"ไนท์แฟรงค์"เผยผลวิจัย โควิด-19 ฉุดยอดขายอสังหาฯ 3 เดือน ฮวบ 50%  เคอร์ฟิวหยุดแผนเปิดตัวไตรมาส 2  คาดปีนี้เปิดตัวโครงการใหม่หาย 80% ต่ำสุดในรอบ 8 ปีนับจากน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ขณะตลาดรีเซลล์กลางเมืองแห่ขายทำกำไรคึก "คอลลิเออร์ส"ประเมินวิกฤติโควิด-19 ฉุด ราคาอสังหาฯ ลดลง 8-10%

          นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย ) จำกัด เผยผลวิจัยตลาดที่อยู่อาศัย ในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ปลายเดือนม.ค.2563จนถึงขณะนี้ว่า ส่งผลให้ ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยพบว่ายอดขาย (Pre-sale) ลดลงกว่า 50% มีผู้เข้าเยี่ยมโครงการลดลงกว่าครึ่ง ทำให้ต้องลดจำนวนตัวแทนการขายในโครงการ จากมากกว่า 5 คน เหลือ 1-2 คนต่อโครงการ

          ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ใน ปี 2563 คาดว่า จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1.1-1.2 หมื่นยูนิตจาก 50 โครงการหรือหายไป ประมาณ 80%จากปี 2562 ที่มีการเปิดตัว 5.7 หมื่นยูนิตจาก 130 โครงการ อีกทั้งยังถือเป็น ปีที่มีการเปิดตัวลดลงต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา จากค่าเฉลี่ยในรอบ 8 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นยูนิตต่อปี

          โดยในช่วงครึ่งเดือนแรกของมี.ค. (1-15 มี.ค.) พบว่ามีการเปิดตัวเพียง 3 โครงการส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. และหลังจากวันที่ 15 มี.ค.ภาครัฐเมื่อเริ่มมีมาตรการสกัดการระบาดเข้มข้นขึ้น พบว่าไม่มีการเปิดตัวเลย  ทำให้คาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่มีการเปิดตัวโครงการในไตรมาสที่ 2 เนื่องมาจาก มาตรการรัฐสั่งปิดสถานที่ชุมชน และเป็นช่วงการเคอร์ฟิว จึงหันไปเน้นการระบายสต็อกเก่า สะสมในตลาดที่ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีคอนโดมิเนียม เหลือขาย 623,381 ยูนิต ขายไปแล้ว  525,223 ยูนิต เหลือสะสมกว่า 1 แสนยูนิต

          "ก่อนจะมีโควิด-19 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ประมาณ 2 หมื่นยูนิต มาจากการรวบรวมข้อมูลจาก 20 บริษัท อสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีแผนจะเปิดตัว โครงการ 1.3-1.5หมื่นยูนิต และเป็นบริษัทอสังหาฯนอกตลาดหลักทรัพย์รายกลางและเล็กอีก 5,000 ยูนิตซึ่งเมื่อโควิดเกิดขึ้น คาดว่าทำให้รายกลางและรายเล็ก ระงับการเปิดตัว คงเหลือเพียงแต่รายใหญ่ จึงคาดว่าจะเปิดตัวเหลือ 1.1-1.2 หมื่นยูนิต"

          นางสาวริษิณี ยังระบุว่า โครงการที่ขายได้ ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา เป็นกลุ่มราคา ที่สามารถเข้าถึงได้ (Affordable) หรือ ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. และกลุ่มที่ขายได้ ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับจุดเชื่อมต่อการขนส่งมวลชน ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก เช่น รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ

          โดยกลยุทธ์ในช่วงวิฤติโควิด-19 นักพัฒนา อสังหาฯ ส่วนใหญ่มุ่งเน้นการดึงลูกค้าไว้กับตัวเอง จึงหันไปลดราคาทั้งอัตราการจอง ลดอัตราการผ่อนดาวน์ และอาจจะระงับการจ่ายเงินดาวน์ชั่วคราวเริ่มต้น 3 เดือน รวมไปถึง การจูงใจนำสินค้ามาลดราคา ซึ่งเป็นเพียงบางส่วนของโครงการที่ขายไม่ได้อยู่แล้ว  ถือเป็นกลยุทธ์ของนักพัฒนาฯ ที่ต้องการเร่งการขาย เพื่อทำยอดแต่ยังคงเก็บห้องบางส่วนไว้ในราคาเดิม เพื่อรอเศรษฐกิจฟื้น

          อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาฯชะลอตัวเช่นนี้เป็นผลดีกับกลุ่มนักลงทุน ที่มีเงินเก็บ(เงินเย็น) ใช้โอกาสจากการลด ค่าจอง เงินดาวน์ และราคาที่ลดลง เป็นโอกาสในการเข้ามาซื้อเพื่อทำกำไร ระหว่างรอให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดที่จะคึกคักและขายได้คือกลุ่มตลาดขายต่อ (Re-sale) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่มีราคาซื้อ เริ่มต้น 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งราคาตลาดขึ้นมาอยู่ที่ 2 แสนบาทบาทต่อตร.ม. มีบางรายยอมปล่อยในราคา 1.7 แสนบาทต่อตร.ม. ก็ถือว่ายังสามารถทำกำไรได้ แม้จะไม่สูงเท่ากับราคาตลาด ก็ตาม

          ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) มองแนวโน้มราคาอสังหาฯ ในปี 2563ว่า มีปัจจัยลบและภาวะเศรษฐกิจ ชะลอตัว ส่งผลทำให้ราคาขายเฉลี่ยของ โครงการคอนโดที่มีการเปิดตัวใหม่และ โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จอาจจะยังคงปรับตัว ลดลงต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะปรับลดลงประมาณ 8-10% เมื่อเทียบจากปี 2562 ซึ่งราคาขาย คอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 123,130 บาทต่อตร.ม.

          "ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคา สำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากเกรงว่าหากตั้ง ราคาขายสูง  ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม"

          นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า มีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขาย ถูกนำมาปรับลดราคาลงมากกว่า20%เพื่อระบาย สต็อกที่คงค้าง

          สำหรับสำหรับภาพรวมของตลาดคอนโด เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 พบว่า มีโครงการคอนโด เปิดใหม่ 16 โครงการ 5,880 ยูนิต ถือว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่ ที่น้อยที่สุดในรอบ 8 ปี หรือ 32 ไตรมาสที่ผ่านมา หลังจากวิกฤติอุทกภัยปี 2554