คอลัมน์ Banking : วารสารการเงินธนาคารฉบับเดือนพฤษภาคม (ฉบับที่ 517)

     แนวโน้ม สินเชื่อบ้าน ปี 2568 ยังมีความหวังแม้แผ่นดินไหวจะสะเทือนความเชื่อมั่น แต่ยังมีมาตรการ LTV - ลดธรรมเนียมการโอนและจดจำนองมาช่วงพยุง

     ธอส.คาดสินเชื่อบ้าน ปี 68 โตได้ 1.1%

     นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

     นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า เมื่อปี 2567 ที่ผ่านมา ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจ ส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มีมูลค่า 587,344 ล้านบาท ลดลง 13.4% เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มีมูลค่า 678,347 ล้านบาท

     อย่างไรก็ตาม จากการรวบรวมข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คาดว่า แนวโน้มตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในปี 2568 จะฟื้นตัวดีขึ้นจากปี 2567 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 - 30 มิถุนายน 2569 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ให้กับที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 - 30 มิถุนายน 2569

     โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในปี 2568 คาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 593,600 ล้านบาท หรือขยายตัว 1.1% จากปี 2567 ส่วนแนวโน้มสินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) คาดการณ์จะได้รับอานิสงค์บวกจากปัจจัยดังกล่าว ทำให้สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ตามเป้าหมายที่คาดการณ์ไว้ โดยในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2568 ธอส.สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนกว่า 30% สะท้อนถึงการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างต่อเนื่อง

     ทั้งนี้ ในปี 2568 ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังคงเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่จะกระทบต่อการเติบโตในหลายๆ ด้าน อาทิ ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือน ที่แม้ว่าจะเริ่มปรับตัวลดลง แต่ยังอยู่ในสัดส่วนที่สูง จึงส่งผลให้กำลังซื้อของประชาชนลดลง, ความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อ, การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ยังคงมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะจากนโยบายตอบโต้ทางภาษี (Reciprocal Tariff) ของสหรัฐอเมริกาที่ประกาศใช้มาตรการกับหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งส่งผลกระทบต่อภาวะการค้าและการลงทุนทั่วโลก ความไม่แน่นอนดังกล่าวอาจมีผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวของไทย รวมถึงการชะลอตัวของการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติ

    "เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ยังอาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียม แม้อาจเป็นผลกระทบในระยะสั้น แต่ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ควรจับตา"

     ในปี 2568 รัฐบาลมีเป้าหมายกระตุ้นเศรษฐกิจให้ขยายตัวในอัตรา 3% โดยเร่งการใช้จ่ายของหน่วยงานภาครัฐ วงเงิน 2.6 แสนล้านบาท ซึ่งจะทำให้เกิดการจ้างงานและเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้น รวมทั้งมีมาตรการช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนให้กับประชาชนตามโครงการ "คุณสู้ เราช่วย" ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับแรงสนับสนุนจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของ ธปท. ซึ่งจะช่วยลดอุปสรรคในการขอสินเชื่อของประชาชน

     ประกอบกับรัฐบาลได้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ให้กับที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยลดภาระการจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองให้กับผู้ซื้อบ้าน ช่วยเร่งรัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และมีการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น รวมทั้งสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ ได้ช่วยสนับสนุนในการจัดทำสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ซึ่งคาดว่ามาตรการต่างๆ เหล่านี้จะช่วยสนับสนุนให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568 ขยายตัวดีขึ้นกว่าปี 2567 ที่ผ่านมา

    กสิกรไทย มอง 3 ปัจจัยบวก ประคองสินเชื่อบ้าน

    นายณัฐพล ลือพร้อมชัย รองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกสิกรไทย

    นายณัฐพล ลือพร้อมชัย รองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระบบสถาบันการเงินไทยยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องในปี 2568 สอดคล้องกับภาวะอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัยที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่องในช่วงหลังวิกฤติโควิด-19

    สำหรับในส่วนของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์จดทะเบียนในประเทศ ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 55% ของภาพรวมทั้งระบบ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า สินเชื่อบ้านระบบแบงก์ไทยปี 2568 จะเติบโตประมาณ 0.6% เทียบกับที่เติบโต 0.3% ในปี 2567 ที่ผ่านมา โดยนับเป็นการขยายตัวในระดับต่ำกว่า 1.0% ต่อเนื่องเป็นปีที่ 2

    "เพราะต้องยอมรับว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมยังขาดปัจจัยหนุนสำคัญ ซึ่งก็คือ การฟื้นตัวกลับมาของอำนาจซื้อและรายได้ของภาคครัวเรือน ประกอบกับครัวเรือนหลายส่วนก็มีปัญหาภาระหนี้สินในระดับสูงอยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดของผู้บริโภคน่าจะถูกกระทบพอสมควรจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในช่วงปลายเดือนมีนาคม 2568 ที่ผ่านมาด้วยเช่นกัน"

    อย่างไรก็ดี มองว่า ปัจจัยบวก 3 เรื่อง ได้แก่ 1.ทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศที่ทยอยปรับตัวลง 2. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้าน-คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และ 3. การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่ขยับขึ้นไปเป็น 100% สำหรับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกที่มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท และสินเชื่อบ้านตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 ที่มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป)

    "การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคองตลาดได้ชัดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ไม่น่าจะเปลี่ยนภาพรวมสินเชื่อบ้านทั้งปีมากนัก เพราะทั้ง 3 ปัจจัยน่าจะสามารถช่วยเสริมกำลังซื้อให้กับกลุ่มครัวเรือนที่มีรายได้มั่นคงให้สามารถรับภาระหนี้ก้อนใหม่ได้ ขณะที่กลุ่มครัวเรือนที่มีรายได้ระดับกลางลงไป อาจจะยังมีปัญหาเรื่องความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้กู้และความสามารถในการผ่อนชำระอย่างต่อเนื่อง"

    นายณัฐพลกล่าวอีกว่า ส่วนประเด็นเรื่องหนี้ครัวเรือนนั้น คงต้องมองแยกส่วนกัน เพราะแม้หนี้ครัวเรือนจะยังอยู่ในกระบวนการ Debt Deleveraging ที่หนี้จะโตช้ากว่ามูลค่ากิจกรรรมทางเศรษฐกิจ (ที่วัดผ่าน Nominal GDP) และหนี้ครัวเรือนในภาพใหญ่ในปี 2568 น่าจะชะลอลงต่อเนื่องไปอยู่ในกรอบที่ต่ำกว่า 88.4% ต่อจีดีพีในปี 2567 แต่สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีที่อยู่สูงกว่า 80% นั้น จะยังเป็นข้อจำกัดของการบริโภคภาคครัวเรือน และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงดังกล่าว จะไม่ได้มีผลกระทบต่อตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่จะยังเป็นโจทย์ท้าทายของผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อยในภาพรวม

    "สินเชื่อรายย่อยทั้งในส่วนของ Big Ticket Item เช่น สินเชื่อเช่าซื้อ รวมไปถึงผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ไม่มีหลักประกันอื่นๆ ด้วยเช่นกัน ซึ่งทำให้มองว่า ตลาดสินเชื่อรายย่อยในระบบแบงก์ไทยในปีนี้น่าจะยังคงหดตัวลงต่อเนื่องจากปี 2567 ที่ผ่านมา"

     อย่างไรก็ดี ในภาพรวมปี 2568 นี้ จะยังคงเห็นปัญหาความเปราะบางทางการเงินและปัญหาความสามารถในการรับมือกับภาระหนี้สินสูงที่แตกต่างกันในครัวเรือนกลุ่มต่างๆ โดยจากข้อมูลสำรวจของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ปี 2567 พบว่า ครัวเรือนที่มีรายได้ไม่เกิน 15,000 บาทต่อเดือนเป็นกลุ่มที่มีฐานะทางการเงินที่เปราะบางและมีภาระค่าใช้จ่ายและหนี้สินเต็มมือ

     ส่วนครัวเรือนกลุ่มที่มีรายได้ 30,000-70,000 บาทต่อเดือน จะเป็นกลุ่มที่อาจเริ่มมีข้อจำกัดในการก่อหนี้ก้อนใหม่ แม้จะสามารถจัดการกับภาระหนี้ในปัจจุบันได้ ขณะที่ ครัวเรือนที่มีรายได้มากกว่า 70,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปนั้น น่าจะเป็นกลุ่มที่สามารถรับมือกับภาระหนี้ที่มีอยู่ได้ค่อนข้างดี สามารถบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินได้และมีเงินเหลือเก็บออมต่อเดือนสูงกว่ากลุ่มอื่นๆ

     ออมสิน คาดสินเชื่อบ้านกลุ่ม10 ล้านบาทขึ้นไปยังโต

     นายวิทัย รัตนากร ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน

     นายวิทัย รัตนากร ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดเผยว่า คาดว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในปี 2568 จะเติบโตได้ในระดับต่ำเนื่องจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ขยายตัวชะลอลง อย่างไรก็ตาม สินเชื่อบ้านที่ยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดี คือตลาดสินเชื่อบ้านระดับบน โดยเฉพาะบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มเติบโต สะท้อนจากสัดส่วนยอดขายบ้านในกลุ่มนี้ในปี 2567 เพิ่มขึ้นถึง 20% จากปี 2566 สวนทางกับภาพรวมยอดขายที่อยู่อาศัยที่ลดลง 18.6%

    ส่วนกลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมีแนวโน้มหดตัว โดยปี 2567 ยอดขายลดลงถึง 32.5% ประกอบกับคุณภาพหนี้ที่ด้อยลงกระจุกตัว ซึ่งเป็นกลุ่มรายได้น้อย-ปานกลาง ทำให้สถาบันการเงินยังต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ

    โดยปัจจัยเสี่ยงที่จะเข้ามากระทบกับตลาดสินเชื่อบ้านในปี 2568 คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงและ NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งหนี้ครัวเรือนไทยถึงแม้จะมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่เมื่อพิจารณาหนี้ครัวเรือนต่อ GDP แล้ว พบว่ายังคงอยู่ในระดับสูง และหากพิจารณาหนี้ครัวเรือนตามประเภทสินเชื่อจะ พบว่า ส่วนใหญ่เป็นหนี้เพื่อการบริโภค ซึ่งไม่สร้างรายได้หรือสะสมความมั่งคั่งในอนาคตได้ ส่งผลให้ธนาคารการเงินยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อ

    ขณะที่คุณภาพหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มด้อยลงต่อเนื่อง ทั้ง NPL และ SM ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ที่มีสัดส่วนจำนวนบัญชีที่ค้างชำระมากกว่า 30 วัน สูงถึง 95% ส่งผลให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

    "ในไตรมาส 1 ปี 2568 พบอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มวงเงินระดับต่ำกว่า 5 ล้านบาท สูงถึง 90% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มรายได้น้อย-ปานกลาง ยังเข้าถึงสินเชื่อได้อย่างจำกัด"

     นายวิทัยเปิดเผยว่า อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 รัฐบาลได้ออก 3 มาตรการที่จะเข้าสนับสนุนการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่

     1. มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว จะทำให้ผู้กู้สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ 100% จากราคาประเมิน จะเข้ากระตุ้นความต้องการซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มศักยภาพที่มีรายได้สูง ทั้ง Real Demand และสำหรับลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่จะสามารถให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ 100% ในบ้านหลังที่ 2-3 ที่ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มบ้านระดับราคาคาดังกล่าวมีมูลค่าในตลาดสูงถึง 40% และหากมีผู้กู้กลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้น จะช่วยสนับสนุนให้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวได้

    2. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดการเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาที่นโยบายมีผลบังคับจนถึง มิถุนายน 2569 เนื่องจากสามารถลดค่าใช้จ่ายโดยตรงให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

    3. มาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำเพื่อช่วยคนไทยมีบ้านผ่านธนาคารของรัฐ เพื่อสนับสนุนให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และกระตุ้นภาคอสังหาฯ เพื่อช่วยให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อได้เพิ่มขึ้น

    3 สาเหตุที่มักถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้าน

    การถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านเป็นเรื่องที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ที่มีความฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง โดยสาเหตุยอดนิยมที่ทำให้หลายคนกู้บ้านไม่ผ่าน ได้แก่

    • รายได้ไม่เพียงพอหรืออาชีพไม่มั่นคง ธนาคารจะพิจารณารายได้ของผู้กู้เป็นอันดับแรก หากคุณมีรายได้ไม่เพียงพอหรือไม่มั่นคง โอกาสที่จะได้รับอนุมัติสินเชื่อก็จะลดลง โดยทั่วไปธนาคารมักกำหนดให้ภาระการผ่อนชำระต้องไม่เกิน 30-40% ของรายได้สุทธิต่อเดือน ซึ่งธนาคารต้องการเห็นว่าผู้กู้มีเงินเข้าบัญชีเป็นประจำทุกเดือนและต่อเนื่องอย่างน้อย 6 เดือน เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการยื่นขอสินเชื่อ หากรายได้ไม่สม่ำเสมอหรือไม่สามารถแสดงหลักฐานรายได้ที่ชัดเจนได้ อาจทำให้ธนาคารไม่มั่นใจในความสามารถในการผ่อนชำระ

   • ประวัติเครดิตไม่ดี ประวัติการชำระหนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ประเมินความน่าเชื่อถือทางการเงินของผู้กู้ หากคุณเคยผิดนัดชำระหนี้หรือมีประวัติการชำระล่าช้า โอกาสที่จะได้รับอนุมัติสินเชื่อก็จะลดน้อยลง
 
   • มีภาระหนี้สินมากเกินไป ธนาคารจะพิจารณาภาระหนี้สินทั้งหมดของคุณ รวมถึงหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และหนี้อื่นๆ หากคุณมีภาระหนี้สินมากเกินไป ธนาคารอาจมองว่าคุณมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่สามารถผ่อนชำระได้ในอนาคต