Loading

คอลัมน์ สถานีอีอีซี: อีอีซี หนุนอสังหาฯเมืองพัทยาบูม

วันที่ : 25 พฤษภาคม 2563
REIC เผย อสังหา อีอีซีปี 63 หดตัว
          เมื่อความเป็นเมืองขยายไปสู่รอบนอกย่อมทำให้พื้นที่นั้นๆ ได้เกิดการพัฒนา โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับด้านการท่องเที่ยว ก็จะขยายตัวไปตามความเจริญในเมืองต่างๆ แน่นอนว่าโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ย่อมทำให้หลายธุรกิจได้รับอานิสงส์ หากมีนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติหันมาประกอบกิจการในโครงการดังกล่าว แน่นอนว่าดีมานด์ของที่พักอาศัยจะปรับตัวเพิ่มขึ้น และเอื้อต่ออสังหาริมทรัพย์มากกว่าเดิม

          พัทยาทำเลศักยภาพ

          นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทได้มีการลงทุนในเมืองพัทยามาอย่างต่อเนื่อง และยังคงมองว่าพื้นที่แห่งนี้มีศักยภาพในการลงทุน เนื่องจากเป็นศูนย์กลางภาคตะวันออก โดยพัทยาเองยังได้ชื่อว่าเป็นเมืองท่องเที่ยวเชิงธุรกิจอันดับต้นๆ ของประเทศไทย มีกำลังซื้อทั้งจากนักท่องเที่ยวคนไทยและชาวต่างชาติที่เดินทางมาท่องเที่ยวในเมืองพัทยา

          "คาดว่าพัทยามีการเติบโตอีกมากใน 5 ปีข้างหน้า ส่วนหนึ่งเกิดจากโครงการพัฒนาพื้นที่พิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ที่ภาครัฐให้การสนับสนุนและลงทุนในโครงการพื้นฐาน อาทิ โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่เชื่อมต่อ 3 สนามบิน  คือ สนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา โครงการขยายสนามบินอู่ตะเภา หรือมอเตอร์เวย์ ส่วนต่อขยายไประยอง อู่ตะเภา มาบตาพุด ส่งผลให้มีการลงทุนหลั่งไหลเข้ามาในพัทยา ทั้งจากหน่วยงานภาครัฐ ต่างประเทศ และภาคเอกชนมากขึ้น" นายชนินทร์กล่าว ขณะเดียวกัน นอกเหนือจากคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่มีการเข้าไปลงทุนแล้ว ยังมีไลฟ์สไตล์มอลล์ของผู้ประกอบการหลายรายที่เลือกเมืองพัทยา ส่วนตัวมองว่าบริษัทขนาดใหญ่คงจะลงทุนในทำเลแห่งนี้กันอย่างแน่นอน  จากความสนใจของผู้ประกอบการที่อยากเข้ามาเมืองพัทยาในทุกปี สะท้อนให้เห็นว่าเป็นเมืองที่สามารถมีการเติบโตไปอีกได้ไกล โดยในอนาคตหากมีการคมนาคมอย่างรถไฟความเร็วสูงเกิดขึ้นในภาคตะวันออก ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้การเดินทางสะดวกและเร็วมากขึ้น

          วอนรัฐส่งเสริมลงทุนอสังหาฯ

          สำหรับในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลได้มีนโยบายส่งเสริมการลงทุนโดยเฉพาะผู้ประกอบการโรงงานหรือภาคอุตสาหกรรม  แต่ในมุมของผู้ลงทุนโครงการด้านที่พักอาศัยก็อยากให้รัฐบาลมีมาตรการช่วยส่งเสริมการลงทุนในธุรกิจนี้ด้วย  เพราะการเติบโตของอุตสาหกรรมก็ทำให้ที่พักอาศัยเกิดขึ้น  เนื่องจากจะมีการเคลื่อนย้ายคนงานเกิดขึ้น รวมถึงระยะเวลาของลีสโฮลด์ในต่างชาติก็อยากให้มีการขยายเพิ่มมากขึ้น เพื่อจะทำให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนได้มากกว่าเดิม ขณะเดียวกันการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติกฎหมายกำหนดโควตาต่อโครงการไม่เกิน 49% นั้น อยากให้เพิ่มเป็น 70% ได้หรือไม่ เพื่อเป็นอีกหนึ่งช่องทางของการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติ เป็นผลดีต่อผู้ประกอบการชาวไทยให้สามารถมีเงินทุนหมุนเวียน

          พร้อมกันนี้ บริษัทยังมองว่าอีอีซีไม่ใช่แค่เพียงจังหวัดชลบุรี ไม่ใช่แค่พัทยา แต่ในขณะเดียวกันทำเลอย่างบ่อวิน หรือปลวกแดง ก็มีความสนใจ แต่อาจมองโปรดักต์ที่ต่างออกไป จากที่บริษัทดำเนินงานอยู่ในปัจจุบันจะรองรับนักท่องเที่ยว หากเป็นโซนที่เป็นนิคมฯ น่าจะยังมีดีมานด์ของคนที่ซื้อและเช่า อาจจะไม่ได้ซื้อเพื่อมาทำงาน หรืออาจจะเป็นราคาระดับ 1-3 ล้านบาท บริษัทมองว่าระยองก็เป็นตลาดที่น่าสนใจมาก คาดการณ์ว่าจะศึกษามากขึ้นในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะแนวราบจากตอนนี้เน้นโครงการแนวสูง จึงอยากขยายไปแนวราบ เพราะความเสี่ยงน้อยกว่า

          นายชนินทร์ กล่าวว่า สำหรับกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ ยังมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อการลงทุนในรูปแบบไลฟ์สไตล์ อินเวสเมนต์ (Lifestyle Investment) โดยโฟกัสโครงการเดิมควบคู่ไปกับการขยายโครงการใหม่ เพื่อเป้าหมายในการสร้างมูลค่าให้กับการใช้ชีวิตและการลงทุน พร้อมมอบผลลัพธ์การลงทุนที่คุ้มค่าในเวลาเดียวกัน ตอบโจทย์ทุกความต้องการของลูกค้าให้ได้มากที่สุด บริษัทเชื่อว่าสินค้าในรูปแบบไลฟ์สไตล์ อินเวสเมนต์ จะเป็นสิ่งที่ลูกค้ามองหาเป็นอันดับแรก เพราะไม่ได้มอบประโยชน์ให้กับลูกค้าแค่สินค้าและบริการเท่านั้น แต่ยังมอบคุณค่าการใช้ชีวิตอีกด้วย

          อสังหา อีอีซีปี 63 หดตัว

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัดในอีอีซี มีซัพพลายเพิ่มขึ้นจากปี 2561 ทั้งการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แต่ในด้านความต้องการซื้อ การโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวนลดลงเล็กน้อย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561 แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2562 มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตสูงกว่าปี 2561 โดยเฉพาะพื้นที่ในอำเภอสัตหีบ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่รัฐบาลประกาศให้เป็นเมืองการบินภาคตะวันออก มีผู้ประกอบการให้ความสนใจลงทุนพัฒนาโครงการอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น

          "ในปี 2562 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในอีอีซีจำนวน 175 โครงการ 21,814 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ทั้งจำนวนโครงการและจำนวนยูนิตที่ 2.9% และ 22.6% ตามลำดับ โดยส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด โดยจังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด คือ ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา" นายวิชัยกล่าวนายวิชัยกล่าวว่า ในปี 2563 มีปัจจัยลบที่กดตลาดที่อยู่อาศัยในอีอีซี ทั้งสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และภาวะภัยแล้งรุนแรง มีผลทำให้เศรษฐกิจของประเทศหดตัว ส่งผลให้มีการเลิกจ้างแรงงานจำนวนมาก และรายได้ของเกษตรกรลดลง กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในวงกว้าง แม้ว่าในปี 2563 นี้จะมีปัจจัยบวกในด้านอัตราดอกเบี้ยขาลง ราคาน้ำมันลดลง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล และมีการผ่อนปรนเกณฑ์แอลทีวี ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ตาม

          โดยคาดการขออนุญาตจัดสรรที่ดินจะหดตัว 17.8% และการออกใบอนุญาตก่อสร้างคาดว่าจะหดตัว 15.3% เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนยูนิตจะหดตัว 11.9% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัว 21.5%

          ส่วนแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัดอีอีซี ในปี 2563 คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 44,657 ยูนิต ลดลง 11.9% จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 40,191-49,123 ยูนิต และมีมูลค่า 78,443 ล้านบาท ลดลง 21.5% จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 70,599-86,288 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562" นายวิชัยกล่าว

          นายวิชัย กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 ปี 2563 เป็นช่วงเวลาที่สะท้อนผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ต่อการลงทุนในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อขายที่อยู่อาศัยอย่างเป็นรูปธรรม โดยภาพรวมชะลอตัวลงทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งเป็นการปรับสมดุลของตลาดลดความเสี่ยงปัญหาอุปทานส่วนเกิน

          สำหรับสถานการณ์ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 ปี 2563 ประเมินจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่าภาพรวมทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 89,024 หน่วย ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2562 ลดลง 16.7% แต่เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 จะเพิ่มขึ้น 2.5% โดยมีมูลค่ารวม 210,294 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2562 ประมาณ 20.6%  แต่เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 จะเพิ่ม 6.4% โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดมีสัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านเดียว แต่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนสูงที่สุด

          ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 พบว่า มีจำนวนรวม 45,678 หน่วย ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2562 ประมาณ 18.3% และลดลง 4.4% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 129,406 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2562 ประมาณ 24.4% และลดลง 2.7% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562

          ในส่วนของภูมิภาคไตรมาส 1 ปี 2563 มีจำนวนรวม 43,346 หน่วย ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2562 ที่ 14.9% แต่เพิ่มขึ้น 10.9% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 80,888 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2562 ประมาณ 13.5% แต่เพิ่มขึ้น 25.0%  เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562

          จากการประเมินสถานการณ์ โดยภาพรวมจากสถิติข้อมูลทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าในปี 2563 แม้เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะชะลอตัว แต่ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยจะไม่เกิดปัญหารุนแรงเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อปี 2541 เนื่องจากมีการปรับตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ทั้งส่วนกลางและภูมิภาค นอกจากนี้กระแส New Normal ซึ่งจะเกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัย หลายภาคส่วนมีความเห็นว่าผู้บริโภคจะให้ความสนใจต่อการอยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าอาคารชุด แต่ด้วยข้อจำกัดด้านงบประมาณและความพร้อมทางด้านการเงิน ในที่สุดผู้บริโภคก็ยังคงต้องเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระ และคาดว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายผู้ที่มีความมั่นคงทางรายได้ เช่น กลุ่มข้าราชการ และผู้ที่มีเงินเดือนประจำ จะกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง.

          "คาดว่าพัทยามีการเติบโตอีกมากใน 5 ปีข้างหน้า ส่วนหนึ่งเกิดจากโครงการพัฒนาพื้นที่พิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ที่ภาครัฐให้การสนับสนุนและลงทุนในโครงการพื้นฐาน อาทิ โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่เชื่อมต่อ 3 สนามบิน คือ สนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา โครงการขยายสนามบินอู่ตะเภา หรือมอเตอร์เวย์ส่วนต่อขยายไประยอง อู่ตะเภา มาบตาพุด ส่งผลให้มีการลงทุนหลั่งไหลเข้ามาในพัทยา ทั้งจากหน่วยงานภาครัฐ ต่างประเทศ และภาคเอกชนมากขึ้น"