อสังหาฯรายใหญ่ เปลี่ยนเกียร์ ลุยแนวราบ เข็นแบรนด์ ตีตลาดภูธรรอคอนโดฯฟื้น ศุภาลัยเตรียมส่ง 7 โครงการ เจาะอยุธยา พิษณุโลก ด้านเอพีชิมลางต่างจังหวัดครั้งแรก ส่วนโกลเด้นแลนด์ เจ้าตลาดบ้าน เดินหน้าเฟ้นกำลังซื้อกลาง-บน ชูทำเลกลางเมืองเป็นจุดแข็ง

          กลยุทธ์ฝ่าวิกฤติโควิด-19 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากรายใหญ่จะเดินเกม งัดดีมานด์ผ่าน Speed to Market เข็นกิจกรรมทางการตลาด กระหน่ำออกโปรโมชัน แคมเปญ จูงใจลูกค้า ควักกระเป๋าเร่งโอนกรรมสิทธิ์ ในสต๊อกคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่อาศัย เพื่อสร้าง Ready To Move In แง่รายได้ ที่เป็นกระแสเงินสดกลับมา เสริมสภาพคล่องในภาวะวิกฤติแล้ว อีกนัยนอกจากช่วยระบายสต๊อกที่มีกองล้นมือ ต่างก็ยอมรับพร้อมกันอีกว่า ตลาดคอนโดฯ ยังอยู่ในภาวะ "พักฐาน" ร่วงนานไม่ต่ำกว่า 2 ปี ฉะนั้น การฝืนลุยเปิดโครงการคอนโดฯใหม่ตามแผน มีแต่เสี่ยงกับล่ม เพราะราคาของตลาดโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ กับราคาที่ดินที่ไม่ได้ลดลงตามแนวโน้มเศรษฐกิจ ยังเป็นกับดักสำคัญ ยากจะเอาเงินลงทุนไปจมทิ้ง

          อย่างไรก็ตาม พระเอกของอุตสาหกรรมปีนี้ อย่างโปรดักต์ "แนวราบ" ยิ่งกลับกลายเป็นตลาดสำคัญ ที่ทุกรายให้ความสำคัญสูงสุด หลังจากตลอดช่วงไตรมาสแรก ต่อเนื่องไตรมาส 2 หลายรายประกาศ มียอดขายที่สูงขึ้นในทุกระดับราคาและทุกประเภทจากเรียลดีมานด์เร่งซื้อรับ New Normal บ้างประกาศคงเป้ายอดขายสวนทิศทางเศรษฐกิจ ขณะบางรายปรับเพิ่มยอดขาย การันตรีความคึกคักของตลาด อย่างไรก็ตาม เริ่มเห็นท่าทีชัดเจนขึ้น เมื่อแผนครึ่งปีหลังของรายใหญ่ ไม่ได้หวังพึ่งแค่ตลาดสำคัญ กทม.-ปริมณฑลเท่านั้น แต่เบี่ยงหัวเรือไปสู่ตลาดลูกค้าภูมิภาคมากขึ้นอีกด้วย ทั้งนี้ หวังช่วงชิงดีมานด์ จากการเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่บางจังหวัด ต้องยอมรับว่า ยังคงแข็งแกร่ง ลูกค้าไม่ได้รับกระทบจากวิกฤติโรคระบาดดังกล่าว อีกทั้งดีมานด์ภูมิภาค มากกว่า 80% คือแนวราบ ซึ่งมีขนาดใหญ่มหาศาล ไม่นับรวมประเภทโปรดักต์ เซ็กเมนต์ราคา ที่กว้างและทำได้ลึกกว่า จึงกลายเป็นตัวเลือกให้ช่วงชิงโอกาสได้อีกมาก

          เริ่มที่ค่ายใหญ่ ที่นับเป็นเจ้าตลาดในภูมิภาค ผ่านการเข้าไปพัฒนาโครงการต่างๆนับรวม มากกว่า 15 จังหวัดในปัจจุบัน อย่างบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประกาศแผนลุยตลาดแนวราบต่างจังหวัดในปี 2563 รวม 12 โครงการ ซึ่ง ณ ครึ่งแรกของปี เปิดโครงการใหม่ไปแล้วรวม 5 โครงการ ขณะช่วงครึ่งปีหลังนั้น นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการบริษัท เผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า มีแผนพาแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับราคากลาง 2-6 ล้านบาท เปิดใหม่อีก 7 โครงการ มูลค่ารวม 5-6 พันล้านบาท เช่น ในจังหวัดเชียงใหม่ ชลบุรี เพิ่มเติมและเป็นการไปชิมลางตลาดครั้งแรก ในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา และพิษณุโลก เป็นต้น เนื่องจากยอมรับว่า ขณะนี้ ดีมานด์ หรือยอดขายในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลหดตัว การขยายไปยังตลาดใหม่ๆ ในต่างจังหวัด ช่วยผลักดันให้การเติบโตเกิดง่ายขึ้น จากฐานที่ยังเป็นศูนย์ อีกทั้งราคาที่ดินในต่างจังหวัด ยังอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ ทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการแนวราบราคาไม่แพง ถูกผลักดันไปอยู่ทำเลรอบเมือง แต่ในภูมิภาคนั้นใจกลางเมืองก็พัฒนาได้ไม่ยาก

          โดยดัชนีชี้วัดจังหวัดที่มีศักยภาพน่าลงทุนนั้น นอกจากบริษัทจะคำนึงถึง จำนวนประชากรในเขตเมือง, รายได้ต่อหัวที่เพียงพอต่อการซื้อบ้าน, สภาพเศรษฐกิจภายในจังหวัด และสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานแล้ว ความคึกคักของการจับจ่ายใช้สอยในห้างค้าปลีก และความต่อเนื่องของโอกาสการเข้าไปพัฒนาโครงการ ที่ 2,3 ก็เป็นสิ่งที่ต้องวิเคราะห์อีกด้วย ซึ่งปัจจุบัน ตลาดต่างจังหวัด เป็น 1 ใน 3 ของยอดขายรวมของบริษัทที่เกิดขึ้นในแต่ละปี ฉะนั้น ยังจะมุ่งมั่นรักษาอัตราการเติบโตผ่านการลงทุนใหม่ๆ เพื่อขยายกลุ่มลูกค้าในตลาดดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง

          "บริษัทให้ความสำคัญกับตลาดต่างจังหวัดมาหลายปี เพราะสร้างยอดขายรวมให้เราไม่เคยต่ำกว่า 25% ปีนี้ก็เช่นกัน เป็นโอกาสใหม่ๆ เช่น อยุธยา,พิษณุโลก ซึ่งวิเคราะห์แล้ว แข่งขันได้ มีขนาดของตลาดที่ใหญ่ ให้สามารถพัฒนาโครงการต่อเนื่องได้ 3-4 โครงการ ในลักษณะปูพรม เพราะหากแม้ได้ที่ดินมาถูกแสนถูก แต่สามารถทำได้แค่โครงการเดียวจบ เราก็ไม่ไป เพราะไม่คุ้มค่าในการลงทุนใหม่"

          ด้านบมจ.เอพี ไทยแลนด์ ที่เผยว่า แม้บริษัทจะขยับแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ออกไป 4 โครงการ เพื่อเฝ้าดูสถานการณ์ไตรมาส 4 และรอแรงหนุนจากมาตรการรัฐนั้น แต่การเติบโตของบริษัทยังต้องเดินต่อเนื่อง เพื่อให้ยอดขาย และยอดรายได้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท และ 4.05 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ ฉะนั้น จำเป็นต้องลุยเปิดโครงการแนวราบตามแผน ซึ่งครึ่งหลังของปีนี้ วางไว้รวม 26 โครงการ สูงสุดในอุตสาหกรรมอสังหาฯ และจะเป็นครั้งแรกของบริษัท ที่จะนำแบรนด์ "อภิทาวน์" บุกไปยังตลาดต่างจังหวัดด้วย รวม 5 โครงการ มูลค่ารวม 4.7 พันล้าน บาท ในรูปแบบโครงการแบบมิกซ์โปรดักต์ (Mix Products) บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมในระดับราคาตั้งแต่ 1.5 - 9 ล้านบาท นำร่อง จังหวัดนครศรีธรรมราช ระยอง ขอนแก่น อยุธยา และเชียงราย เพื่อเป็นการทดลองตลาดและขยายพอร์ตของเอพี โดยใช้โมเดลขนาดโครงการมูลค่าประมาณ 1 พันล้านบาท เนื้อที่ 30-40 ไร่ ต่อโครงการ

          "วันนี้แม้ดีมานด์ทั้งตลาดคอนโดฯและแนวราบ ยังมีอยู่ทั้งคู่ แต่ต้องยอมรับว่าตลาดแนวราบแข็งแรงกว่า บริษัทเองโตมากับตลาดนี้ แต่ยังไม่เคยไปบุกตลาดต่างจังหวัด ก่อนหน้าได้ศึกษาโอกาส ดูลูกค้า-ความต้องการ โดยเฉพาะในจังหวัดที่มีแหล่งงานรองรับ คนมีเงิน บ้านขายได้ดี รายใหญ่ไปแล้วประสบความสำเร็จ เราจะเลือกจังหวัดนั้น ควบคู่กับการขยายตลาดในกทม.ที่ได้อานิสงส์จากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ เป็นต้น"

          ส่วนอีกค่ายใหญ่ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ ซึ่งประกาศแผนฝ่ามรสุมตั้งแต่ต้นปี ว่า ปี 2563 จะเดินหน้าเปิด 19 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 2.5 หมื่นล้านบาท โดยจะใช้กลยุทธ์ Classic Model จับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นเรียลดีมานด์ ตั้งแต่ทาวน์โฮม 2-5 ล้านบาท, นีโอ โฮม ไล่ไปถึงบ้านเดี่ยว ราคา 8-15 ล้านบาทนั้น ยังคงเน้นปักธงขยายตลาดหัวเมืองต่างจังหวัดเพิ่มเติมอีกในครึ่งปีหลัง เพื่อให้ครอบคลุมกำลังซื้อมากที่สุด หลังช่วงครึ่งปีแรก เปิดไปแล้ว 8 โครงการ

          ล่าสุดลุยเพิ่มในจังหวัดเชียงใหม่ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา ผ่าน โครงการ "โกลเด้น ทาวน์ เชียงใหม่-กาดรวมโชค" มูลค่า 1.2 พันล้านบาท รวมทั้งสิ้น 9 โครงการ มูลค่ารวม 8.1 พันล้านบาท โดยอภิชาติ เฮงวาณิชย์ กรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาโครงการต่างจังหวัด ระบุว่า กลยุทธ์ขยายตลาดหัวเมืองต่างจังหวัด ยังคงดำเนินไป โดยเฉพาะโซนภาคอีสานและภาคใต้ เพราะถือว่าเป็นเมืองท่องเที่ยว ที่คนมีกำลังซื้อสูงและมีแหล่งรายได้หลายๆ ด้านที่ชัดเจน ซึ่งบริษัท มีจุดแข็งด้านทำเลในเมือง ติดถนนใหญ่ ห้างสรรพสินค้า และแหล่งชุมชนที่แตกต่างจากคู่แข่ง เป็นต้น

          "ราคาที่จับต้องได้ เพราะเราควบคุมการก่อสร้างเอง ถือว่าเป็นปัจจัยหลักที่มีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้า ที่สำคัญนโยบายของรัฐบาลที่มีการขยาย และพัฒนาระบบขนส่งมวลชนไปต่างจังหวัด เช่น รถไฟฟ้าความเร็วสูง มอเตอร์เวย์ ที่เห็นเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น ถือเป็นโอกาสขยายกลุ่มลูกค้าของบริษัท"

          ขณะที่ นายวิชัย วิรัตพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัด หรือภูมิภาค ปี 2563 นั้น น่าจะมีแนวโน้มชะลอตัวไม่แตกต่างจากตลาดหลัก (กทม.ปริมณฑล) เพียงแต่บ้านแนวราบ, โครงการจัดสรรในต่างจังหวัด เป็นตลาดขนาดใหญ่ มีดีมานด์อยู่อาศัยจริงรองรับชัดเจนกว่ามาก ทำให้ผู้ประกอบการหวังเข้าไปเจาะ พึ่งพากำลังซื้อในยามนี้ อีกทั้ง ไม่มีข้อจำกัดเรื่องราคาที่ดินที่สูงเช่นในกทม. การพัฒนาโครงการระดับ 5-10 ล้านบาท เพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อมีเงินไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ทำได้ง่ายกว่ามาก ไม่นับรวมความได้เปรียบเรื่องแบรนด์ดิ้ง ซึ่งอาจจูงใจลูกค้าได้ดี

          ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าในปี 2563 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจำนวน 311,719 หน่วย มูลค่ามากกว่า 7.4 แสนล้านบาท โดยแบ่งเป็นการโอนฯในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล ราว 1.6 แสนหน่วย ขณะในภูมิภาค 1.51 แสนหน่วย