จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 2563 ซึ่งนับเป็นการลงทุนพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่จุดตํ่าสุดในรอบ 10 ปี ทั้งนี้ เป็นไป เพราะต่างไม่เชื่อมั่นต่อกำลังซื้อ ในยุคที่การเติบโตทางเศรษฐกิจ หรือ GDP ไทยปรับลดลงถึง 6% ขยายตัวตํ่าสุดในรอบ 22 ปี เนื่องจาก 4 ฟันเฟืองหลัก (การส่งออก, การท่องเที่ยว, การลงทุนเอกชน และการบริโภคในประเทศ) ล้มทั้งกระดาน อันเนื่องมาจากผลกระทบการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ทำเงินในกระเป๋าคนไทยหล่นหาย ซํ้าหนี้ครัวเรือนกำลังไต่ทะยานรอทะลุเพดานในเวลาอันใกล้ คือ ลางร้ายบอกเตือนผู้ประกอบการตั้งแต่เดือน มี.ค. อย่าเสี่ยงทุ่มเหมือนเก่า 
 

          อย่างไรก็ตาม ข้อมูลสรุป การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ธอส.) เพิ่งเปิดเผยออกมาหมาดๆ ว่าทั้งปีวิกฤติ 2563 นั้น มีหน่วยโอนฯลดลงทั้งสิ้น -8.5% (ประมาณ 3.58 แสนหน่วย) และในแง่มูลค่าลดลงเพียง -0.3% เท่านั้น หรือ 9.28 แสนล้านบาท 
 

           ข้อมูลข้างต้นอาจเป็นเครื่องบ่งชี้ มองในเชิงบวก ว่าสถานการณ์ตลาด ไม่ได้เลวร้ายมากนักอย่างที่คิดซะทีเดียว เพราะเมื่อเทียบกับวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 หรือ เหตุการณ์นํ้าท่วมใหญ่ ปี 2554 ครานั้นอสังหาฯเคยติดลบถึง 20% ซึ่งหากตลาดในปี 2564 ยังคงไว้ซึ่งปัจจัยบวกทั้งใหม่และเก่า ครอบคลุมอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อระดับตํ่า, มาตรการรัฐลดค่าโอนฯ (ขยายถึงสิ้น 31 ธ.ค.64), โปรโมชั่นกระตุ้นการขายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องจากฝั่งผู้ประกอบการ ประกอบกับราคาบ้านมีแนวโน้มลดลงอีก 1.8% โดยภาพใหญ่ รัฐบาลมีการเร่งทยอยฉีดวัคซีน ฟื้นเศรษฐกิจเป็นผล ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 ก็ยังเป็นโอกาสที่น่าสนใจอยู่มากของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะการเจาะน่านนํ้าใหม่ ‘ตลาดแนวราบ’ ที่เรียลดีมานด์ ตอบรับสูงตั้งแต่เกิดโควิด
 

            สัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เริ่มเปลี่ยน โดยจากเดิมอาคารชุดมีสัดส่วนมากกว่าบ้านจัดสรร ที่ 55.7 : 44.3 % ในปี 2562 แต่ในปี 2563 การเปิดตัวบ้านจัดสรรใหม่ พลิกกลับมามากกว่าอาคารชุด ที่ 57.4 : 42.6 % เป็นครั้งแรกในรอบ 8 ปี (ปี 2557-25563) เป็นที่มาของคาดการณ์ ว่า ปี 2564 สัดส่วน 2 กลุ่ม จะห่างกันมากถึง 60 : 40 % โดยการพัฒนาบ้านจัดสรรจะเพิ่มขึ้นถึง 22.5 % หรือ มีจำนวนหน่วยประมาณ 43,732 หน่วย 
 

            ความชัดเจนของเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) ที่ชี้ชัดแล้วว่า ‘บ้าน’ ไม่ใช่เพียงแค่ทำหน้าที่เป็นที่อยู่อาศัยอีกต่อไป แต่จะทำหน้าที่เป็นเกราะคุ้มกันภัย เพื่อความปลอดภัยระหว่างการกักตัวในช่วงโควิด และใช้เพื่อกิจกรรมที่บ้านมากขึ้นนั้น ทำให้ช่วงปีที่ผ่านมา ซัพพลายในตลาดถูกดูดซับได้อย่างดี และมีนัยยะต่อแผนธุรกิจของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่ต่างตั้งเป้าหมายใหญ่ ในการชิงความเป็นเบอร์ 1 ของตลาดแนวราบอย่างน่าจับตามอง 

           เริ่มตั้งแต่ค่ายดัง เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (เดิม:โกลเด้นแลนด์) มีตำแหน่งเป็นผู้เล่นเบอร์ 5 ของตลาดที่อยู่อาศัยไทย โดย ปี 2564 นี้เอง นอกจาก ตั้งเป้าไต่ระดับในแง่รายได้ เพื่อผลักดันให้อีก 3 ปีข้างหน้า ขึ้นติด Top3 ของอุตสาหกรรมแล้ว ยังประกาศเป้าหมาย ว่าต้องการ ขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในการพัฒนาบ้านแฝดและทาวน์โฮมด้วย ภายใต้เป้ารายได้ถึง 1.6 หมื่นล้านบาท เช่นเดียวกับ บมจ. แสนสิริ ซึ่งปีที่ผ่านมา ได้รับอานิสงค์เต็มๆจากมาตรการรัฐ และการปรับกลยุทธ์สู่ Speed to Market อย่างฉับไว เกิดยอดโอนและขายอย่างถล่มทลาย 4.5 หมื่นล้านบาท โดยเฉพาะจากแนวราบ ขณะปีนี้ เปิดใหม่ 24 โครงการ ถูกวางยอดขายและโอนฯจากแนวราบที่ 1.6 หมื่นล้านบาท โดยความท้าทายของแสนสิริ คือ การลดระดับราคาขายลง เพื่อให้ลูกค้าเอื้อมถึงมากขึ้น 

           ขณะค่าย บมจ.เอสซี แอสเสท นั้น มีความแปรผันในทิศทางการพัฒนาโครงการปีนี้อย่างชัดเจน หลังแนวราบเป็นพอร์ตที่ทำให้ผลประกอบการในช่วงปีที่ผ่านมา เติบโตสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่มากกว่า 1.9 หมื่นล้านบาท ทำให้ความหอมหวานของรายได้ที่เติบโต ไม่ได้ถูกหยุดที่เจ้าตลาดบ้านมากกว่า 20 ล้านบาทเท่านั้น แต่เอสซี มีเป้าหมายจะเป็นเบอร์ 1 ของตลาดแนวราบทุกระดับราคา ซึ่งแต่ละเซกเม้นท์ต่างมีแบรนด์ดังในการตีตลาดแล้วทั้งสิ้น และสุดท้าย บมจ.เอพี ซึ่งนับว่าเป็นบริษัท ที่ลูกค้าตอบรับกับโปรดักส์มากที่สุด โดยข้อมูล ณ 30 พ.ย. 2563 กวาดยอดแนวราบสูงสุดไปมากกว่า 2.63 หมื่นล้านบาท ขณะแผนปี 2564 นั้น แม้ยังไม่มีการประกาศออกมาชัดเจน แต่คาดว่าแนวราบยังเป็นหนึ่ง โดยเรือธงสำคัญ นอกจากแบรนด์ดัง The city, บ้านกลางเมือง และพลีโน่แล้ว ต้องจับตา ถึงการขยายตลาดต่างจังหวัดภายใต้ แบรนด์ ‘อภิทาวน์’ ด้วย 
 

          ผู้ซื้อบ้านหลังแรก และกลุ่มที่เปลี่ยนที่อยู่อาศัยจากคอนโดฯมาเป็นแนวราบ นับเป็นลูกค้าสำคัญของตลาดปีนี้ ซึ่งตามข้อมูลวิเคราะห์ของ ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า แม้บ้านระดับราคา 5-10 ล้านบาท จะมีจำนวนซัพพลายมากที่สุดในตลาด แต่ตลาดที่ได้รับความสนใจมากที่สุด นอกจากกลุ่ม 1-3 ล้านบาทแล้ว กลุ่มระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท และ ราคา 5-10 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าสนใจ เพียงแต่ที่ผ่านมา ถูกกระตุ้นซื้อและขายด้วยตัวของมันเอง โดยไม่มีมาตรการรัฐกระตุ้นช่วย 

          ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปีที่ผ่านมา โดยพบกลุ่มบ้านมากกว่า 5 ล้านบาท คือ ตลาดโอกาสของผู้พัฒนา แต่ทั้งนี้ หัวใจสำคัญในการเข้าไปอยู่เป็นเบอร์ 1 ของผู้บริโภค กลับเห็นว่า คงเป็นการพัฒนาโปรดักส์ที่ตอบรับกับความต้องการอย่างแท้จริง และคุ้มค่าที่ต้องแลกมาด้วยการก่อหนี้ระยะยาว ในยุคสมัยที่ไม่มีอะไรแน่นอนอีกต่อไป