Loading

ธุรกิจอสังหาปรับตัวหลังโควิด-19

วันที่ : 8 ธันวาคม 2563
โฟกัส บางนา ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์ บูมเศรษฐกิจ กรุงเทพฯ ตะวันออก
            ทีมเศรษฐกิจ

            ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหนึ่งที่ค่อนข้างจะมีความสำคัญต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจของประเทศ เพราะเป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวข้องกับธุรกิจอื่นๆมากมาย ในช่วงนี้อยู่ในช่วงการปรับตัวอย่างต่อเนื่องจากหลายปัจจัยที่ถาโถมเข้ามานับตั้งแต่ปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจทั้งภายในและต่างประเทศ และปัจจัยการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบครั้งใหญ่ไปทั่วโลก

          จนถึงขณะนี้เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวมาอย่างต่อเนื่องจากวิกฤติดังกล่าวทำให้ตลาดชะลอตัวลงและปรับตัวพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์โดดเด่นกับกลุ่มตลาดบนหรือลักชัวรีให้มากขึ้น ที่มีโอกาสขยายตัวเพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบไม่มากนัก

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ให้ภาพรวมตลาดอสังหาในช่วงไตรมาส 3 ปี 63 และแนวโน้มปี 2564 ระบุว่า แม้หน่วยรวมที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เปิดตัวใหม่สะสม 9 เดือน ปีนี้จะเป็นกลุ่มราคา 2-3 และ 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดรวมมากที่สุดเกือบ 29,850 หน่วย แต่หากมาพิจารณาที่อยู่อาศัยระดับบนตั้งแต่ราคา 5 ล้านบาท ไปจนมากกว่า 10 ล้านบาท มีหน่วยเปิดใหม่กว่า 9,400 หน่วย

          หากมองในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์สะสม 9 เดือนที่ผ่านมา พบว่าในกลุ่มแนวราบทั่วประเทศราคาตั้งแต่ 7 ล้านบาท ไปจนมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยการโอนเพิ่มขึ้นติดต่อมาตั้งแต่ปี 2561 จนถึงคาดการณ์ตัวเลขในปี 63 ต่างกับสินค้ากลุ่มคอนโดมิเนียมในระดับราคาดังกล่าวที่ภาพรวมอัตราการโอนลดลงมาตั้งแต่ปี 2562 จนถึงปี 63

          กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาแพงได้รับความนิยม

          เมื่อแยกประเภทตลาดโดยรวมของแนวราบ บ้านเดี่ยวบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ค่อนข้างดี ยกเว้นกลุ่มอาคารพาณิชย์ ที่คาดว่าในปีนี้หน่วยการโอนจะติดลบ ซึ่งในกลุ่มแนวราบด้วยกัน สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวจะมีภาพเด่นของความต้องการเพื่ออยู่อาศัย โดยราคา 7.51-10 ล้านบาท ปี 63 ยอดโอนประมาณ 2,209 หน่วย เติบโตเพิ่มขึ้น 30.9% และกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท 2,610 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.4% เช่นเดียวกับบ้านแฝดราคาเกิน 10 ล้านบาท มีหน่วยโอน 104 ยูนิตเพิ่มขึ้น 108% ส่วนตลาดทาวน์เฮาส์จะมีการขยายตัวในระดับราคา 1.51 ล้านบาท ไปจนถึงไม่เกิน 7.50 ล้านบาท

          เป็นที่น่าสังเกต โครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี 63 ในกลุ่มบ้านเดี่ยวมีสินค้าเข้าสู่ตลาดระดับไฮเอนด์ที่เพิ่มขึ้น ตั้งแต่ระดับราคา 7.51 ล้านบาท ไปจนมากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยน่าจะเกิดจากเรื่องของการส่งเสริมการขาย และผลจากโควิด-19 ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนที่มีพื้นที่กว้าง และมีความเป็นส่วนตัวสูงได้รับความนิยม ขณะที่หน่วยเหลือขายของกลุ่มนี้รวมกันก็มีปริมาณที่มากเช่นกันประมาณ 9,400 หน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 7.50 ล้านบาท ลงมาหน่วยเหลือขายสะสมไม่ต่ำกว่า 17,400 หน่วย

          หากจะโฟกัสพื้นที่กรุงเทพฯ หลายๆทำเลทองราคาขยับมาอย่างต่อเนื่อง สำหรับพื้นที่ฝั่งตะวันออกโดยเฉพาะอย่างยิ่งย่าน "บางนา" มีความเจริญเพิ่มขึ้นและเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงกว่าสิบปีที่ผ่านมา และยิ่งเติบโตแบบก้าวกระโดดในช่วงปีหลังๆจนกลายเป็นหนึ่งในทำเลทองที่มีศักยภาพมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ

          สะท้อนให้เห็นได้อย่างชัดเจนจากการเกิดขึ้นของโครงการประเภทต่างๆมากมายในพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โครงการค้าปลีก ไลฟ์สไตล์ต่างๆ เป็นต้น รวมถึงโครงการโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ที่เป็นอีกปัจจัยสำคัญเสริมความแข็งแกร่งของย่านนี้และตอกย้ำศักยภาพของย่านบางนาทั้งในเชิงการเป็นพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยและการเป็นพื้นที่ที่มีความคุ้มค่าในแง่ของการลงทุน

          ประตูสู่ฝั่งตะวันออก

          บางนาเป็นเสมือนศูนย์กลางแห่งใหม่ ที่เชื่อมต่อพื้นที่สำคัญอย่างพื้นที่ยุทธศาสตร์ของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ Eastern Special Development Zone (อีอีซี) ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นเขตพัฒนาพิเศษที่เติบโตรวดเร็วที่สุดของประเทศไทย จากนโยบายของรัฐบาลเพื่อรองรับการลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายอาทิ อุตสาหกรรมการบิน อุตสาหกรรมยานยนต์สมัยใหม่ อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร ปิโตรเคมี ฯลฯ ในพื้นที่ 3 จังหวัด ประกอบด้วย ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญในการยกระดับขีดความสามารถด้านการแข่งขันของประเทศไทยให้สอดคล้องกับจังหวะการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและเทคโนโลยีของโลกจะส่งผลให้เกิดการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน ไปสู่การยกระดับการผลิตของภาคอุตสาหกรรมไทยในระยะยาว

          สำหรับผลพลอยได้ที่จะเกิดขึ้นนอกเหนือจากการลงทุนใน 3 จังหวัด ดังกล่าวแล้วกลุ่มผู้ประกอบการที่ตั้งกิจการอยู่รายรอบพื้นที่อีอีซีหรือพื้นที่อื่นๆก็ยังจะได้รับอานิสงส์ เพราะอีอีซีมีส่วนผลักดันให้เกิดการลงทุนในอุตสาหกรรมต่อเนื่องหรือภาคการผลิตด้านวัตถุดิบ เพื่อป้อนให้กับอุตสาหกรรมที่เข้าไปลงทุนในอีอีซีคือภาคบริการ เช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การก่อสร้างที่พักอาศัยขนาดใหญ่ เช่น คอนโดมิเนียมที่มีโอกาสขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซีและพื้นที่รอบๆอีอีซี เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าที่เข้าไปลงทุนหรือทำงานในอีอีซี รวมทั้งธุรกิจเช่าที่อยู่อาศัยหอพัก, ธุรกิจร้านอาหารและการขนส่ง เป็นต้น

          โดยบางนาถือเป็นพื้นที่ที่เพียบพร้อมไปด้วยการคมนาคมขนส่งมวลชนที่สำคัญอย่างหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นถนนเข้า-ออกเมืองสายหลักที่สำคัญอย่าง ถนนบางนา-ตราด มอเตอร์เวย์ และการมาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และสายที่กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนาอย่างสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสายสีฟ้าอ่อน (บางนา-สุวรรณภูมิ)

          ตลอดจนโครงการคมนาคมขนส่งสำคัญของประเทศที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต อย่างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ทำให้สามารถเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อื่นๆ อาทิ โซนสุขุมวิท โซนลาดกระบัง-สุวรรณภูมิ และพื้นที่จังหวัดชายฝั่งทะเลภาคตะวันออกของไทย ได้อย่างสะดวกสบาย

          ครบครันสำหรับการอยู่อาศัย

          ในเชิงของการเป็นพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคนโสด วัยเริ่มต้นทำงาน วัยสร้างครอบครัว ครอบครัวขนาดเล็ก ครอบครัวขนาดใหญ่ ทำเลบางนามีความได้เปรียบหลายๆพื้นที่ เนื่องจากความครบครันของโครงการที่มีอยู่อย่างหลากหลาย รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคต่างๆรายล้อมในพื้นที่ อย่างในด้านการศึกษา บางนาเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยโรงเรียนนานาชาติชั้นนำของประเทศไทยมากมาย อาทิ โรงเรียนนานาชาติเบิร์คลีย์, โรงเรียนบางกอกพัฒนา, โรงเรียนนานาชาติเวลล์ส, โรงเรียนนานาชาติเซนต์แอนดรูวส์, โรงเรียนประชาคมนานาชาติ, โรงเรียนราฟเฟิลส์อเมริกัน, โรงเรียนนานาชาติไทย-สิงคโปร์, โรงเรียนนานาชาติคอนคอร์เดียน และโรงเรียน ดิ อเมริกัน สคูล ออฟ แบงค็อก

          นอกจากนั้น ย่านบางนายังเป็นศูนย์รวมของกิจกรรมไลฟ์สไตล์ ช็อปปิ้ง และความบันเทิงที่โดดเด่นไม่แพ้ทำเลอื่นๆของกรุงเทพฯ ด้วยโครงการค้าปลีกระดับประเทศและระดับโลก ทั้งที่มีอยู่เดิมและที่หลั่งไหลกันเข้าไปปักหมุดในพื้นที่เป็นจำนวนมาก อาทิเซ็นทรัลบางนา, เมกาบางนาและอิเกีย, มาร์เก็ตวิลเลจ, ซีคอนสแควร์, พาราไดซ์พาร์ค, คิง เพาเวอร์ ศรีวารี, สยามพรีเมียมเอาต์เลต และเซ็นทรัล วิลเลจ หรือในด้านของการดูแลสุขภาพและการรักษาพยาบาลย่านบางนา ก็เป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลชั้นนำมากมาย เช่น โรงพยาบาลไทยนครินทร์, โรงพยาบาลศิครินทร์, โรงพยาบาลสมิติเวชศรีนครินทร์ และโรงพยาบาลสิรินธร เป็นต้น

          ราคาที่ดินพุ่งขึ้นต่อเนื่อง

          บางนาเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากบรรดานักลงทุน ทั้งภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกมาอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาประเมินที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยราคาประเมินที่ดินในย่านบางนาเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000 บาทต่อตารางวา ในรอบปี 2551-2554 ก่อนจะปรับขึ้นเป็น 140,000-170,000 ต่อตารางวา ในรอบปี 2558-2559 และล่าสุดได้ปรับขึ้นเป็น 140,000-190,000 ต่อตารางวา ในรอบปี 2559-2562 และยังมีแนวโน้มว่าอาจจะพุ่งขึ้นอย่างก้าวกระโดดได้ในอนาคตอันใกล้ สอดรับกับการมาของโครงการด้านคมนาคมที่สำคัญต่างๆ ซึ่งกำลังจะเกิดขึ้นในพื้นที่ย่านนี้

          เดินหน้าเมกะโปรเจกต์ระดับโลก

          หนึ่งในโครงการยักษ์ซึ่งได้รับความสนใจของสังคมและเป็นที่พูดถึงในวงกว้างที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในพื้นที่ย่านบางนา คือโครงการ "เดอะ ฟอเรสเทียส์" โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย มูลค่า 125,000 ล้านบาท พื้นที่ 398 ไร่ ช่วงบางนา-ตราด กม.7 กำลังทำหน้าที่เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อน และจะเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับย่านบางนาอย่างก้าวกระโดด

          ความมุ่งมั่นของผู้พัฒนาโครงการที่จะทำโครงการนี้ให้เป็นโครงการเมืองแห่งแรกในโลกที่ ซึ่งทุกองค์ประกอบถูกออกแบบมา เพื่อการใช้ชีวิตได้อย่างมีสุขภาพดียิ่งขึ้นและมีความสุขมากขึ้นอย่างแท้จริง มีการผนึกกำลังกับผู้เชี่ยวชาญระดับโลกออกแบบทุกมิติในโครงการไม่ว่าจะเป็นการจัดวางพื้นที่สาธารณะการจัดวางพื้นที่ที่อยู่อาศัย การผสานเทคโนโลยีอันล้ำสมัยเพื่อการใช้ชีวิตในอนาคตการบริหารจัดการแสงธรรมชาติ เสียง ความร้อน การหมุนเวียนของอากาศ คุณภาพอากาศและคุณภาพน้ำ ทั้งหมดเพื่อเป้าหมายในการส่งเสริมผู้คนให้มีสุขภาพดีขึ้น และมีความสุขมากขึ้น

          ตลอดจนมีการจัดสรรพื้นที่ขนาดใหญ่ถึง 30 ไร่ บริเวณใจกลางโครงการให้เป็นผืนป่าขนาดใหญ่ที่จะอุดมสมบูรณ์ถูกต้องตามระบบนิเวศ ซึ่งจะเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ทั้งย่านบางนาและกรุงเทพฯตะวันออก ไม่เพียงมีความเจริญในเชิงของวัตถุเท่านั้น แต่จะกลายเป็นพื้นที่คุณภาพ ที่ซึ่งผู้คนสามารถใช้ชีวิตได้อย่างมีคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้น

          นอกจากนั้น โครงการยักษ์แห่งนี้ยังจะช่วยเติมเต็มความครบครันให้กับพื้นที่ย่านบางนาและกรุงเทพฯตะวันออกอย่างมีนัยสำคัญจากข้อมูลที่ได้เปิดเผยองค์ประกอบของโครงการแจ้งว่า "เดอะ ฟอเรสเทียส์" จะประกอบไปด้วยโครงการที่พักอาศัยหลายรูปแบบทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม  มีพื้นที่เชิงธุรกิจสำหรับสำนักงาน สปอร์ตคอมเพล็กซ์ กิจกรรมไลฟ์สไตล์ ร้านค้าปลีก ร้านอาหารและเครื่องดื่ม และพื้นที่สำหรับกิจกรรมเชิงสร้างสรรค์ของครอบครัวและชุมชน ทั้งยังมีศูนย์การแพทย์และสุขภาพขนาดใหญ่ที่มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกและเครื่องมือที่ทันสมัยที่สุดทำให้คาดการณ์ได้ว่า เมื่อโครงการแล้วเสร็จ จะเพิ่มความน่าสนใจและความคึกคักให้กับทำเลย่านบางนาซึ่งมีศักยภาพและความแข็งแกร่งเป็นทุนเดิมอยู่แล้วให้มากยิ่งขึ้นไปอีก ซึ่งจะตอบโจทย์ด้านการอยู่อาศัยและการลงทุนได้ดียิ่งขึ้น อีกทั้งความหลากหลายของกิจกรรมเชิงธุรกิจ ไลฟ์สไตล์ และความบันเทิงที่เพิ่มขึ้นจะส่งผล สืบเนื่องให้มีผู้คนหลั่งไหลและหมุนเวียนเข้ามาในพื้นที่มากขึ้นและทำให้เศรษฐกิจในพื้นที่เติบโตขึ้นตามไปด้วย

          ช่วยตอกย้ำและยกระดับภาพลักษณ์ของพื้นที่ย่านบางนาในฐานะศูนย์กลางไลฟ์สไตล์และเศรษฐกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกให้ชัดเจนและแข็งแกร่งยิ่งขึ้นได้อย่างแท้จริง
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ