อสังหาริมทรัพย์

          เป้าหมายของหลายๆ คน คือการหาซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือบ้าน และเชื่อว่าทุกคนต่างก็ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทาเลอยู่ใกล้ หรืออยู่ในย่านใจกลางเมือง เพราะมีสิ่งอานวยความสะดวกรองรับการใช้ชีวิต และเพื่อความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่แหล่งงาน หรือย่านใจกลางธุรกิจ แต่ความเป็นจริงกลับไม่ง่ายอย่างที่คิด เมื่อระดับเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นไม่ทันกับราคาที่พักอาศัยที่สูงขึ้น แบบก้าวกระโดดในเมือง สิ่งที่ผู้คนวาดฝันจึงไม่อาจเป็นไปได้ เพราะราคาขายที่อยู่อาศัยในย่านใกล้เมือง หรือในย่านใจกลางเมืองนั้น มีราคาที่สูงเกินกว่ารายได้เฉลี่ยของคนไทยอยู่สูงมาก

          จากระดับรายได้ของคนไทยและราคาขายที่อยู่อาศัยที่ไม่สอดคล้องกันนี้ ทำให้คนส่วนใหญ่ เลือกทางออกด้วยการเลือกซื้อโครงการที่ห่างไกลออกจากตัวเมืองออกไป และเมื่อความต้องการที่พักอาศัยในลักษณะแบบนี้มากขึ้น บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็เลือกที่จะตั้งโครงการแบบกระจัดกระจาย และห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะหลัก เพื่อให้คนกลุ่มนี้ซื้อที่พักอาศัยในราคาย่อมเยาว์ขึ้น ซึ่งทำให้เกิดปัญหาเมืองกระจัดกระจาย (Urban sprawl) เพิ่มมากขึ้นตาม รวมทั้งยังทำให้ต้นทุนค่าครองชีพโดยเฉพาะค่าเดินทางสูงขึ้นมากในคนกลุ่มนี้

          ดร.พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ อาจารย์ประจำภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชีมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่า ปัจจุบัน "คนกรุงเทพฯส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้" จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ และการเคหะแห่งชาติใน ปี 63 พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ นั้นอยู่ที่ 37,750 บาทต่อเดือน เมื่อคิดตามความสามารถในการกู้ คนกลุ่มนี้จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคา ไม่เกิน 2 ล้านบาท (คิดเทียบเงินเดือนกับวงเงินที่จะสามารถกู้ได้ โดยคิดที่ 40% ระยะสัญญา 30 ปี และไม่มีภาระทางการเงินอื่นๆ) ซึ่งด้วยงบประมาณดังกล่าว คนกลุ่มนี้จะสามารถซื้อคอนโดฯ ในเขตปทุมวันได้เพียงแค่ 8 ตารางเมตร (ตร.ม.) จึงไม่น่าแปลกใจที่คนกรุงเทพฯ กว่า 50% ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และมีแนวโน้ม ที่สูงขึ้นต่อเนื่องในทุกปี เพราะ "ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่เติบโตเร็วกว่ารายได้ต่อครัวเรือน" ดร.พรรัตน์ กล่าว

          ...ปัญหาของการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของประชาชนนั้น หลักๆ แล้วเกิดจากการปรับตัวของต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการ โดยต้นทุนที่ดินซึ่งคิด เป็น 30% ของต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาของที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะหลังจากมีการขยายการลงทุนเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ของภาครัฐ เช่น โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าได้ส่งผลให้ราคาขายที่ดินในแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงมาก บางพื้นที่ราคาปรับตัวสูงถึง 50-80% หรือบางพื้นที่ปรับตัวมากกว่า 1 หรือ 2 เท่าตัว ทำให้มีผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในโครงการใหม่ๆ

          ขณะที่กำลังซื้อหรือรายได้ของประชาชนไทยนั้น มีการปรับตัวค่อนข้างช้า ทำให้ผู้บริโภคมีรายได้ที่ขยายตัวจากราคาขายที่อยู่อาศัยไม่ทัน ประกอบกับในปีที่ผ่านมาธุรกิจ และเศรษฐกิจทั่วโลกได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้มีการประกาศล็อกดาวน์ประเทศ ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ หยุดชะงัก ต้องลดเวลาการจ้างงาน และหลายๆ แห่งต้องลดพนักงาน หรือลดเงินเดือนของพนักงานลงเพื่อรักษาธุรกิจเอาไว้

          แน่นอนว่าการลดเวลาการทำงาน และลดเงินเดือนของพนักงานหรือการเลิกจ้างงานในธุรกิจต่างๆ ย่อมส่งผลผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เพิ่มสูงขึ้นไปอีก แม้ว่าในภาวะปกติที่ไม่มีปัญหาการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 สถาบัน การเงินจะมีความเข้มงวดจากการได้รับแรงกดดันจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) อยู่แล้ว

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอป เมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า ในช่วงที่เชื้อไวรัสโควิด-19 ระบาดหนักๆ ก.พ.-เม.ย. ตัวเลขหายไปอย่างน่าใจหาย LPN ประมาณการผลกระทบจากปัจจัย ดังกล่าวว่าจะส่งผลต่อธุรกิจอย่างหนัก ทำให้มีรายได้ จากการขายอสังหาฯ และธุรกิจบริการลดลงเหลือเพียง 100 ล้านบาทต่อเดือน และประมาณการรายได้ของปี 63 ทั้งปี จะมีรายได้รวม 3,000-4,000 ล้านบาท แต่ LPN  ก็สามารถสร้างรายได้ถึง 7,300 ล้านบาท แต่ก็ยังต่ำกว่าประมาณการรายได้เดิมที่วางไว้ก่อนเกิดเชื้อไวรัส โควิด-19 ค่อนข้างมาก

          อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้าที่จะเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 นั้น ความไม่ปกติของตลาด อสังหาฯ ทำให้ผู้บริหารของ LPN ค่อนข้างกังวลกับสภาพ ซึ่งเริ่มส่งสัญญาณให้เห็นตั้งแต่ปี 58 ที่ผ่านมา ความ ไม่ปกติเรื่องในดังกล่าว คือ ความไม่ปกติด้านราคาขาย อสังหาฯเพราะโดยธรรมชาติแล้วในการพัฒนาที่อยู่อาศัยขายให้ผู้บริโภคนั้น เราจะต้องสร้างหรือพัฒนาสินค้า ออกมาให้มีราคาที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ เหมาะกับกำลังซื้อหรือความสามารถผ่อนชำระของผู้บริโภคในตลาด แต่สภาพการณ์ในตลาดที่แท้จริงที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน คือ คนในกรุงเทพฯส่วนใหญ่มีกำลังซื้อไม่พอกับสินค้าที่ ผู้ประกอบการพัฒนาออกมาขายในตลาด ซึ่งทำให้สินค้าที่พัฒนาออกสู่ตลาดจำนวนมาก มีอัตราการระบายออกได้ช้าหรือมีสินค้าค้างสต๊อกในตลาดจำนวนมาก เพราะราคาขายของที่อยู่อาศัยในตลาดนั้นผู้บริโภคส่วนใหญ่ในประเทศเอื้อมไม่ถึง เพราะรายได้ไม่พอ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯ ต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศ

          ทั้งนี้ การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศมีความเสี่ยงมากพอควร เพราะหากมีปัจจัยลบเข้ามากระทบเศรษฐกิจ หรือความเชื่อมั่นจะส่งผลต่อการซื้อของกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติในทันที ซึ่งเมื่อเกิดเหตุการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ขึ้นทำให้มีผลต่อการซื้ออสังหาฯ จากกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติหยุดชะงักในทันที เพราะ ต่างชาติไม่สามารถเปิดทางเข้ามาในประเทศได้เพราะมีการล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้หลายๆ บริษัทที่พึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศประสบปัญหาอย่างที่เป็นอยู่ในขณะนี้

          นี่คือความไม่ปกติของตลาดในเรื่องที่ 1 คือ เรื่องราคาขายที่สูงกว่าความสามารถ สูงกว่ากำลังซื้อ และ รายได้ของคนในประเทศ ความไม่ปกติเรื่องที่ 2 คือ เรื่องของซัปพลายสะสมในตลาดระดับบน คือ กลุ่มห้อง ชุดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทุกรายขยับขึ้นไปพัฒนาโครงการในตลาดดังกล่าว และเชื่อมั่นว่าสามารถขายได้ เพราะในตลาดบนระดับ 3-5 ล้านบาทนั้นมีดีมานด์จำนวนมาก แต่ในจำนวนดีมานด์ที่มีในตลาดนั้น ไม่ชัดเจนว่ามีทั้งดีมานด์แท้ หรือดีมานด์เทียมมากน้อยเท่าใด

          อย่างไรก็ตาม เมื่อมองกลับมาที่ความสามารถหรือกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ในประเทศ กำลังซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ อยู่ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริงแล้วสินค้าในกลุ่ม 1-2 ล้านบาทนั้นหายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิง หรือหากมีก็น้อยมาก เพราะผู้ประกอบการกระโดดขึ้นไปทำคอนโดฯ 3-5 ล้านบาท สำหรับสาเหตุที่ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขยับขึ้นไป ทำตลาดระดับราคา 3-5 ล้านบาท เพราะกลุ่มสินค้า 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่เหมาะกับกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาดและผู้บริโภคเข้าถึงได้ง่ายนั้น ได้รับผลกระทบจากปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพราะการเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

          "ปัจจัยที่ทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วนการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง และเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนภายในประเทศที่ปรับตัวสูงขึ้นตลอดช่วงที่ผ่านมา และมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ซึ่งส่งผลให้ สถาบันการเงินมีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น และความไม่ปกติของทั้งสองเรื่องคือ ระดับราคาขายสินค้า และซัปพลายคอนโดฯ ในตลาดระดับบน 3-5 ล้านบาท ในขณะนี้เริ่มส่งผลกระทบที่ ชัดเจนให้เห็นแล้ว"

          จากปัญหาและสถานการณ์ตลาดที่ไม่ปกติ ซึ่งเกิดจาก 2 ปัจจัยดังกล่าว สะท้อนให้เห็นแล้วว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตลาดต้องมีการปรับตัว ซึ่งการปรับตัวที่มีให้เห็นมากขึ้น คือ การกลับมาพัฒนาที่อยู่อาศัยใน กลุ่มตลาด Affordable ที่มีเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปัจจุบัน ทั้งนี้ ความกังวลของผู้บริหาร LPN ต่อสถานการณ์ที่ไม่ปกติ ทำให้ในช่วงปี 63 ที่ผ่านมา บริษัทระมัดระวังตัว มีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก จากเดิมที่มีการเปิดโครงการใหม่ 10 โครงการ หรือมากกว่าต่อปี หรือคิดเป็นจำนวนหน่วยนับหมื่นยูนิต ต่อปี ซึ่งภายหลังจากที่ชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ทำให้สต๊อกห้องชุดในมือลดลงไปจำนวนมาก

          "ในปี 63 ที่ผ่านมา บริษัทมีรายได้จากการขาย ห้องชุดในกลุ่มตลาด Affordable ซึ่งเป็นสินค้าหลัก ของ LPN มากถึง 6,000 ล้านบาทซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แม้ลูกค้ากลุ่มตลาด Affordable จะมีปัญหาการขอ สินเชื่อหรือหนี้ครัวเรือนสูง และ LTV แต่ดีมานด์ใน ตลาดนี้ยังมีอยู่มากและต่อเนื่อง ซึ่งทำให้ตลาดดังกล่าวยังสามารถขยายตัวไปได้" นายโอภาส กล่าว

          นอกจาก LPN ที่มองว่าตลาดบ้านและคอนโดฯ Affordable คือตลาดเรียลดีมานด์ ที่ยังมีโอกาสขยายตัวที่ดีแล้ว การรุกเข้าสู่ตลาดคอนโดฯ Affordable ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ของค่าย บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็เป็นอีกหนึ่งข้อพิสูจน์ว่าตลาด Affordable ยัง คงเป็นตลาดที่มีโอกาสในการขยายตัวได้ดีในปีนี้ โดย ในปีนี้ เสนาฯ ยังมีแผนที่จะขยายการลงทุนโครงการ คอนโดฯ Affordable เพิ่มอีกกว่า 10 โครงการ หลังจากได้รับผลตอบรับอย่างดีในตลาดคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นอย่างดีในปีที่ผ่านมา

          ขณะที่ล่าสุดค่ายอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่อย่าง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ก็ประกาศแผนธุรกิจปี 64 ซึ่งได้เพิ่มน้ำหนักกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัย Affordable ของตลาดแนวราบ ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยคอนโดฯ นั้นจะมีการลงทุนในแบรนด์พลัมคอนโดฯซึ่งเป็นแบรนด์คอนโดฯ ที่จับตลาด Affordable 1-2 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงและขยายฐานลูกค้า จะยังมีการขยายลงทุนกลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดบ้านระดับพรีเมียม หรือฮีโร่โปรดัต์ภายใต้ แบรนด์ The Plant

          นอกจากนี้ บมจ.ศุภาลัย ก็เป็นอีกค่ายที่ให้น้ำหนักกับการทำการขยายกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคา 2-3 ล้านบาทในกลุ่มตลาด Affordable โดยเฉพาะในตลาดต่างจังหวัด หลังจากประสบความสำเร็จอย่างสูงในปีที่ผ่านมา ทำให้สัดส่วนรายได้จากการขายสินค้าในตลาดต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นเป็น 34% และในปีนี้ ศุภาลัยฯ ยังให้น้ำหนักในการขยายตลาดต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นโดยตั้งเป้าว่าจะมีสัดส่วนรายได้จากสินค้า Affordableในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นเป็น 10,000 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 37% ในปี 64 นี้

          อย่างไรก็ตาม ตลาด Affordable นั้นแม้ว่าจะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง แต่ข้อพึงระวัง คือ กลุ่มลูกค้าในตลาดนี้เป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ได้ผลกระทบจากมาตรการ LTV และแนวโน้มของกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวดี ประกอบกับผล กระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งยังมีผลต่อรายได้ของผู้บริโภคจากการลดระยะเวลาในการจ้างงาน ลดเวลาโอที และการลดเงินเดือนของพนักงานฯลฯ ทำให้กลุ่มผู้บริโภคในตลาด Affordable เป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมาก ที่สุดและกลายเป็นกลุ่มที่มีการปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุด ในตลาด