"ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ" เปิด 3 ซีนาริโอ คาดการณ์สถานการณ์ ปี64 เลวร้ายสุดติดลบ 10%  ต่ำสุดในรอบ 5 ปี "อธิป" ชี้รีสตาร์ทอสังหาฯรอครึ่งปีหลัง เหตุเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น โควิดรอบ2 ยอดผู้ติดเชื้อพุ่ง

          ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯปริมณฑล ปี 2563 พบว่าซัพพลายใหม่ หดตัว 46.6% เหลือ 79,408 หน่วย เทียบกับปี 2562 ที่มี 148,639 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร ลดลง 34.7% อาคารชุดลดลง 59.2% มูลค่าลดลง 30.6% จาก 608,727 ล้านบาทในปี 2562 เหลือ 422,243 ล้านบาท ส่วนปี 2564 ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) คาดการณ์ว่าการเปิดตัว มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จะเพิ่มขึ้น แต่การระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ทำให้ต้องประเมินภาพรวมใหม่อีกครั้ง

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า การคาดการณ์ผ่านการจำลองหลายสถานการณ์ (Scenario) แบ่งเป็น 3 ระดับ คือ ระดับดีที่สุด (best) คือ ตลาดจะโต 5-10% ระดับกลาง (base) ตลาดทรงตัวบวกลบไม่เกิน 0.5 % และระดับแย่ที่สุด (worst) ติดลบ 10 % เท่ากับปี 2563 เท่ากับภาพรวมตลาดทั่วประเทศลดลงถึง 20% ซึ่งรุนแรงพอควร เพราะต่ำสุดในรอบ 5 ปี ใกล้เคียงกับช่วงเกิดน้ำท่วมใหญ่ปี 2554

          "มีความเป็นไปได้ว่าปี 2564 จะติดลบ10 % เพราะปีนี้กำลังซื้อไม่มีเหมือนปีที่แล้ว เนื่องจากผู้บริโภคได้รับผลกระทบในแง่ของรายได้ต่อเนื่องมานาน"

          สำหรับมูลค่าตลาดซึ่งมาจากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์จากที่เคยมีตัวเลขสูงสุด 9 แสนล้านบาทในปี 2561 คาดว่าปี 2563 จะปิดตัวเลขที่ 7 แสนล้านบาท ฉะนั้นหากปี 2564 สถานการณ์ไม่ดี จะส่งผลให้มูลค่าตลาดต่ำกว่า 7 แสนล้านบาท ต่ำกว่าปี 2560

          คอนโดอัดแคมเปญระบายสต็อก

          นายวิชัย ระบุว่า ตลาดที่ต้องจับตามองคือคอนโด ที่แม้จะดูว่าสต็อกลดลงในปี 2563 แต่เป็นเพราะลดแลกแจกแถมและการเปิดโครงการใหม่ ลดลง

          "ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้  ไตรมาส 1-2 น่าจะใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา จากเดิมที่คาดว่า จะมีการเพิ่มขึ้นบ้าง เพราะปีที่ผ่านมา การเปิดตัวลดลงมาเยอะเมื่อเทียบกับปี 2562 โดยเฉพาะ 2 ไตรมาสแรกลดลง ชัดเจนและจะมาเพิ่มในไตรมาส 3  และ 4"

          ทั้งนี้ประเมินว่า การเปิดตัวปี 2564 ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีจำนวน 89,000 หน่วย แบ่งเป็นแนวสูง 36,000 -37,000 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 30-40% และแนวราบ 52,000 หน่วย แต่ถ้าโควิดยืดเยื้ออาจจะลดลงอีก 10,000 หน่วย เหลือ 79,000 หน่วย เท่ากับปีนี้จะอยู่ระหว่าง 79,000 -89,000 หน่วย สูงกว่าปี 2563 ที่เปิดรวม 71,500 หน่วย

          "แม้ว่าปีนี้เศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะสต็อกพร่องลงจากปีก่อน และบริษัทในตลาดหลักทรัพย์จำเป็นต้องทำให้มีของขายในตลาด และมียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) เพิ่มในแต่ละช่วง"

          ผู้บริโภคเลี่ยงภาระผูกพันระยะยาว

          นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า หากสถานการณ์การแพร่ระลอกใหม่ยืดเยื้อถึงกลางเดือน ม.ค.ซึ่งเริ่มเข้าสู่ฤดูการขายตามปกติจะส่งผลกระทบ รวมไปถึงสภาพเศรษฐกิจโดยรวมเพราะคนมีความกังวลไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะสินทรัพย์ถาวรอย่างที่อยู่อาศัย เพราะเป็นภาระผูกพันระยะยาว

          "ความหวังในการรีสตาร์ทน่าจะเป็นช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนครึ่งแรกคงคล้ายกับปี 2563 เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่พลิกฟื้น ท่องเที่ยวเโอกาสในการพลิกฟื้นช่วงครึ่งปีแรกแทบจะเป็นศูนย์"

          นายอธิป ระบุว่า ครึ่งปีแรกไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวเนื่องจากกำลังซื้อมาจากรายได้ของคนที่ทำงานในธุรกิจอื่น ดังนั้นถ้าธุรกิจอื่นยังไม่ดีอสังหาฯก็ไม่ดี

          ทั้งนี้ตามปกติอสังหาฯ จะฟื้นตัวตามหลังภาวะเศรษฐกิจประมาณ 3 เดือน แต่เวลาจะทรุดจะทรุดก่อน  แตกต่างจากสินค้าอุปโภคบริโภค ฉะนั้นถ้าครึ่งปีแรกยังไม่ดี ต้องรอไปครึ่งปีหลัง

          คาดตลาดมีโอกาสโต10%

          "การแข่งขันในปีนี้ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง ส่วนจะรุนแรงแค่ไหนอยู่ที่ปัจจัยภายนอก ถ้าโควิดระบาดต่อและเศรษฐกิจต่างประเทศไม่ฟื้น จะส่งผลต่อเศรษฐกิจในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นท่องเที่ยว ส่งออก ทุกคนต้องพยายามเปลี่ยนสินทรัพย์ให้เป็นเงิน มิเช่นนั้นเกิดปัญหาสภาพคล่อง"

          จากการประมาณการปี 2563 ตลาดหดตัวลง โดยเฉพาะคอนโด เมื่อเทียบกับปี 2562 จะติดลบ 35-40% ทำให้ปี 2564 คอนโดน่าจะมีโอกาสเป็นบวก 10% แต่ยังไม่กลับไปเท่าปี 2562 ส่วนแนวราบปี 2563 ไม่ติดลบ  และที่สำคัญปีที่ผ่านมา สัดส่วนของบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดเป็นครั้งแรกในรอบ 5 ปี จากปกติคอนโดจะมีสัดส่วนประมาณ 55% แนวราบ 45% แต่ปี 2563 บ้านจัดสรรอาจมีสัดส่วนถึง 60%

          "ในปี 2564 สัดส่วนอาจจะเปลี่ยนไป บ้านจัดสรรยังคงมีสัดส่วนมากกว่าคือประมาณ 55 % โดยตลาดบ้านจัดสรรปีนี้ มีอัตราการเติบโต 5-10% จะส่งผลให้อสังหาฯปีนี้น่าจะโตประมาณ 10%"

          จับตา 5 ปัจจัยหลัก

          นายอธิป ระบุว่า มีความท้าทายในปีนี้ที่ต้องจับตามอง ปัจจัยแรกคือกำลังซื้อภายในประเทศที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และ โควิด-19 ถ้าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น ผู้บริโภคก็จะไม่ซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีภาวะใช้จ่ายเรื่องอื่นๆ ปัจจัยที่ 2 นโยบายสินเชื่อเพราะถ้ายังเข้มงวดกำลังซื้อจะหดตัว ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 40%

          ปัจจัยที่ 3 อัตราดอกเบี้ย ถ้าเศรษฐกิจฟื้นดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น  อย่างไรก็ตามมีความเป็นไปได้ว่าหากรัฐหรือธนาคารแห่งประเทศไทยต้องการให้เศรษฐกิจโตต่อเนื่องอาจจะยังไม่ปรับดอกเบี้ยนโยบายตามความเป็นจริง ปัจจัยที่ 4 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ที่จะช่วยเศรษฐกิจรายเซกเตอร์ หากเป็นประโยชน์กับผู้ซื้อก็จะทำให้บรรยากาศในการซื้อขายดีขึ้น ปัจจัยที่ 5 คือการเมือง หากมีความไม่แน่นอนจะกระทบต่อความมั่นใจผู้บริโภค รวมทั้งนักลงทุนต่างชาติ