ดาริน โชสูงเนิน
          กรุงเทพธุรกิจ

          ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบสร้างเพื่อขายอย่างเดียวไม่ได้แล้ว! หลังซัพพลายล้นตลาด ดีมานด์หดตัว เหตุเศรษฐกิจชะลอตัวจาก ผลกระทบโควิด-19 "ดร.จิรศักดิ์ จิยะจันทน์" นายใหญ่ "เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น" ปรับโมเดลธุรกิจรูปแบบใหม่อยาก "รอด" ต้องเปลี่ยนตัวเองให้มี "รายได้ประจำ" เข้ามาทุกเดือน !

          ใช้เวลากว่า 2-3 ปีที่ ในการสวิสธุรกิจจาก "ธุรกิจการศึกษา" มาเป็น "ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" สำหรับ บมจ. เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น หรือ WORLD ทว่าวันนี้...! พร้อมแล้วหลังทุกอย่างดำเนินการตามกระบวนการและกฎเกณฑ์ที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) แล้ว เหลือเพียงรอให้ ตลท. อนุญาตให้กลับเข้ามาซื้อขายหุ้นอีกครั้งเท่านั้น

          "ดร.จิรศักดิ์ จิยะจันทน์" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น หรือ WORLD  ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แจกแจงแผนธุรกิจที่จะสร้างการเติบโตให้ "กรุงเทพธุรกิจ BizWeek" ฟังว่า ตลอดระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา บริษัทอยู่ในช่วงของการเตรียมตัวและ ปรับเปลี่ยนธุรกิจใหม่ จากความตั้งใจเดิมที่จะนำ "ธุรกิจการศึกษา" เข้ามาระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่เมื่อไม่สามารถดำเนินการได้ จึงจำหน่ายธุรกิจการศึกษาออกไปทั้งหมด และเปลี่ยนมาเป็น "ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์"

          ส่งผลให้หลังจากบริษัทเคลียร์ตัวเอง แล้ว ด้วยการขายธุรกิจการศึกษาออกไปแล้ว ทำให้ WORLD มีกระแสเงินสดเข้ามาจำนวนหลาย "พันล้านบาท" และกลายเป็นบริษัทที่แทบจะไม่มีหนี้สิน เมื่อมี เงินทุนแล้ว สเต็ปต่อไปคือบริษัทก็ต้องทำแผนธุรกิจใหม่ในการเดินหน้าในธุรกิจ อสังหาฯ ด้วยการ "ลงทุน" เพื่อสร้างรายได้ และกำไรในธุรกิจอสังหาฯ เติบโตขึ้นมาแทนธุรกิจการศึกษา

          สะท้อนผ่านการเริ่มเข้าไปลงทุนใน "ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม" ที่ปัจจุบันดำเนินการนิคมอุตสาหกรรมแห่งที่ 2 แล้ว โดยอยู่ที่จังหวัดลำพูน ซึ่งเป็นนิคมฯ ที่เป็นอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ โดยมีลูกค้า ส่วนหลักเป็นญี่ปุ่น สัดส่วน 70-80% จากก่อนหน้านี้บริษัทลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมบางปู จังหวัดสมุทรปราการมาแล้ว

          ทว่า หลังเข้ามาลุยในธุรกิจอสังหาฯ แล้วพบว่า ระหว่างธุรกิจอสังหาฯ และ ธุรกิจการศึกษา ค่อนข้างมี "ความแตกต่าง" กันมาก ซึ่งในธุรกิจการศึกษานั้นรายได้ของธุรกิจจะเป็น "รายได้ประจำ" (Recurring Income) มีทั้งรายได้-กำไร เข้ามาต่อเนื่อง ทุกเดือน และทุกไตรมาส ขณะที่ธุรกิจ อสังหาฯ นั้น ธุรกิจจะมีความ "ยาก"ในเริ่มต้นของการลงทุน เพราะว่ากว่าธุรกิจจะสามารถรับรู้รายได้ก็ต้องรอวันโอน โครงการให้กลับลูกค้าเท่านั้น

          "ตอนเราจำหน่ายธุรกิจการศึกษาออกไปแล้ว ทุกคนก็มองว่าเราใหม่มากในธุรกิจอสังหาฯ แต่ในความเป็นจริงแล้วเราทำธุรกิจอสังหาฯ มาก่อนมานานแล้ว

          แต่ความตั้งใจเดิมต้องการนำธุรกิจการศึกษาเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่เมื่อไม่ได้เราก็ต้องสวิสใหม่ด้วยการนำธุรกิจอสังหาฯ ขึ้นมาเป็นธุรกิจหลักแทน"

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เล่าต่อว่า ปัจจุบัน WORLD แบ่งธุรกิจออกเป็น 2 ประเภทคือ "ธุรกิจเพื่ออุตสาหกรรม"คือ "โครงการนิคมอุตสาหกรรมเวิลด์ (ลำพูน)" จังหวัดลำพูน มูลค่า 2,000 ล้านบาท แบ่งพื้นที่ออกเป็น พื้นที่อุตสาหกรรมอยู่ระหว่างการรอโอนกรรมสิทธิ์ และพื้นที่พาณิชยกรรมอยู่ระหว่างการพัฒนา คาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้เข้ามาภายในไตรมาส 3  หรือ ไตรมาส 4 ปี 2563 และคาดว่าจะรับรู้รายได้เข้ามาในปี 2564 มูลค่า "หลักร้อยล้านบาท"

          "อุตสาหกรรมลำพูนจะมีส่วนสำคัญในการผลักดันรายได้ให้กับบริษัทเติบโตอย่างแข็งแกร่ง และยั่งยืนในอนาคต สร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้น เนื่องจากมีความพร้อมในการพัฒนาที่ดิน ซึ่งมีกว่า 350 ไร่ เพื่อรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์"

          "ธุรกิจเพื่อที่อยู่อาศัย" โดยปัจจุบันบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมี คือ "โครงการเดอะ ซิตี้"หาดใหญ่ จังหวัดสงขลา มีจำนวน 4 อาคาร โดยมี 1 อาคารเป็นห้องชุดพร้อมขาย ส่วนอีก 3 อาคาร ยังอยู่ระหว่างการพัฒนา คาดว่าจะแล้วเสร็จ ในปี 2563 "โครงการดิ อะวอร์ดป่าตอง"จ. ภูเก็ต มีจำนวน 2 เฟส โดยเฟส 1 เป็นห้องชุดพร้อมขาย ส่วนเฟส 2 ยังอยู่ระหว่างการพัฒนา และ "โครงการเดอะ ฟอเรสท์"ป่าตอง จ. ภูเก็ต อยู่ในระหว่างการออกแบบและการพัฒนา

          แต่อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาฯ ก็มีความยากลำบากบ้าง เพราะว่าด้วยลักษณะของอุตสาหกรรมอสังหาฯ จะดีหรือไม่ดีนั้นต้องอยู่บนปัจจัยของภาวะเศรษฐกิจในภาพใหญ่ด้วย ซึ่งปัจจัยดังกล่าวเป็นสิ่งที่อยู่เหนือการควบคุมของบริษัท ถือว่าเป็นความเสี่ยงของอุตสาหกรรมที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

          ดังนั้น บริษัทมีเป้าหมายในการทำธุรกิจอสังหาฯ ที่มีความยากลำบากอยู่ในธุรกิจอยู่แล้ว รวมทั้งมีความเสี่ยงที่ควบคุม ไม่ได้ โดยบริษัทจะไม่มัวแต่นั่งรอฤดูกาลของธุรกิจ ที่เป็นช่วงที่ลูกค้าโอนอย่างเดียวถึงจะมีรายได้เข้ามา

          แต่บริษัทจะเปลี่ยนโมเดลธุรกิจอสังหาฯ จากเดิมธุรกิจที่สร้างเพื่อ "ขาย" อย่างเดียว กลายเป็นธุรกิจที่มีรายได้ "รายได้ประจำ"(Recurring Income) เข้ามาทุกเดือนหรือทุกไตรมาสต่อเนื่อง ในรูปแบบธุรกิจ "โฮเทล เรสซิเดนซ์" (Hotel Residence) หรือ โครงการที่อยู่อาศัยที่มุ่งเน้นการให้บริการ

          สะท้อนผ่านการศึกษาลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม  ณ หาดป่าตอง จังหวัดภูเก็ต มูลค่า "2 หมื่นล้านบาท" บนเนื้อที่ 52 ไร่ โดยในเฟสแรกจะลงทุนจำนวน 4,000 ล้านบาท จำนวน 400 ห้อง โดยโครงการดังกล่าวบริษัทมีการคุย กับลูกค้าชัดเจนว่าหลังจากลูกค้าซื้อห้อง ไปแล้ว บริษัทจะขอ "เช่า" (Rent) ต่อจากลูกค้าทั้งหมด 100% ในระยะยาว 10 ปีขึ้นไป  เพื่อบริหารเป็นโรงแรม

          โดยบริษัทจะการันตี "ผลตอบแทน" (รีเทิร์น) ให้กับลูกค้าที่ลงทุนในโครงการของบริษัทด้วยผลตอบแทนใน 3 ปีแรก ระดับ 6% และปีที่ 4 ขึ้นไปอาจจะมีการ แบ่งผลตอบแทนในลักษณะ 50:50 เนื่องจากในปีที่ 4 นั้น การลงทุนเริ่มอยู่ตัวแล้ว

          อย่างไรก็ตาม สิ่งที่บริษัทมองเราต้องการให้ธุรกิจต่อเนื่อง โดยส่วนตัวมองว่าธุรกิจอสังหาฯ ลักษณะดังกล่าว "ไม่ยาก" หากทำเลตรงนั้นเป็นเมืองท่องเที่ยว แต่หากทำคอนโดฯ ในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ก็อาจจะยากเพราะการแข่งขันสูงและไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว ซึ่งบริษัทอาจจะไม่สามารถการันตี ผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนได้เหมือนเช่น ในทำเลท่องเที่ยว ฉะนั้น การที่จะลงทุนก็ต้องเลือกทำเลที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว

          "เมื่อโครงการแรกขายหมดเราก็จะดำเนินการโครงการเฟสสองต่อเนื่อง และโครงการที่จังหวัดภูเก็ต เราสามารถขยายการลงทุนต่อเนื่องได้เป็น 10 ปี เพราะว่ายังเหลือพื้นที่ขยายลงทุนได้อีกเยอะ"

          ทั้งนี้ ปัจจุบันโครงการที่ หาดป่าตอง จังหวัดภูเก็ต ตอนนี้กระบวนการอยู่ระหว่างการของ EIA คาดว่าหลังโควิด-19 คลี่คลายคาดว่าจะสามารถดำเนินการต่อได้

          สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็น "ลูกค้าต่างชาติ" ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีเงินและต้องการให้มูลค่าเงินเพิ่มขึ้นทุกปี โดยจะฝากเงินไว้ที่แบงก์ดอกเบี้ยก็ แสนต่ำ ยิ่งเฉพาะในยุโรปดอกเบี้ยเงินฝากติดลบอีก ดังนั้น หากมีช่องทางการลงทุน ที่สามารถสร้างผลตอบแทนเพิ่มขึ้นได้  ก็ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของนักลงทุนดังกล่าว

          "ในมุมมองส่วนตัวของผมมองว่า ทุกวันนี้ผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจอสังหาฯ ต้องปรับเปลี่ยนตัวเองใหม่ ไม่ใช่แค่การสร้างแล้วขายอย่างเดียว แต่ต้องทำธุรกิจอสังหาฯ ของตัวเองให้กลายเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำเข้ามาอย่างต่อเนื่องเกิดขึ้นให้ได้"

          นอกจากนี้ บริษัทยังลงทุนในธุรกิจใหม่คือ "ธุรกิจโรงพยาบาล" สะท้อนผ่านปี 2562 ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท (บอร์ด) ได้มีมติให้บริษัทเข้าซื้อหุ้นสามัญ บริษัท เอ็น ฮอสปิเทิล จำกัดซึ่งประกอบกิจการเกี่ยวกับสุขภาพ โรงพยาบาล  เภสัชภัณฑ์ เครื่องมือทางการแพทย์ ฯลฯ มีทุนจดทะเบียนจำนวน 765,000,000 บาท และมีทุนชำระแล้ว 765,000,000 บาท แบ่งออกเป็น 7,650,000 หุ้น มูลค่าหุ้นละ 100 บาท  โดย บริษัทจะเข้าลงทุนในสัดส่วน 33.33% ของทุนจดทะเบียน คิดเป็นเงิน 254,974,500 บาท ในราคาหุ้นละ 100 บาท รวมเป็นจำนวน 2,549,745 หุ้น

          ทั้งนี้ บริษัท เอ็น ฮอสปิเทิล จำกัด เป็นเจ้าของที่ดินขนาด 10-2-99.6 ไร่ และอาคารขนาด 21,887 ตารางเมตร เป็น โรงพยาบาลขนาด 60 เตียง (ชื่อโรงพยาบาลอยู่ระหว่างการพิจาณา) ตั้งอยู่ที่อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ โดยคาดว่าจะเปิดดำเนินการในปี 2564

          ขณะที่ ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการลงทุน บริษัทจะมีธุรกิจซึ่งมีรายได้และผลประกอบการต่อเนื่อง ซึ่งเป็นธุรกิจที่ คุ้มค่าต่อการลงทุน อีกทั้งธุรกิจโรงพยาบาล นั้นเป็นธุรกิจที่สามารถเติบโตไปด้วยกันกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นธุรกิจหลักของบริษัทได้ โดยบริษัทฯ เชื่อว่า ผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) อยู่ที่ระดับ 8.47% ต่อปี

          "บริษัทเข้าไปซื้อหุ้นในธุรกิจ โรงพยาบาล ซึ่งเป็นที่รู้กันว่าหากธุรกิจ โรงพยาบาลเปิดเชิงพาณิชย์ได้ก็จะสร้างรายได้ประจำแน่นอนเข้ามาอย่างต่อเนื่อง"

          สำหรับแนวโน้มผลการดำเนินงานในปี 2563 คาดว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง จากโครงการอสังหาฯ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และรอโอนกรรมสิทธิ์ นับตั้งแต่ปี 2563 นี้ พร้อมที่จะเริ่มเก็บเกี่ยวรายได้อย่างเนื่องและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจให้กับ ผู้ถือหุ้น

          สำหรับผลการดำเนินงานของบริษัทไตรมาส 1 ปี 2563 มีรายได้รวมจำนวน 44.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อน จำนวน 18.52 ล้านบาท คิดเป็น 71.01% โดยรายได้รวมดังกล่าวแบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 43.76 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของ ปีก่อนจำนวน 19.4 ล้านบาท

          เนื่องจากงวดนี้มีการโอนห้องชุดมากกว่าปีก่อน ประกอบกับทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ เหมาะแก่การลงทุน ไม่ว่าจะซื้อเพื่อเก็งกำไรหากนำไปขายต่อ หรือซื้อเพื่อปล่อยให้เช่า และรายได้อื่นจำนวน 0.84 ล้านบาท

          ท้ายสุด "ดร.จิรศักดิ์" ฝากไว้ว่า ตอนนี้ WORLD พร้อมเริ่มเก็บเกี่ยว รายได้อย่างเนื่องตั้งแต่ปี 2563 หนุนผลงาน เติบโตอย่างแข็งแกร่ง ระบุแต่ละโครงการมีความเป็น Niche Market ไม่ได้รับผลกระทบจากการแข่งขันที่รุนแรงและภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาลง

          ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวใหม่ จะสร้างแล้วขายอย่างเดียวไม่ได้แล้ว ต้องเปลี่ยนธุรกิจให้มีรายได้ประจำเข้ามาต่อเนื่อง