วัดใจช่วงโค้งสุดท้ายปีโควิด 3 สมาคมเสาหลักวงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งเรื่องรอคิวเข้าพบ "อาคม เติมพิทยาไพสิฐ" รมว.คลังคนใหม่ หาทางออกกระตุ้นเศรษฐกิจโดยใช้ธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นตัวขับเคลื่อน ประสานเสียงขอต่ออายุ "ลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.01%" ที่จะหมดอายุ 24 ธ.ค. 63 ที่เหลืออีก 5 มาตรการหลัก "บ้านดีมีดาวน์ เฟส 2" เสนอรัฐช่วยดาวน์ 5 หมื่น-1 แสน "เลื่อนบังคับใช้ LTV-loan to value" ฟื้นกำลังซื้อนักลงทุน 1.8 แสนล้าน "ต่ออายุลดหย่อนภาษีที่ดินฯ" ลดภาระเจ้าของทรัพย์สิน "ปลดล็อกเครดิตบูโร" จ่ายหนี้หมดให้กู้ใหม่ได้ทันที สุดท้าย "Mortgage Insurance" ค้ำประกันสินเชื่อแก้ปัญหายอดกู้ไม่ผ่านพุ่งปรี๊ด

          นับถอยหลังอีกไม่เกิน 20 วันจะถึงสิ้นปี 2563 ปกติเป็นช่วงของการ round up สถานการณ์ตลอดทั้งปีที่ผ่านมา รวมทั้งมองแนวโน้มปีใหม่ที่กำลังจะมาถึง อย่างไรก็ตาม ปี 2563 มีสถานการณ์พิเศษจากโรคระบาดโควิด-19 ที่ทำให้รัฐบาลจำเป็นต้องออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สถานการณ์พิเศษยิ่งกว่าคือมีการเปลี่ยนแปลงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังคนใหม่ โดยมี "นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ" เข้ารับตำแหน่งเป็นทางการเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2563 ที่ผ่านมา

          ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รวบรวมข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะจาก 3 นายกสมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ซึ่งมีการประเมินว่าปี 2563 ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบลึกถึง -40% เป็นตัวบ่งชี้ว่าถ้ามีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงเท่ากับมีการลงทุนใหม่น้อยลง อาจกระทบต่อปริมาณเงินในระบบเศรษฐกิจต้องสะดุดตามไปด้วย ดังนั้น มาตรการกระตุ้นอสังหาฯจึงมองได้ว่า ยังมีความจำเป็นในปี 2564

          ขอต่ออายุลดค่าโอน-จำนอง

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เรื่องเร่งด่วนที่มีความเห็นสอดคล้องกันใน 3 สมาคม คือ การต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือลดภาระจากล้านละ 3 หมื่น เหลือล้านละ 300 บาท ซึ่งกำลังจะหมดอายุลงในวันที่ 24 ธันวาคม 2563

          ทั้งนี้ มีข้อเสนอในการพิจารณาต่ออายุมาตรการ จากเดิมจำกัดราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท เสนอให้ไม่จำกัดเพดานราคา เช่น ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 10 ล้านบาท ก็ได้รับสิทธิลดค่าโอน-จำนองมูลค่า 3 ล้านบาทแรก หากรัฐบาลให้การสนับสนุนมั่นใจว่าจะทำให้ผู้ซื้อบ้านมีกำลังใจที่จะซื้อมากขึ้น รวมทั้งจะได้เป็นของขวัญ ปีใหม่ให้กับผู้ซื้อบ้านด้วย

          "การต่ออายุลดค่าโอน-จำนองยังมีประเด็นบริษัทอสังหาฯต้องปิดงบฯรายปี ซึ่งสิ้นสุดปีปฏิทินในวันที่ 31 ธันวาคม แต่มาตรการรัฐหมดอายุวันที่ 24 ธันวาคม ทำให้ขาดช่วงการเร่งโอนตั้งแต่วันที่ 25 ธันวาคมจนถึงสิ้นปี ย่อมจะมีผลต่องบดุลปี 2563 โดยตรง ดังนั้น ถ้าต่ออายุได้โดยไม่สะดุดจะทำให้ผลประกอบการธุรกิจอสังหาฯไม่เสียหายมากไปกว่านี้ เนื่องจากช่วงล็อกดาวน์ประเทศตอนต้นปีทำให้เสียโอกาสในการทำธุรกิจไปส่วนหนึ่ง"

          ฟื้นบ้านดีมีดาวน์-แจกวีซ่าต่างชาติ

          อีก 2 เรื่องสมาคมเสนอให้พิจารณาฟื้นมาตรการบ้านดีมีดาวน์ โดยรัฐช่วยจ่ายเงินดาวน์ 50,000 บาท แต่มี ข้อจำกัดที่ไปกำหนดเงื่อนไขรายได้ ผู้ซื้อไม่เกินเดือนละ 2 แสนบาท หรือ ปีละไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ทำให้เป็น กลุ่มสินค้าราคาตลาดแมสเป็นหลัก และเป็นกลุ่มที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อ ในระดับสูง ทำให้ประชาชนไม่สามารถเข้าถึงสิทธิประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ รอบนี้จึงเสนอให้บ้านดีมีดาวน์เข้าร่วมได้ ทุกราคาบ้านโดยไม่ต้องมีเงื่อนไขในด้านรายได้ผู้ซื้อ

          "การแก้ไขปัญหาอสังหาฯจะมอง เรื่องเดียวไม่ได้ แต่ต้องต่อจิ๊กซอว์หลายตัว จึงจะทำให้มาตรการมีประสิทธิภาพ มากที่สุด กรณีบ้านดีมีดาวน์ถ้าไปจำกัดรายได้ผู้ซื้อไม่เกิน 1 แสนบาท มีสถิติของการทำมาตรการในรอบที่แล้วออกมาว่ามีผู้สนใจอยากใช้สิทธิ์นี้เยอะ แต่ตัวเลขจริงมีผู้ได้รับสิทธิ์น้อยมาก โดยรัฐบาลตั้งเป้าช่วยดาวน์วงเงินรวม 5,000 ล้านบาท แต่ใช้จริงไม่ถึงแค่หลักร้อยล้าน เท่านั้น ดังนั้น ถ้าหากรัฐบาลจะนำมาตรการกลับมาใช้ใหม่อีกครั้งในปีหน้า ควรเปิดกว้างให้ผู้ซื้อไม่จำกัดรายได้สามารถเข้าร่วมบ้านดีมีดาวน์ได้"

          กับมาตรการดึงดูดกำลังซื้อลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดฯในเมืองไทย ซึ่งจากการทำงานใกล้ชิดกับลูกค้าต่างชาติพบว่า pain point ที่อยากให้รัฐบาลไทยแก้ไขคือเรื่องวีซ่าพำนักระยะยาว ดังนั้นจึงเสนอให้ต่างชาติ ซื้อคอนโดฯราคา 5-10 ล้านบาท ได้รับวีซ่า 5 ปี และซื้อราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้รับวีซ่า 10 ปี

          "3 เรื่องนี้ถ้ารัฐบาลสนับสนุนมั่นใจว่าจะกระตุ้นผู้บริโภคอสังหาฯได้เป็นอย่างมาก เพราะปัจจัยบวกมีเรื่องเดียวคืออัตราดอกเบี้ยต่ำ มาตรการรัฐจะเป็นตัวเสริมทำให้มีปัจจัยบวกเพิ่มมากขึ้นในปีหน้า" ดร.อาภากล่าว

          สางปมบัญชีดำเครดิตบูโร

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ประเด็นเฉพาะหน้าเป็นข้อเสนอต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองเพราะใกล้หมดอายุมาตรการแล้ว เงื่อนไขที่อยากเสนอเพิ่มเติม คือขยายราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้สามารถ รับสิทธิประโยชน์โดยไม่จำกัดราคา

          อีกเรื่องที่เป็นปัญหารอแก้ไขแต่ยังไม่สำเร็จก็คือปัญหาเครดิตบูโร ข้อเสนอคือขอให้รัฐบาลพิจารณาหาช่องทางผ่อนผัน สำหรับลูกหนี้ที่เคยติดเครดิตบูโร ต่อมา เมื่อมีการชำระหนี้จนครบทุกบาททุกสตางค์แล้ว แต่มีปัญหาเกิดขึ้นจากกฎระเบียบเครดิตบูโรที่มีการขึ้นบัญชีรายชื่อ ประวัติการเป็นหนี้เสียมาก่อนเป็นเวลาถึง 3 ปี ทำให้สถาบันการเงินไม่สามารถพิจารณาสินเชื่อแบบเครดิตปกติได้ ทำให้ผู้กู้เสียโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อและ ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้

          "เป็นไปได้ไหมที่ลูกหนี้ชำระหนี้ ไปหมดแล้ว เครดิตบูโรก็เคลียร์ประวัติ ให้เลย ไม่ต้องขึ้นบัญชีดำ 3 ปี เพื่อสร้างโอกาสให้คนอยากมีบ้านจะได้มีบ้าน" นายพรนริศกล่าว

          ปลดล็อก LTV 2 ปี

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า ถ้าได้มีโอกาสเข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังคนใหม่ ทาง 3 สมาคมก็คงใช้เป็นเวทีในการอัพเดตข้อมูลสถานการณ์อสังหาฯในปี 2563 โดยความเห็นตรงกันของ 3 นายกสมาคม คือ อสังหาฯเป็นธุรกิจที่เป็นการบริโภค การใช้วัตถุดิบภายในประเทศ ถ้าธุรกิจอสังหาฯตกต่ำก็จะทำให้เศรษฐกิจภาพรวมของประเทศตกต่ำไปด้วย แต่ถ้าธุรกิจดี เศรษฐกิจก็จะดีไปด้วยกัน

          "สิ่งที่เราคอนเซิร์นเรื่องเดิมคือการบังคับใช้ LTV ซึ่งเราก็ได้พยายามประสานกับแบงก์ชาติ แต่แบงก์ชาติยังมีความเห็นไม่ตรงกัน ตอนนี้เรามองว่านับตั้งแต่มีการใช้ LTV สาระสำคัญการขอสินเชื่อถูกบังคับเงินดาวน์ 20-30% ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป เหตุผลหลักของแบงก์ชาติเพื่อสกัดการเก็งกำไร แต่นาทีนี้นักเก็งกำไรอสังหาฯมันไม่มีแล้ว ยิ่งมาเจอโรคระบาดโควิดซ้ำเติมสถานการณ์ให้ยากลำบากมากขึ้น ในขณะที่ยังมีกำลังซื้อนักลงทุนอสังหาฯ จึงอยากให้รัฐบาลพิจารณาผ่อนผันหรือชะลอการบังคับใช้ออกไปก่อนจนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวกลับสู่ ภาวะปกติ"

          "ที่อยู่อาศัยนอกจากลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองแล้ว ยังมีการซื้อเพื่อลงทุนด้วย แต่ LTV ออกมาสกัดนักเก็งกำไร ซึ่งมี นักลงทุนโดนหางเลขไปด้วย ดังนั้นถ้า ปลดล็อก LTV ทำให้นักลงทุนซื้ออสังหาฯได้ จะทำให้ธุรกิจหมุนเวียนและขับเคลื่อนไปได้ ซึ่งเคยมีการประเมินในสมาคมว่า หาก ปลดล็อก LTV ได้จะฟื้นกำลังซื้อของกลุ่มนักลงทุนได้ถึง 1.8 แสนล้านบาท"

          มาตรการ LTV ยังมีปัญหาจุกจิก จุดโฟกัส อยู่ที่ "ผู้กู้ร่วม" สภาพปัญหาคือการซื้อบ้านแนวราบ พบว่าตลาดแมสมีการใช้สินเชื่อ แบบมีผู้กู้ร่วมในสัดส่วนสูง อย่างไรก็ตาม LTV ตีความว่า ผู้กู้ร่วมได้ซื้อบ้านหลังแรก (เงินดาวน์ต่ำ 5-10%) ร่วมกับผู้กู้หลัก ไปแล้ว ในอนาคตหากจะซื้อบ้านของตนเอง ผู้กู้ร่วมถูกตีความเป็นการซื้อหลังที่ 2 (เงินดาวน์สูง 20%)

          "เรื่องนี้เคยหยิบขึ้นมาร้องขอให้แก้ไข ทางแบงก์ชาติแก้ไขแล้วว่า ถ้าเป็น ผู้กู้ร่วมประเภทไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่ถือว่าเคยซื้อเป็นบ้านหลังแรก แต่ในทางปฏิบัติ 90% แบงก์จะบังคับให้ผู้กู้ร่วมเซ็นการมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ผู้กู้หลัก เพราะเหตุผลของแบงก์จะทำให้ง่ายต่อการติดตามหนี้ ประเด็นนี้ จำเป็นต้องพิจารณาทบทวน โดยขอให้ชะลอการใช้ LTV 2 ปี อย่างน้อยให้ผลกระทบโควิดจบ ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลาภายในปี 2564-2565"

          ขอต่ออายุลดหย่อนภาษีที่ดิน

          นายวสันต์กล่าวว่า เรื่องที่ 2 ขอให้ ต่ออายุมาตรการลดหย่อนการจัดเก็บ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ Property Tax โดยรัฐบาลลดหย่อนอัตราจัดเก็บ 90% ให้จ่ายจริง 10% แต่ให้เพียงปีเดียว ดังนั้น อยากให้ต่ออายุมาตรการในปี 2564 เพิ่มเติม

          "สมาคมเป็นห่วงว่าในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ รัฐบาลก็คงเห็นว่ามีผลกระทบ ทั้งประเทศ เพราะฉะนั้น ปี 2563 ถึงได้ลดหย่อนให้ 90% สำหรับปีหน้าถ้ารัฐสนับสนุนอาจลดหย่อน 80-90% ก็ได้ เนื่องจากถ้าจะกลับมาบังคับให้จ่ายภาษีเต็ม 100% ในปีหน้า จะเป็นภาระค่อนข้างหนักพอสมควร"

          สำหรับอัตราจัดเก็บ Property Tax แบ่งเป็น 4 ประเภทหลัก มีเพดานภาษี จากต่ำไปหาสูง ได้แก่ ประเภทเกษตรกรรม ประเภทที่อยู่อาศัย ประเภทพาณิชยกรรม และที่ดินเปล่า ซึ่งรัฐบาลได้ลดหย่อนอัตราจัดเก็บปี 2563 ซึ่งเป็นการบังคับจัดเก็บปีแรกที่ 90% มีผลให้มีภาระภาษีในการจ่ายจริงเพียง 10%

          เรื่องสุดท้าย มองว่าแม้รัฐบาลจะมีสารพัดมาตรการออกมากระตุ้น แต่ปัญหาคอขวดอยู่ที่การกู้ไม่ผ่านเพราะแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้น จึงอยากให้รัฐสร้างโอกาสเข้าถึงสินเชื่อให้มากขึ้น โดยมี 2 ข้อเสนอ คือ แนวทางแรก ใช้กลไกธนาคารรัฐปล่อยกู้ โดยอาจทำบัญชีสินเชื่อ 2 บัญชี คิดดอกเบี้ยถูกแพงไม่เท่ากัน

          ตัวอย่าง เช่น อสังหาฯราคา 1 ล้านบาท ผ่อนดาวน์แล้ว 1 แสนบาท ขอกู้ 9 แสนบาท แต่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อแค่ 8 แสนบาท ให้แบงก์ปล่อยกู้โดยใช้ดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยตามปกติ ส่วนต่าง ที่กู้ไม่ผ่านอีก 1 แสนบาท ให้แบงก์ ปล่อยกู้โดยคิดดอกเบี้ยสูงขึ้น แนวทางนี้เชื่อว่าผู้กู้รับได้ เพราะถึงอย่างไรเปรียบเทียบกับสินเชื่อประเภทอื่น ดอกเบี้ยอสังหาฯก็ยังต่ำกว่าอยู่ดี

          แนวทางที่ 2 ส่วนต่างสินเชื่อที่กู้ ไม่ผ่าน ให้รัฐจัดตั้งกองทุนประกันสินเชื่อขึ้นมาในรูปแบบ Mortgage Insurance โดยคิดค่าธรรมเนียมหรือดอกเบี้ยสูงหน่อย แต่แลกกับผู้ซื้อบ้านมีโอกาส กู้สินเชื่อผ่านและรับโอนได้ในที่สุด

          "กรณี mortgage insurance ผู้ให้กู้ ไม่ได้รับภาระทั้งก้อน แต่รับภาระ ความเสี่ยงเฉพาะส่วนต่างที่กู้ไม่ผ่าน แล้วคิดดอกเบี้ยแพงกว่าสินเชื่อปกติ น่าจะเป็นโมเดลที่วิน-วิน-วิน แบงก์สามารถปล่อยสินเชื่อได้ ผู้กู้ก็ได้บ้าน เศรษฐกิจภาพรวมเกิดสภาพคล่องและส่งผลดีต่อภาพรวมของประเทศ" นายวสันต์กล่าว