโครงการให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงถึง 10% ต่อปี และเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี ในกลุ่มโครงการเกรด A ผู้เช่ามีกำลังซื้อสูง

          "ความเปลี่ยนแปลงของตลาดปีนี้ จะได้เห็นดีเวลอปเปอร์ขยับตัวเข้ามาพัฒนาในกลุ่มโครงการที่มีดีมานด์ชัดเจนรองรับมากขึ้น เช่น แคมปัส คอนโดฯ เพราะนอกจากเป็นที่ต้องการของคนซื้ออยู่จริง แล้วยังได้โอกาสจากนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า ที่ต้องการกำไรและผลตอบแทนที่สูงกว่าโครงการอื่นๆ"

          ด้านนายชัยรัตน์ พิรุฬหพัสต์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล จี ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการ "มอนเต้ รังสิต" มูลค่า 900 ล้านบาท ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยรังสิตราคาขายต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท กล่าวว่า แม้ภาพรวมตลาดคอนโดฯ ปีนี้ไม่สดใส แต่ยังเชื่อมั่นกลุ่มคนไทยมีกำลังซื้อในระดับราคาขายไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในโซนแหล่งงาน และแหล่งสถานศึกษาสำคัญอย่างรังสิต เพราะมีกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่ (Local Demand) ประมาณ 50% เช่น นักศึกษา กลุ่มผู้ปกครอง กลุ่มคนทำงานในย่านรังสิต สรงประภา ดอนเมือง และแจ้งวัฒนะ รองรับ ขณะเดียวกันจากปัจจัยเสี่ยงในตลาดหุ้น พันธบัตร ทำให้นักลงทุนต้องการย้ายเงินลงทุนมายังอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น รวมถึงความสนใจของนักลงทุนหน้าใหม่ที่เล็งเห็นโอกาสจากการปล่อยเช่า-ถือครองระยะยาวและขายต่อ จากคาดการณ์ราคาที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตด้วย ทั้งนี้จากข้อจำกัดความเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน FAR 2-3 เท่า จึงคาดว่าจะสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ประมาณ 5-7% อัตราค่าเช่า 7,000- 12,000 บาทต่อเดือน

          "ท่ามกลางภาวะคอนโดฯราคา 1.5 แสนต่อตร.ม. ล้นตลาด เราวิจัยพบว่าราคาที่เรียลดีมานด์รับได้จริง คือต่ำกว่าแสนบาท มีความเร็วของยอดขาย และเป็นกลุ่มที่ไม่เคยต้องทำโปรโมชันลดกระหน่ำ กระตุ้นยอดเหมือนโปรดักต์กลุ่มบน ตั้งเป้ายอดขายโครง การ 30-50% ช่วงเปิดพรีเซล"

          ขณะที่ นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ประกาศพลิกเกมการดำเนินธุรกิจ เน้นการเติบโตในตลาดบลูโอเชียน ผ่านการมุ่งพัฒนาโครงการคอนโดฯ ใกล้สถานศึกษา (แคมปัส คอนโดฯ) มากขึ้นผ่านแบรนด์ KAVE หลังจากที่ผ่านมาบริษัทได้พัฒนาโครงการในรูปแบบดังกล่าวมาแล้ว 4 โครงการ ในบริเวณมหาวิทยาลัยกรุงเทพ และมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต ได้รับการตอบรับอย่างดี โดยเฉพาะโครงการ KAVE CONDO ตรงข้ามมหาวิทยาลัยกรุงเทพ รังสิต ที่นักศึกษาเข้าพักอาศัยเต็ม 100% และมีความต้องการเพิ่มขึ้นตลอดเวลา ทั้งนี้ปี 2563 บริษัทมีแผนที่จะเปิดตัวโครง การใหม่มูลค่ารวมกว่า 6 พันล้านบาท