ในฐานะสำนักดาต้าเบสด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ให้สัมภาษณ์พิเศษกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ในแง่มุมที่น่าสนใจเกี่ยวกับอดีต ปัจจุบัน และอนาคตธุรกิจที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด

          Q : สถานการณ์ตลาดต่างจังหวัด

          จริง ๆ แล้วในต่างจังหวัดเป็นตลาดของโลคอลดีเวลอปเปอร์เป็นหลักอยู่แล้ว จะมีจังหวัดใหญ่ ๆ เท่านั้นที่ listed company เข้าไปแชร์ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ แต่ในความจริงช่วงหลังน้ำท่วมปี 2554 listed company เข้าไปทำคอนโดมิเนียมเยอะจริง หลังจากนั้น 2-3 ปีจากตอนแรกขายได้ อยู่ช่วงหนึ่ง ตอนหลังขายไม่ได้ก็จะถอนกลับมาเยอะเหมือนกัน

          เหตุผลที่ถอยเพราะสู้โลคอล ดีเวลอปเปอร์ไม่ได้ในเรื่องต้นทุนที่ดิน ซึ่งทุนโลคอลมีจุดเด่นซื้อที่ดินไว้ก่อนและเขามีวิธีซื้อที่ดินได้ถูกกว่า อย่าลืม ว่าตอนรายใหญ่จากส่วนกลางเข้าราคาที่ดินเริ่มมีราคาแพงขึ้น แล้วมาโดนนายหน้าไปขายเอากำไรเยอะ เลยต้นทุนแพงกว่า

          ขณะเดียวกันก็มีจุดที่โลคอลสู้บิ๊กแบรนด์ หรือ listed company ไม่ได้ ในเรื่องการก่อสร้าง รูปแบบ และแบรนด์ ผู้บริโภคต่างจังหวัดเองก็ได้ยินแบรนด์ใหญ่ ๆ มีความคุ้นเคยอยู่แล้ว รู้สึกว่าอิมเมจของแบรนด์ดี ยกเว้นทุน โลคอลกลุ่มที่มีชื่อเสียงในท้องถิ่น มานาน มีการดูแลลูกค้าดี เขาก็จะมีความน่าเชื่อถือ

          Q : ส่วนแบ่งตลาดเป็นยังไง

          ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะพบว่ารายใหญ่ถอนตัวมาเยอะอยู่นะ ตอนนี้ถ้าถามเขาก็บอกว่าถอยเกือบหมดแล้ว มาทำในกรุงเทพฯคุ้มกว่าเพราะว่ายอดขายได้มากกว่า

          ถ้าผมจำไม่ผิด หลังน้ำท่วม บริษัทใหญ่ออกไปต่างจังหวัดเยอะขึ้น เพราะมองว่าตลาดกรุงเทพฯอิ่มตัวในระดับหนึ่ง ก็เลยไปทำในต่างจังหวัดแข่งกัน ปี 2558-2559 ก็เริ่มถอย กลับมาหรือลงทุนน้อยลง ไม่มีโปรเจ็กต์ ใหม่ไปเพิ่ม ค่อย ๆ ทยอยออกมา

          ในด้านส่วนแบ่งการตลาดส่วนใหญ่เป็นของส่วนกลาง 20 : ท้องถิ่น 80 ปีนี้...อืมม์ ไม่แน่นะ ในช่วงที่ตลาดกรุงเทพฯเริ่มอิ่มตัว และกำลังซื้อดูดซับของเก่าไม่ได้ ถ้าเห็นว่ามีจังหวัด ที่มีศักยภาพก็อาจจะไปลงทุน

          Q : ปีนี้ก็ยังขายได้แม้เจอโควิด

          ปีที่แล้วก็ขายไปเยอะแล้ว วิกฤตโควิดต้องแยกสองภาค ถ้ายังไม่มี โควิดก็เห็นศักยภาพของหลาย ๆ พื้นที่มีโอกาสโต พอมาเจอโควิดเหมือนกับทำให้ภาพรวมดรอปหมด เราเห็น กรุงเทพฯมีซัพพลายเหลือเยอะ คำถามคือว่ากรุงเทพฯซัพพลายเหลือเยอะ ขนาดนี้ จะไปต่อที่กรุงเทพฯไหม หรือไปหา โอกาสตามหัวเมืองที่มีศักยภาพรวม

          ดังนั้น ผมมองว่าในกรุงเทพฯพอ กระทบปุ๊บ เขาก็อาจจะมองหัวเมืองข้างนอกที่อาจยังมีศักยภาพ มีเรียลดีมานด์อยู่

          Q : เทรนด์การลงทุนหลังปี 2563

          ถามว่าบิ๊กแบรนด์จะไปลงทุนตลาดต่างจังหวัดมากขึ้นหรือเปล่า... ผมยังเชื่อว่าฐานหลักอยู่ในกรุงเทพฯปริมณฑลสำหรับบิ๊กแบรนด์ เพราะว่า anyway กรุงเทพฯ ยังเป็นเซ็นเตอร์ของการพัฒนาประเทศ แต่อาจไปตามหัวเมืองหลัก ยังมองลู่ทางจะไปอยู่ ไม่ถึงกับไม่ไปเลย เพียงแต่จะไปมากหรือน้อยอยู่ที่ศักยภาพแต่ละพื้นที่ด้วย ตอบยากเหมือนกัน ตอนนี้ทุกอย่างยังไม่มั่นใจ 100%

          Q : รายใหญ่เติมซัพพลายจนล้น

          ต้องแยกกัน ตลาดบางจังหวัดไม่ได้มีดีมานด์เยอะมาก การที่ทำอยู่สัดส่วน 20 : 80 total supply อาจเหมาะสม แต่พอมีบิ๊กแบรนด์เข้ามาสร้างโปรเจ็กต์เดียว ตูม ทำให้ซัพพลายเพิ่มขึ้นเยอะ ดีมานด์เท่าเดิม ทำให้เกิดประเด็นคนซื้อเท่าเดิม แต่ซัพพลายเพิ่มขึ้น คนที่เดือดร้อนก็คือโลคอลดีเวลอปเปอร์ เพราะขายของได้น้อยลง ดังนั้นก็คงจะไม่แฮปปี้ที่ บิ๊กแบรนด์ลงไปในตลาด

          ปกติพฤติกรรมลูกค้าคนไทยเวลาโปรเจ็กต์ที่เปิดใหม่ให้ความสนใจก่อน ดังนั้นถ้าบิ๊กแบรนด์ไปเปิด สต๊อกที่ยังค้างอยู่ในมือก็จะขายยากขึ้น

          ถ้าดูตัวเลขส่วนแบ่งตลาดต่างจังหวัด ที่โลคอลครอง 80% ในกรุงเทพฯ listed company มีส่วนแบ่งตลาด 70% จะเห็นเลยว่า กทม.-ปริมณฑล ยังเป็นฐานที่มั่นหลัก เพียงแต่ต่างจังหวัด ที่มีการพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์อินฟรา สตรักเจอร์เขาก็มองหาโอกาสเข้าไปลงทุน

          นั่นคือรายใหญ่เลือกทำเลลงทุน ตามแม่เหล็กในการพัฒนาของ ภาครัฐ แต่ฐานที่มั่นยังอยู่ที่กรุงเทพฯปริมณฑล

          Q : เทียบฟอร์ม กทม.กับ 6 ภูมิภาค

          ถ้าจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ 26 จังหวัด ในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 สถานการณ์การตลาดทั่วประเทศมีภาวะชะลอตัวลง

          จังหวัดที่สถานการณ์ตลาดดีกว่า กทม.-ปริมณฑล ได้แก่ เชียงใหม่ สงขลา ประจวบคีรีขันธ์ในพื้นที่หัวหิน

          ส่วนจังหวัดที่มีสถานการณ์ ใกล้เคียงกรุงเทพฯ คือ ภูเก็ต ระยอง เพชรบุรี อุบลราชธานี ฉะเชิงเทรา และชลบุรี

          ทั้งนี้ 17 จังหวัดที่เหลือชะลอตัว อย่างมาก และแนวโน้มจะชะลอตัวต่อเนื่องในปี 2563 เนื่องจากการแพร่ระบาดโควิด-19