สนข.กางพิมพ์เขียว 900 ไร่ สร้างเมืองใหม่รอบสถานีรถไฟพัทยา รัศมี 1 กม. ผุดระบบฟีดเดอร์ บูมพัฒนามิกซ์ยูส 6 โซน พื้นที่ 1.6 ล้าน ตร.ม. มูลค่า 4 หมื่นล้าน ดึงเอกชนลงทุนศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย สำนักงาน โรงแรม ศูนย์ประชุม แสดงสินค้า ฮับธุรกิจ ท่องเที่ยว รับอีอีซี ไฮสปีด 3 สนามบินตอกเข็มปีหน้า เผย "เซ็นทรัล-ซี.พี." สนใจต่อยอดธุรกิจ

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันที่ 14 ส.ค. 2563 สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) จัดรับฟังความคิดเห็นประชาชนและทดสอบความสนใจ (market sounding) ภาคเอกชนในพื้นที่ จ.ชลบุรี เพื่อสรุปโครงการพัฒนาเมืองโดยรอบ สถานีพัทยา (TOD) หนึ่งในสถานีรถไฟ ความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมืองสุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ที่ บจ.รถไฟความเร็วสูงสายตะวันออกเชื่อมสามสนามบิน (กลุ่ม ซี.พี.) รับสัมปทาน 50 ปี และเตรียมก่อสร้างในเดือน ก.พ.-มี.ค. 2564

          พัทยา สถานีต้นแบบ

          นายเริงศักดิ์ ทองสม ผู้อำนวยการ กองพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร สนข. กล่าวว่า จากสถานีรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูง มีศักยภาพพัฒนา TOD กว่า 170 แห่ง โดยคัดเลือก 3 พื้นที่เป็นเมืองต้นแบบ ได้แก่ สถานีขอนแก่น, พระนครศรีอยุธยา และพัทยา จ.ชลบุรี ในรัศมีโดยรอบสถานี 1 กม. จะพัฒนาเป็นย่านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย

          สถานีพัทยา ได้วางผังพัฒนา TOD 900 ไร่ รอบสถานีรถไฟ ครอบคลุม 2 พื้นที่ คือ เมืองพัทยา และ อ.หนองปรือ อนาคตจะเป็นศูนย์กลางความเจริญแห่งใหม่ในรูปแบบมิกซ์ยูส ที่มีศูนย์การค้า โรงแรม ที่อยู่อาศัย ศูนย์การประชุม จะเป็นเกตเวย์ของเมืองพัทยา และศูนย์กลางภูมิภาค จะส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินรอบสถานีเต็มศักยภาพ มีพื้นที่สีเขียว ทางเท้าและทางจักรยาน

          พร้อมระบบขนส่งมวลชนรอง (ฟีดเดอร์) 6 เส้นทาง ได้แก่ สายสีเขียว รถไฟฟ้าเมืองพัทยาจากสถานีรถไฟแหลมบาลีฮาย, สายสีแดงสถานีรถไฟพัทยากลาง-พัทยาใต้, สายสีส้มสถานีรถไฟ-หาดจอมเทียน, สายสีม่วงสถานีรถไฟ-เนินเพลินวาน-พรประภานิมิตร, สายสีเหลืองสถานีรถไฟ-เขาตาโล- บุญสัมพันธ์ และสายสีชมพู วิ่งในพื้นที่ TOD

          "เลือกชลบุรีเพราะอยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ที่เชื่อมโครงข่ายขนส่งทั้งทางบก น้ำ อากาศ และรถไฟความเร็วสูงที่กำลังจะ ก่อสร้าง ซึ่งพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยว ระดับโลก มี GDP สูงเป็นอันดับ 3 ของ ประเทศ"

          จัด 6 โซนรอบสถานี

          ซึ่งการพัฒนาแบ่งเป็น 6 โซน 1.MICE City ระยะ 200-300 เมตรจากสถานี พัฒนาแบบผสมผสานพาณิชยกรรมรองรับศูนย์กลางการค้าและบริการด้านท่องเที่ยวในพื้นที่ใกล้สถานี เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม และศูนย์การประชุมสัมมนา 2.Livable City พื้นที่พัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่า คอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรร

          3.Creativity Economy พื้นที่ย่านพาณิชยกรรม อาคารสำนักงาน ส่งเสริม กิจกรรมทางเศรษฐกิจ การค้าการลงทุน และบริการครบวงจร 4.Active District พื้นที่พัฒนาย่านพาณิชยกรรมแบบผสมผสาน ทั้งศูนย์การค้า ศูนย์ค้าปลีก ธุรกิจรูปแบบใหม่ เช่น สตาร์ตอัพ ธุรกิจ ดิจิทัล 5.Park Society เพิ่มพื้นที่สีเขียว และพื้นที่สันทนาการ รองรับนักท่องเที่ยว และชุมชน

          และ 6.Society District พื้นที่สนับสนุน กิจกรรม และธุรกิจบริการรูปแบบใหม่ เช่น ศูนย์การแพทย์ บริการด้านสาธารณสุข ศูนย์เรียนรู้และการศึกษา

          ลงทุน 4 หมื่นล้าน

          รายงานข่าวระบุว่า ข้อมูลกลุ่มบริษัทที่ปรึกษาคาดว่าโครงการ TOD พัทยา จะใช้เงินลงทุนรวม 39,050 ล้านบาท จะเริ่มหลังจากรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน สร้างเสร็จปี 2566

          โดยลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน 4,355 ล้านบาท เช่น ถนน ทางเท้า สกายวอล์ก สถานีจ่ายไฟฟ้า โรงบำบัดน้ำเสีย เดิน รถสาธารณะ ระยะสั้นลงทุน 20,100 ล้านบาท ระยะกลางลงทุน 13,650 ล้านบาท ระยะยาว 5,300 ล้านบาท

          ส่วนพื้นที่พัฒนานั้นมีการระบุว่า จะไม่มี การเวนคืนที่ดิน แต่จะพัฒนาบนพื้นที่ว่างเปล่า บริเวณรอบสถานี 200-300 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินของเอกชนในท้องถิ่น และจากกรุงเทพฯ

          นอกจากนี้ยังฉายภาพรวมอสังหา ริมทรัพย์รอบสถานีพัทยาว่า มีอาคารสำนักงานให้เช่า 5 อาคาร คิดเป็น พื้นที่ 88,294 ตารางเมตร การแข่งขัน อยู่ในระดับต่ำ เชื่อว่าอนาคตจะมีความต้องการอีกจำนวนมาก และต้นทุนถูกกว่ากรุงเทพฯ

          "ศูนย์การค้า" ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้การแข่งขันสูง แต่ยังไม่เพียงพอในอนาคต ปัจจุบันมีพื้นที่ศูนย์การค้าใกล้สถานีพัทยา 27 โครงการ คิดเป็นพื้นที่เช่า 392,937 ตารางเมตร

          "คอนโดมิเนียม" ใน จ.ชลบุรี มีทั้งสิ้น 72,539 ยูนิต สร้างเสร็จแล้ว 48,776 ยูนิต แม้จะมีอุปทานสูงสุดในภูมิภาค แต่กำลังซื้อปัจจุบันยังดึงดูดลูกค้ากลุ่มใหม่เข้ามาได้ ทั้งเรียลดีมานด์ เก็งกำไร รวมถึงต่างชาติ หากรถไฟความเร็วสูงสร้างเสร็จจะกระตุ้นดีมานด์ได้อย่างมีนัยสำคัญ

          "โรงแรมและอุตสาหกรรมไมซ์" เป็น กลุ่มธุรกิจที่รัฐบาลสนับสนุน ปัจจุบันเมือง พัทยามีห้องพักสะสม 60,749 ห้อง การแข่งขันสูงจึงต้องวางเป้าหมายให้ชัดเจน

          เซ็นทรัล-ซี.พี.สนใจ

          ด้านความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุน บริษัทที่ปรึกษาชี้ว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่สนใจขอข้อมูลโครงการไปศึกษาแล้ว เช่น บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลพัทยา ห่างจากสถานี 2-3 กม. รวมถึงกลุ่ม ซี.พี.ที่ได้สัมปทานไฮสปีดเทรน

          ขณะที่การซื้อขายที่ดิน หากทำเลติด ถนนราคาอยู่ที่ไร่ละ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลในซอยเฉลี่ยไร่ละ 5 ล้านบาท