อสังหาริมทรัพย์

          การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโคโรนา สายพันธุ์ใหม่ 2019 หรือ "โควิด-19" ได้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อเศรษฐกิจโลก ทุกๆ ประเทศต้องหยุดการดำเนินธุรกิจ และให้ประชาชนอยู่แต่ในบ้าน เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส ขณะที่ประเทศไทยรัฐบาลได้ใช้มาตรการเข้มผ่านการประกาศ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน เพื่อต้องการควบคุมสถานการณ์ แต่หาก แนวโน้มการติดเชื้อไวรัสโควิด-19 มีระดับความรุนแรงและกระจายเป็นวงกว้างมากขึ้น มาตรการประกาศเคอร์ฟิว จะเป็น "ยาแรง" อีกขั้น

          ขณะที่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกกลุ่มภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเพิ่มเติมจากวิกฤต แม้ว่าก่อนหน้านี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะมีการผ่อนปรนเรื่อง LTV ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง มีการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในวงเงินที่สูงขึ้น เช่น ปล่อยกู้ 110% (+Top on) ซึ่งในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ระดับต่ำ ทำให้วงเงินที่ผู้กู้จะได้รับจะเพิ่มขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว การเติบโตของภาคอสังหาฯในปีนี้ จะเข้าสู่ภาวะติดลบ สาเหตุหลักมาจากวิกฤตเชื้อไวรัสโควิด-19

          ล่าสุด ธปท.ได้ประกาศลดเป้าจีดีพีปี 63 ติดลบ 5.3% ก็เป็น ที่แน่ชัด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละปี มีมูลค่ารวมกว่า 800,000 ล้านบาท จะหดหายลง !! ทำให้ผู้ประกอบการต้องรับ "แรงกดดัน" ที่ส่งผลกระทบรุนแรงหนักกว่า "วิกฤตต้มยำกุ้ง"

          * อสังหาฯยืดค่างวด-รีเทลลดค่าเช่า ดูแล พนง.

          ในด้านของบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทุกค่ายงัดมาตรการในการดูแลผู้ซื้อและลูกบ้านอย่างเข้มข้น เพื่อแบ่งเบาภาระให้กับผู้ซื้อมากกว่าที่จะมุ่งเน้นสร้างตัวเลขในด้านการขาย เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) พักชำระค่างวด 3 เดือน ในกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบ เช่น สายการบิน โรงแรม เป็นต้น บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ฯ ดูแลกลุ่มที่กำลังโอน หากต้องถูกเลิกจ้างแต่ยังต้องการซื้อคอนโดมิเนียม ทางบริษัทฯจะรอโอนให้กับลูกค้า ขณะที่กลุ่มซื้อใหม่ จะมีส่วนของ Top on ให้กับลูกค้าทุกโครงการในมูลค่า 100,000 บาท รวมถึงลูกค้ายังได้รับสิทธิ์ในแคมเปญ "โปรปิดตึกกับยูนิตล็อตสุดท้าย" กับ 7 โครงการลดราคาสูงสุด 25% ปัจจุบัน (พิจารณาตารางประกอบ)

          "ดิฉันไม่นึกถึงเป้า ทุกอย่างยากไปหมด ขอให้ทุกอย่างผ่านไปก่อน แล้วเรามาเริ่มนับหนึ่ง เรื่องเป้า และรายได้ และแผนเปิดโครงการ ในกลุ่มคอนโดมิเนียม อาจจะมีการทบทวน ส่วนโครงการแนวราบ น่าจะได้ตามแผนที่วางไว้ โดยในปีนี้ วางตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ 10,600 ล้านบาท" ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าว

          * โควิดสะเทือนเปิดโครงการแนวราบ 2.1 แสนล.

          สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ทุกค่าย ต่างให้ความน้ำหนักกับแผนพัฒนาโครงการแนวราบ เพื่อบริหารพอร์ตการ เปิดโครงการและการเติบโตของยอดขายและรายได้ เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมาและต่อเนื่องปี 63 ภาพรวมจะติดลบลง ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา

          จากการรวบรวม "ผู้จัดการรายวัน360" พบว่า 14 บริษัทอสังหาฯ ตามแผนจะเปิด 190 โครงการ มูลค่าการขาย 212,750 ล้านบาท โดย 5 อันดับแรกจะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้ากลุ่มแนวราบ มูลค่าการเปิดโครงการรวมกันสูงถึง 133,690 ล้านบาท คิดเป็น 62% ของ 212,750 ล้านบาท นำโดย 1. บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ในปี 63 รุกหนักตาม นโยบายขยายโครงการแนวราบ เป้าเปิด 33 โครงการ มูลค่า 35,050 ล้านบาท และเป็นปีแรกที่หันมาเพิ่มส่วนแบ่งตลาด (แชร์) ในภูมิภาคมากขึ้น (พิจารณาตารางประกอบ)

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพีฯ กล่าวว่า ยอดขายปี 63 เรายังไปได้ในระดับที่ดีอยู่ ตัวเลข ณ วันที่ 15 มีนาคมอยู่ที่ 5,690 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 880 ล้านบาท  และโครงการแนวราบมียอดอยู่ที่ 4,810 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า โครงการแนวราบได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวยังขายได้ ส่วนคอนโดมิเนียมน่าจะ ลดลง เนื่องจากในไตรมาสแรกของปี 63 ทางเอพี ไทยแลนด์ฯไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่

          "เราคงตอบไม่ได้ว่า เราจะไม่เจอวิกฤต เราก็เจอวิกฤต แต่เรา มีการบริหารอย่างรัดกุม เพื่อให้เดินต่อได้ ภาคอสังหาฯเกี่ยวเนื่องกับ จีดีพีของประเทศ ซึ่งในวันนี้ คาดว่า จีดีพี น่าจะลดลงจากที่คาดการณ์ไว้เมื่อช่วงต้นปี 63 มีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ"

          * "เอพีฯ" แชร์ส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นในทุกโปรดักต์

          จากข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาฯของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทฯ ระบุว่า ตลาดคอนโดฯในปี 62 คอนโดฯลดลง -28% มูลค่าอยู่ที่ 210,309 ล้านบาท รองลงมา กลุ่มบ้านเดี่ยว -22% มูลค่า 95,376 ล้านบาท และ ทาวน์เฮาส์ -14% มูลค่าอยู่ที่ 75,236 ล้านบาท และที่สำคัญ ผลการชะลอเปิดโครงการ ทำให้ซัปพลายใหม่ของคอนโดฯลดลง 27% บ้านเดี่ยว ลดลง 6.5% ส่วนทาวน์เฮาส์ ไม่ลดลง โดยมีมูลค่าเปิดโครงการใกล้เคียงกับปี 61

          ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 62 อยู่ที่ 4.09 แสนล้านบาท ลดลง -0.4% แต่กลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย +3.5% และ 1.6%

          หากลงลึกในบริษัทอสังหาฯต่างๆแล้ว จะพบว่า บริษัทพฤกษา ในกลุ่มสินค้าเกือบทุกประเภทมีแชร์ลดลง ยกเว้นกลุ่มคอนโดฯที่มีแชร์อยู่ที่ 6.3 % เพิ่มขึ้น 0.5 % ทั้งนี้ ภาพรวมบริษัทเอพีฯ มีมูลค่าตลาดสูงเป็นอันดับ 1 ของมูลค่าตลาดรวม 387,377 ล้านบาท ได้แชร์ส่วนแบ่งตลาดที่อยู่อาศัย 9% เพิ่มขึ้น 2% โดยเข้ามามีส่วนแบ่งเพิ่มขึ้นใน ทุกโปรดักต์ ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ ยังทำตลาดได้ดีในตลาดแนวราบ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ขยับขึ้นมาเป็นอันดับที่ 2 ในกลุ่มของตลาดคอนโดฯ (บริษัทอนันดาฯอันดับ 1)

          ทั้งนี้ ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ พฤกษามีแชร์ลดลง-5% มาอยู่ที่ 18% ขณะที่ บริษัทเอพีฯ ส่วนแบ่งเพิ่มอีก 4% เป็น 12% ส่วนของบริษัท แผ่นดินทองฯ ส่วนแบ่งลดลง 1%

          กลุ่มของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด พบว่า 5 อันดับ ได้แก่ แลนด์ฯ, เอพี, เอสซี, แสนสิริและพฤกษา และเป็นที่น่าสังเกต ทั้ง แลนด์ฯ และ เอพี มีมาร์เกตแชร์ และยอดขายที่ไม่ลดลงสวนทางตลาด

          ส่วนกลุ่มคอนโดฯ ค่ายบริษัทอนันดาฯ และบริษัท ออริจิ้นฯ และเอพีฯ มีส่วนแบ่งเพิ่มขึ้นเช่นกัน

          ทั้งนี้ หากพิจารณาทำเลของตลาดคอนโดฯในเมืองปีที่แล้ว พบว่า Cluster ที่มียอดขายสูงสุด คือ พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มราคามากกว่า 15 ล้านบาท  โดยยอดขายสูงสุดมาจาก โครงการ พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ

          รองลงมา เป็นCluster ลุมพินี-สีลม-สามย่าน โดยที่โครงการ ศุภาลัย ไอคอน สาทร และพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ขายดีกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท โครงการวิสซ์ดอม อินสปาย สุขุมวิท ขายดี

          * "เงินสดคือพระเจ้า" ต้องบริหารให้ดี คุมค่าใช้จ่าย

          นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด (เว็บไซต์ TerraBKK.com) ผู้ให้บริการมาร์เกต เพลส และคอนเทนต์ อสังหาริมทรัพย์ ให้มุมมองต่อภาพรวมอสังหาฯในช่วงวิกฤตโควิด-19 ว่า ในไตรมาส 2 ประมาณการยอดขายจะลดลงจากไตรมาส 1 อีก 50% ในภาพรวมและหากยังไม่คลี่คลาย ก็คาดว่าไตรมาส 3 ยอดขายจะลดลงลึกมากกว่า 2 ไตรมาสที่ผ่านมา ดังนั้น หากว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังตั้งอยู่กับคำว่า Location is the King และในช่วงที่วิกฤตที่สุด Cash is the King หรือ แนวทางการปรับตัว ปรับขนาดองค์กรใหม่ ตัดหน่วยธุรกิจ ลดกำลังคนที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ออกไปก่อน ลดราคาขาย เพื่อระบายสต๊อกสร้างกระแสเงินสด ขายที่ดินทิ้ง หรือขายโครงการทิ้งเพื่อลดภาระหนี้สิน ควบรวมกิจการ ซึ่งจะสามารถช่วยได้ทั้งแหล่งเงินทุน และกำลังคน เสนอขายสินค้าให้กับกลุ่มซัปพลายเออร์ แบบการันตีผลตอบแทน (เรียกว่าซื้อใจกัน)

          "ในวิกฤตครั้งนี้ให้มองหาโอกาสจากกลุ่มธุรกิจผู้รุ่งเรือง ภายหลังซบเซามานาน เช่น กลุ่มพลาสติกบรรจุภัณฑ์อาหาร, กลุ่มเวชภัณฑ์ อนามัย, กลุ่มประกันภัย ทั้งชีวิต สุขภาพและวินาศภัย และกลุ่ม โลจิสติกส์ขนส่งสินค้าอุปโภคบริโภค โดยปรับกลยุทธ์ใหม่หมด ดังนี้ มองหาทำเลใหม่ กลุ่มลูกค้าใหม่ ในกลุ่มอุตสาหกรรมที่ได้ผลประโยชน์จากโควิด-19 ปรับผลิตภัณฑ์ใหม่ ให้ได้ราคาที่เหมาะสม ตามกำลังซื้อที่แท้จริงของคนในทำเลนั้นๆ"

          * ทำใจ!อสังหาฯติดลบ 30% แนะบริหารสภาพคล่อง

          นางสาวสุมิตรา กล่าวถึงภาพใหญ่ในปี 63 ว่า คาดว่าทั้งปีตลาดอสังหาฯในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลจะติดลบ 30% หากเชื้อไวรัส โควิด-19 ลากยาว โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ ลดลงถึง 50% เท่ากับ 50,000 หน่วย (ปี 62 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 93,000 หน่วย) และ คาดการณ์มียอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบถึง 30 % เท่ากับ 78,000 หน่วย ตัวเลขใกล้เคียงกับน้ำท่วมใหญ่

          จากการเก็บข้อมูล TerraByte  พบว่าสินค้าคงเหลือ ณ เดือนกุมภาพันธ์ 63 ทั้งหมด 58,000 หน่วย แบ่งเป็น โครงการแนวราบ 28,000 หน่วย โดยสินค้าคงเหลือมากที่สุด จะเป็นทาวเฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน และบ้านแฝด 3-5 ล้าน โครงการคอนโดฯ 30,000 หน่วย ซึ่งคอนโดฯที่น่าห่วงเป็นกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนคงค้างมากที่สุด เพราะเป็นสินค้าที่กลุ่มผู้ซื้อ คือ มนุษย์เงินเดือน

          และหากดูจากสินค้าคงเหลือ 58,000 หน่วย และประมาณการหน่วยขายเปิดใหม่ในปี 2563 ที่ 50,000 หน่วย ตัวเลขรวมประมาณ 110,000 หน่วย ก็อาจจะเข้าสู่สมดุลของ Natural Demand ของสูตรอสังหาฯ คือ 1% ของจำนวนประชากร ซึ่งหากหน่วยพร้อมขายไม่ได้เพิ่มขึ้น จากนี้ โครงการเก่าๆ น่าจะขายได้หมดภายในปีนี้ .

          "แนวทางการปรับตัว ปรับขนาดองค์กรใหม่ ตัดหน่วยธุรกิจ ลดกำลังคนที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ออกไปก่อน ลดราคาขาย เพื่อระบายสต๊อกสร้างกระแสเงินสด ขายที่ดินทิ้ง หรือขายโครงการทิ้งเพื่อลดภาระหนี้สิน ควบรวมกิจการ"

          2 ปีต่างชาติโอนคอนโดฯทะลุแสนล.

          ปี 63 เม็ดเงินหาย-แนะพยุงลูกค้า

          ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่มลูกค้าโควตาต่างชาติ มีการเติบโตอย่างมาก ผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์และอยู่นอกตลาด มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนออกมาเป็นจำนวนมากซึ่งปัจจัยหนุนมาจากเรื่องของราคาที่ดินในเมืองที่ปรับสูงขึ้น โครงการคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการยังมีความต้องการ ความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่มองหาบ้านหลังที่สอง ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน ขณะที่ค่าเงินบาทของไทยช่วงที่ผ่านมา ยังอ่อนค่าอยู่

          ซึ่งกลุ่มลูกค้าชาวจีน ถือเป็นตลาดใหญ่และมีความต้องการ ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยค่อน ข้างสูง

          จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ ซึ่งได้รายงานถึงสถิติ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของ คนต่างด้าวปี 2561-2562 สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้าต่างชาติ ถือเป็นตลาดที่มีส่วนสำคัญในการเติม "สภาพคล่อง" และดูด "ซัพพลาย" ออกไป โดยจำนวนหน่วยที่มีการโอนออกไปซึ่งเป็นข้อมูลเบื้องต้น 2 ปีมีตัวเลขประมาณ 27,926 หน่วยหรือคิดเป็นสัดส่วน 12% เมื่อ เทียบกับจำนวนหน่วยโอนของ กลุ่มคนไทย

          ในส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมแล้วสูงถึง 111,252 ล้านบาท หรือเกือบ 21% เมื่อเทียบกับมูลค่าการโอนห้องชุดของ กลุ่มคนไทยที่ 539,443 ล้านบาท และมีพื้นที่โอนไปแล้ว 1,124,414 ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนของคนไทยมีพื้นที่ประมาณ 7,574,678 ตร.ม.

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า ตลอดปี 2562 มีการโอนจำนวน 13,232 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 10.5% เมื่อเทียบกับจำนวน ห้องชุดที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดมีมูลค่า 52,070 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 16.4% ต่างชาติมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดลดลง-9.9% มูลค่าลดลง-12.0 %

          แหล่งข่าวจากบริษัทตัวแทนนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การโอนห้องชุดจำนวนหน่วยของลูกค้าต่างชาติปี 63 คาดว่า จะอยู่ประมาณ 5% ทั่งนี้อยู่ที่ประเทศจีนจะสามารถควบคุมสถานการณ์เชื้อไวรัสโควิด-19 ได้อย่างแน่นอน

          "ถ้าโรคโควิด-19 ซาลง และมีการเปิดเมืองแล้ว มั่นใจว่าคนจีนเริ่มอยากมาไทยซื้อที่อยู่อาศัย แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน เชื่อว่า ลูกค้าจีนไม่อยากทิ้ง แต่ไม่สะดวก สิ่งที่ทำได้ คือ กลุ่มที่เคยมาตรวจ ห้องชุดแล้ว ก็ให้เอเยนต์ดำเนินการแทน โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ครบกำหนดให้กับลูกค้าก่อน แต่ทั้งนี้ หน่วยงานราชการ ควรจะผ่อนปรนเรื่องการโอนในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ"      
         
            สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไทยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ ในปัจจุบันสภาวะตลาดอยู่ในช่วง ขาลง ยอดขายไม่ได้ตามเป้าที่วางไว้ ซึ่งแน่นอน การปรับแผนธุรกิจหรือเป้าหมายต่างๆ ในปีนี้ คงต้องเกิดขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องปกติ แต่การที่ผู้ประกอบการจะใช้มาตรการเข้มกับลูกค้า อาจจะไม่ใช่เวลาที่เหมาะสม ควรมีมาตรการผ่อนปรน เช่น 1. ยืดเวลาการโอน 3 เดือน 6 เดือน แล้วแต่กรณี 2. ไม่ยึดเงินลูกค้า เนื่องจากจะกลายเป็นภาระให้กับ ผู้ประกอบการในการบริหารสต๊อก 3. ไม่คิดดอกเบี้ยปรับการโอนล่าช้า

          ด้านนายขยล ตันติชาติวัฒน์ ผู้อำนวยการ บริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดลูกค้าต่างชาติว่า ในส่วนของโครงการ Life ลาดพร้าว ซึ่งมีมูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาทนั้น จะเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ที่เป็นคนไทยสัดส่วนที่มากถึง 89% และลูกค้าต่างชาติสัดส่วน 11% และเป็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่อยู่อาศัยในประเทศไทยและพร้อมรับมอบห้องตามที่กำหนดไว้