บุษกร ภู่แส   

          กรุงเทพธุรกิจ

          ที่สุดของภาพอสังหาฯปี 2563 ไม่ใช่ การมีโปรเจคใหญ่หวือหวาเหมือนกับหลายๆ ปีที่ผ่านมา แต่เป็นการ "ปรับฐาน" แลนด์สเคปครั้งใหญ่จากตลาดหลักคือตลาดคอนโดมิเนียมเปลี่ยน (shift) เป็นตลาดแนวราบ (ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดและบ้านเดี่ยว) แทน โดยตั้งแต่ช่วงต้นปี 2563 ที่ผ่านมา ปริมาณคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล "ลดลง" โดยสาเหตุหลักๆ มาจากผลกระทบของ โควิด-19 โดยช่วงเดือน ม.ค.-พ.ค. มีซัพพลายออกสู่ตลาดไม่ถึง 10,000 หน่วย

          "ภัทรชัย ทวีวงศ์" รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2563 มีโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 56 โครงการ จำนวน 21,643 ยูนิต ปรับตัว ลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 51.5% มีมูลค่าการลงทุนรวม 66,490 ล้านบาท ลดลงจากปี2562 ที่มีมูลค่าการลงทุนกว่า 149,480 ล้านบาท

          "ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ มีอุปทานคอนโดมีเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 429,927 ยูนิต หรือเฉลี่ยปีละ 42,992 ยูนิต แต่ในปี 2563 ด้วยปัจจัยลบต่างๆที่เข้ามากระทบกลับพบว่า มีอุปทานเปิดขายใหม่เพียงแค่ 21,643 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่ต่ำที่สุดของคอนโดมีเนียมในกรุงเทพฯ"

          ขณะที่ ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมีเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 ที่ผ่านมา อยู่ที่ 101,790 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวลดลง จากในปีก่อนหน้านี้ถึง 17.33% เนื่องจากโครงการที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 พบว่า 51.0% ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาของ ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กซึ่งมีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเป็นหลัก

          ผลกระทบจากโควิด-19 ส่งผลให้ "แลนด์สเคป" ตลาดที่อยู่อาศัย มูลค่ารวม 7-8 แสนล้านบาท/ปี ถูก "ดิสรัปอย่างแรง" จากวิกฤติโรคระบาด เกมเปลี่ยน ..! จากตลาดแนวสูงเป็นแนวราบทันที ตอกย้ำด้วยความเห็นของ "เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระบุว่า ปีนี้ ถือเป็นครั้งแรกที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เปิดตัวทาวน์เฮ้าส์มากกว่าคอนโดมิเนียมในรอบ10 ปี โดยมียอดเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 30% จากปีก่อน จากเดิมที่ผ่านมาคอนโดมีเนียมจะเปิดตัวโครงการมากเป็นอันดับ 1 แต่ในปีนี้ลดลง 40-50% สอดคล้องกับผลการสำรวจของ LPN Wisdom พบว่า ในช่วง 10 เดือน (ม.ค.-ต.ค.) 2563 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 58,087 หน่วย ลดลง 36% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ที่มีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 90,935 หน่วย ขณะที่มีอัตราการขายโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงเวลาเดียวกัน เฉลี่ยอยู่ที่ 19% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด ลดลงเมื่อเทียบกับอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 26% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายในปี 2562

          โดย 65% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 เป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบ ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ ทาวน์เฮ้าส์ โดยระดับราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดเป็นทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อหน่วย และที่เหลือ 35% เป็นคอนโดมิเนียม โดยระดับราคาคอนโดที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดเป็นระดับราคาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย

          ขณะที่ม ลค่าของการเปิดตัว โครงการใหม่ในช่วง 10 เดือนอยู่ที่ 231,111 ล้านบาท ลดลง 35% เมื่อเทียบกับมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในระยะเดียวกันของปี 2562 ที่มีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 354,268 ล้านบาท

          ทั้งนี้ เนื่องจากการระบาดของโควิด-19 ทำให้ผู้บริโภคต่างต้องปรับตัว เปลี่ยนพฤติกรรมในโลกยุคนิวนอร์มอล อาทิ การเว้นระยะห่างทางสังคม (Social distancing) การทำงานที่บ้าน (Work from Home) ฉะนั้น ผู้ประกอบการอสังหาฯปรับตัวตามพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปด้วยการนำเสนอ ด้วยการนำเสนอที่อยู่อาศัยในแนวราบ ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ เพื่อเป็นทางเลือกให้กับลูกค้าในทำเล ราคาที่ตอบโจทย์กับความต้องการและกำลังซื้อ

          ขณะเดียวกันต่างก็งัดกลยุทธ์ราคา โปรโมชั่น เร่งระบายสต็อกคอนโดที่เหลืออยู่เพื่อกำเงินสดไว้ก่อน นั่นเป็นเพราะไม่สามารถประเมินได้ว่าวิกฤติครั้งนี้จะกินเวลายาวนานแค่ไหนนั่นเอง