อสังหาริมทรัพย์

          การแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในทุกๆ ปีของตลาดบ้านสร้างเอง โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นสมรภูมิหลักของผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ส่งผลให้ในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรับสร้างบ้านหลายๆ ราย ขยายพื้นที่เป้าหมายออกไปสู่ตลาดภูมิภาคหรือต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น

          การแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในทุกๆ ปี ของตลาดบ้านสร้างเอง โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นสมรภูมิหลักของผู้ประกอบการรับ สร้างบ้าน ส่งผลให้ในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรับ สร้างบ้านหลายๆ ราย ขยายพื้นที่เป้าหมายออกไปสู่ตลาดภูมิภาคหรือต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วงแรกๆ ผู้ประกอบการ ที่ขยายสาขาไปในต่างจังหวัดจะได้รับการตอบรับจากลูกค้าที่ดีมาก แต่จากการตอบรับที่ดีดังกล่าว ส่งผลกระทบ ต่อผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อย ซึ่งเดิมถือแชร์ในตลาดบ้านสร้างเองเกือบ 100%

          การสูญเสียกลุ่มลูกค้าจากการก้าวเข้ามาของบริษัทรับสร้างบ้าน ทำให้ผู้รับเหมาก่อสร้างในพื้นที่ต่างจังหวัด มีการปรับตัวเปิดบริษัทรับสร้างบ้านในพื้นที่ของตัวเอง เพื่อเข้ามาชิงแชร์ตลาดบ้านสร้างเอง แต่อย่างไรก็ตาม ความน่าเชื่อถือ ระบบการก่อสร้างที่ได้คุณภาพ และความเป็นมืออาชีพ รวมถึงภาพลักษณ์ และแบรนด์เป็นที่ยอมรับของบริษัทรายใหญ่จากส่วนกลาง ทำให้ผู้ประกอบการหลายๆ พื้นที่เสียเปรียบด้านการแข่งขัน สิ่งที่ตามมาคือการลดราคาเพื่อแย่งลูกค้าในพื้นที่ของบริษัทรายย่อย ส่งผลให้การแข่งขันตลาดบ้านสร้างเองในต่างจังหวัดปรับตัวสูงขึ้นตลอดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

          ขณะเดียวกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส sโควิด-19 ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ประกอบกับในตลาดมีซัปพลายคอนโดฯสะสมอยู่เป็นจำนวนมากทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวด้วยการลดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มมากขึ้น

          ในการขยายตลาดเข้าสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบของผู้ประกอบการอสังหาฯ พื้นที่เป้าหมายที่มีการขยายและพัฒนาโครงการจำนวนมากคือ พื้นที่รอยต่อระหว่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมไปถึงพื้นที่หัวเมืองหลัก ในต่างจังหวัด ซึ่งแน่นอนว่าการก้าวเข้าสู่ตลาดภูมิภาค ของบริษัทอสังหาฯ มันส่งผลกระทบต่อดีมานด์ที่อยู่อาศัยในตลาดระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักของผู้รับเหมาก่อสร้าง และบริษัทรับสร้างบ้าน ที่ตามมาคือการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นนั่นเอง

          สิทธิพร สุวรรณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริษัท พีดีเฮ้าส์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด กล่าวว่า ในช่วงแรกที่บริษัทขยายตลาดเข้าสู่พื้นที่ต่างจังหวัด การตอบรับที่ดีและยอดขายที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้รายได้ของบริษัทขยายตัวขึ้นทุกปี แต่ในช่วงหลัง บริษัทรับสร้างบ้านจากส่วนกลาง มีการขยายตลาดเข้าสู่พื้นที่ต่างจังหวัดมากขึ้นขณะเดียวกันผู้รับเหมาก่อสร้างในพื้นที่ต่างจังหวัด ได้มีการผันตัวมาเปิดบริษัทรับสร้างบ้านขนาดเล็กเพื่อจัดกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำให้ตลาดดังกล่าวการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น

          อย่างไรก็ตาม ความน่าเชื่อถือ แบรนด์ คุณภาพงานก่อสร้างของผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นข้อได้เปรียบผู้ประกอบการรายย่อยในพื้นที่ทำให้ยอดขายยังสามารถขยายตัวได้ดี แต่ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา ภายหลังการขยายตลาดเข้าสู่พื้นที่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดหัวเมืองใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่งผลกระทบต่อดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัย 3-5 ล้านบาทอย่างมาก

          เนื่องจากลูกค้าในตลาดนี้หันไปซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรมากขึ้นโดยเฉพาะในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาดรับสร้างบ้าน

          "ในอดีตที่ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดหัวเมืองใหญ่ แม้จะมีการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง แต่การได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคมีค่อนข้างต่ำ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นบริษัทในพื้นที่ในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น ค่อนข้างให้พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกน้อย ทำให้ไม่ได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคมากเท่าที่ควร"

          แต่ภายหลังจากที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จากส่วนกลาง โดยเฉพาะบริษัทจำกัด(มหาชน) มีการขยายตลาดเข้าสู่พื้นที่ต่างจังหวัด โครงการบ้านจัดสรรเริ่มได้รับการยอมรับและเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้บริโภคต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ จากส่วนกลางที่เข้ามาพัฒนาโครงการในพื้นที่ ให้พื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการค่อนข้างครบครันต่างจาก บริษัทอสังหาฯ ในพื้นที่อย่างมาก

          การขยายตลาดเข้ามาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทอสังหาฯ ประกอบกับการเกิดขึ้นของบริษัทรับสร้างบ้านรายย่อยในพื้นที่ต่างจังหวัด และการขยายตลาดจากบริษัทรับสร้างบ้านจากส่วนกลาง ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดต่างจังหวัดสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          "นอกจากการขยายตลาดเข้ามาของบริษัทอสังหาฯแล้ว ปัญหาสำคัญในการแข่งขัน คือ การเกิดขึ้นของบริษัทรับสร้างบ้านรายย่อย และการขยายบริการเข้ามาของบริษัทรับสร้างบ้านจากส่วนกลางในหัวเมืองขนาดใหญ่ ทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นในทุกๆ ปี ในพื้นที่จังหวัด หัวเมืองใหญ่อย่างน้อยๆ จะมีบริษัทรายย่อยที่เกิดขึ้น 3-5 บริษัท ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้านจากส่วนกลางที่เข้ามาจะมีประมาณ 4-5 ราย แต่หากเป็นจังหวัดใหญ่ จะมีบริษัทรับสร้างบ้านในพื้นที่กว่า 15-20 บริษัท ซึ่งเรียกได้ว่าการแข่งขันรุนแรงมากจริงๆ"

          สถานการณ์การแข่งขันที่เกิดขึ้นทำให้บริษัทมี การปรับแผนในการขยายตลาดพื้นที่ต่างจังหวัดใหม่        โดยในปีนี้บริษัทมีแผนจะขยายสาขาในจังหวัดหัวเมืองรองซึ่งมีดีมานด์รองรับอยู่แล้ว ขณะเดียวกันเพื่อ หลีกเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดระดับล่าง บริษัทได้ขยายฐานตลาดไปสู่กลุ่มสร้างบ้านระดับราคา 20-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านระดับไฮเอนด์ โดยมีกลุ่ม ลูกค้าหลักใน จังหวัดหัวเมืองรอง คือ กลุ่มแพทย์  นักธุรกิจ เจ้าของกิจการ ร้านค้า เช่น ร้านค้าส่ง เจ้าของโรงสี โรงน้ำแข็ง ฯลฯ

          และที่สำคัญคือกลุ่มเขยฝรั่ง ซึ่งถือเป็นกลุ่ม ลูกค้าเป้าหมายที่สำคัญของบริษัทในการขยายฐาน ตลาดไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดไฮเอนด์ ทั้งนี้ในช่วงไตรมาส 4/63 ที่ผ่านมา แทบทุกสาขาในหัวเมืองหลักมีลูกค้าจากจังหวัดหัวเมืองรองเดินทางเข้ามาติดต่อขอข้อมูลในการก่อสร้างบ้าน และมีอีกจำนวนมากที่ขอข้อมูลและรายละเอียดเกี่ยวกับการก่อสร้างบ้านผ่านทางระบบออนไลน์ ซึ่งกลุ่มลูกค้าเหล่านี้เรียกร้องให้มีการเปิดสาขาในพื้นที่จังหวัดหัวเมืองรอง เพื่อรองรับการใช้บริการของกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ที่ขยายตัวมากขึ้น

          "ในส่วนของกลุ่มลูกค้าเขยฝรั่งหรือกลุ่มชาว ต่างชาติที่ได้ภรรยาเป็นคนไทย ก่อนหน้านี้ในสาขาต่างจังหวัดทุกสาขา โดยเฉพาะในภาคอีสานมีการติดต่อจองซื้อและทำสัญญาก่อสร้างบ้านจำนวนมาก โดยกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมีแผนจะเดินทางเข้ามาสร้างบ้านในปี 64  ซึ่งคาดว่าจะเป็นช่วงที่โควิด-19 จบลงแล้ว"

          แต่อย่างไรก็ตาม การระบาดของเชื้อโควิด-19 ในรอบใหม่นี้ ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติยืดระยะเวลาในการเดินทางเข้ามาก่อสร้างบ้านออกไปอีก เนื่องจาก ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ ทั้งนี้คาดว่าหลังการนำเข้าวัคซีนต้านโควิด-19 ในช่วงไตรมาสที่ 2 จะส่งผลให้สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จบลงโดยเร็ว ซึ่งจะทำให้การตัดสินใจก่อสร้างบ้านของ กลุ่มลูกค้ากลับมาฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว และมั่นใจว่า หากสถานการณ์โควิด-19 จบลงในช่วงครึ่งปีหลัง ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวและขยายตัวได้อีกครั้ง

          อนันตกร อมรวาที กรรมการผู้จัดการบริษัท มาสเตอร์แปลน 101 จำกัด กล่าวว่า ตลาดบ้านสร้างเองทั่วประเทศในแต่ละปีมีมูลค่ารวมประมาณ 1.3-1.5 แสนล้านบาท โดย "ธุรกิจรับสร้างบ้าน" หรือกลุ่มผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ที่ไม่ใช่ผู้รับเหมารายย่อยทั่วไป มีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 1.4-1.5 หมื่นล้านบาท

          ซึ่งในจำนวนดังกล่าวกลุ่มบ้านไฮเอนด์ระดับ ราคา 20-200 ล้านบาท มีส่วนแบ่งอยู่ประมาณ 10-15% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท จากเดิมที่บ้าน กลุ่มไฮเอนด์มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ประมาณ 10% แต่ใน ช่วงหลังที่ผ่านมา บริษัทรับสร้างบ้านส่วนใหญ่ที่เคยทำตลาด 3-10 ล้านบาท แทบทุกรายได้ขยายตลาดเข้าสู่ กลุ่มบ้านไฮเอนด์ระดับราคา 10-30 ล้านบาท ทำให้ตลาดไฮเอนด์มีแชร์ส่วนแบ่งมากกว่าในอดีต

          ขณะเดียวกันกลุ่มบ้านระดับไฮเอนด์นับเป็นตลาดที่มีการขยายตัวต่อเนื่องในทุกปี ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจ หรือภาวะปัญหาการเมืองที่เกิดขึ้น ไม่เคยส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจสร้างบ้านของกลุ่มลูกค้าในตลาดนี้ เนื่องจาก เป็นตลาดที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อสูง และส่วนใหญ่เป็นเงินออมส่วนตัวไม่ได้เกิดจากการกู้ยืมนำมาใช้ในการก่อสร้างบ้าน

          ทั้งนี้ จากสถิติตัวเลขที่บริษัทมีการจัดเก็บในช่วงที่ผ่านมา พบว่า กลุ่มบ้านสร้างเองระดับราคา 20-30 ล้านบาท มีอัตราเติบโต 20% ต่อปี กลุ่มบ้านสร้างเองราคา  30-50 ล้านบาท เติบโต 15-20% ต่อปี กลุ่มบ้านสร้างเองราคา 50-100 ล้านบาท เติบโต 10% ต่อปี กลุ่มบ้านสร้างเองราคา 100-200 ล้านบาท เติบโต 5-10% ต่อปี ในขณะที่บางปีที่ตลาดได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจรุนแรงจนทำให้มีการชะลอตัวในตลาดบ้านไฮเอนด์ แต่อัตราการขยายตัวในตลาดนี้ ยังคงมีอย่างต่อเนื่องโดยมีอัตราการเติบโตต่ำสุดประมาณ 5%

          ระดับอัตราการขยายตัวของตลาดไฮเอนด์ถือว่ามีเสถียรภาพที่ดีอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดไฮเอนด์ได้รับความสนใจจากบริษัทรับสร้างบ้านเพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังจากที่มีการขยายตลาดเข้าสู่ต่างจังหวัด ทำให้อัตราการเติบโตของตลาดบ้านสร้างเองมีความต่อเนื่องและมีเสถียรภาพที่สูงขึ้น

          อย่างไรก็ตาม การขยายเข้าสู่ตลาดต่างจังหวัดบริษัทไม่ได้มีการขยายสาขาหรือการเปิดสาขาในพื้นที่ต่างจังหวัดแต่จะอาศัยการทำตลาดผ่านระบบออนไลน์เป็นหลัก ขณะเดียวกันกลุ่มลูกค้าของบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความเฉพาะและเป็นกลุ่มที่มีการบอกต่อถึงคุณภาพการก่อสร้างทำให้บริษัทได้รับความเชื่อถือ และมีการใช้บริการในวงกว้างมากขึ้น

          "การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของบ้านสร้างเองในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ตลาดไฮเอนด์กลายเป็นตลาดที่มีความน่าสนใจ ทั้งนี้คาดว่าในปี 64 ตลาดรวมในกลุ่มไฮเอนด์จะมีการขยายตัวอยู่ที่ประมาณ 10%"