บุษกร ภู่แส กรุงเทพธุรกิจ

    ในช่วงเวลาที่รัฐบาลรักษาการมีอายุเพียง 4 เดือน และมุ่งแก้ปัญหาปากท้องประชาชนเป็นหลัก ภาคอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย มูลค่าตลาดปีละกว่า 8 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท รวมพลังผ่าน 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เสนอชุดมาตรการเร่งด่วน "6 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ" ต่อรัฐบาลชุดปัจจุบัน

    ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า "6 มาตรการ เร่งด่วน" เป็นข้อเสนอเชิงปฏิบัติที่สามารถดำเนินการได้ทันทีภายใต้กรอบเวลาจำกัดของรัฐบาลรักษาการ โดยมุ่งหวังให้เกิด "Quick Big Win" ทางเศรษฐกิจที่จะส่งผล ต่อกำลังซื้อของประชาชนและการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ

    โดย 6 มาตรการเร่งด่วน ประกอบด้วย

    1.ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา ไม่เกิน 7 ล้านบาท และขยายเวลามาตรการถึง 30 มิ.ย.2569 เพื่อเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเศรษฐกิจซบเซา

    2.ขยายบทบาทของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยบางส่วน (20%) สำหรับกลุ่มอาชีพอิสระหรือ ผู้มีรายได้ไม่แน่นอน เพื่อช่วยให้เข้าถึง สินเชื่อได้ง่ายขึ้น

    3.นำระบบ Risk-Based Pricing มาใช้จริง เปิดทางให้ธนาคารกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ ช่วยให้กลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่างมีโอกาสขอสินเชื่อมากขึ้น

    4.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เป็นเวลา 1-2 ปี เพื่อบรรเทาภาระผู้ประกอบการและกระตุ้นการลงทุนใหม่ในตลาดที่อยู่อาศัย

    5.จัดตั้งนโยบาย "Warehouse Debt" เพื่อรีไฟแนนซ์หนี้นอกระบบหรือหนี้ดอกเบี้ยสูง โดยใช้บ้านที่ผ่อนหมดบางส่วนเป็นหลักประกัน ช่วยคลี่คลายปัญหาหนี้ครัวเรือนและเพิ่มกำลังซื้อภายในประเทศ และ 6.ขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.5% จาก 1.5% เหลือ 1% เพื่อบรรเทาภาระดอกเบี้ยและกระตุ้นการลงทุนในภาคอสังหาฯ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการบริโภคและตลาดหุ้นกู้

    รอรัฐใหม่ชงต่อ"ขยายสิทธิการเช่า 60 ปี"

    นอกจาก 6 มาตรการเร่งด่วนแล้ว ทั้ง 3 สมาคมยังเตรียม "+1 มาตรการ" เพื่อเสนอ รัฐบาลใหม่ในปีหน้า คือ การขยายสิทธิการเช่าที่อยู่อาศัยจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ เพื่อวางรากฐานตลาดอสังหาฯ ไทยให้แข็งแกร่งในระยะยาว

    แนวคิดดังกล่าวจะเปิดทางให้ ผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มที่เข้าถึงสินเชื่อยากสามารถ "เช่าแทนซื้อ" ได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกันยังจูงใจชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุน โดยรัฐสามารถจัดเก็บภาษีเพิ่มและนำรายได้ส่วนนี้ ไปตั้งกองทุนสนับสนุนที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยกลุ่มเปราะบางได้โดยไม่ต้องใช้ งบประมาณแผ่นดิน

    ตลาดเริ่มฟื้นตัวจาก 4 ปัจจัยบวก

    ประเสริฐ ระบุว่า แม้ปีนี้รัฐบาล มีเวลาจำกัด แต่หากสามารถออกมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมภายใน 2 เดือนข้างหน้า จะเป็นแรงส่งสำคัญให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวต่อเนื่องถึงปี 2569

    จากสัญญาณบวกที่เริ่มเห็นในครึ่งหลังของปี 2568 ได้แก่ โครงการใหม่เปิดขายใน "ราคาย้อนยุค" ต่ำกว่าตลาดราว 10 ปี การลดราคาของโครงการเก่าช่วยดึงดูดกำลังซื้อ การผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV เอื้อต่อการกู้ซื้อบ้าน การแข่งขันของธนาคารที่เริ่มปล่อยสินเชื่อเพิ่มหลังดอกเบี้ยลดลง

    "ควิกบิ๊กวิน" กับ "ควิกบิ๊กโหวต"

    อย่างไรก็ตาม ประเสริฐ สะท้อนภาพว่า รัฐบาลรักษาการในขณะนี้ยังมุ่งเน้น "ควิกบิ๊กโหวต" มากกว่า "ควิกบิ๊กวิน" คือ การออกนโยบายสั้นๆ เพื่อรักษาฐานเสียงทางการเมือง เช่น โครงการแก้หนี้รายย่อย หรือ "คนละครึ่งพลัส" ซึ่งครอบคลุมประชาชน 20-30 ล้านคน

    "ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ จึงเตรียมนำเสนอ '6 มาตรการ + 1' ต่อพรรคการเมืองต่างๆ เพื่อให้บรรจุเป็นนโยบายด้านอสังหาฯ ในการหาเสียงเลือกตั้งปีหน้า หวังให้ภาคอสังหาฯ กลับมาเป็นหัวจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง"
มหกรรมบ้านและคอนโดจุดเช็คกำลังซื้อ

    ขณะเดียวกัน ระหว่างวันที่ 30 ต.ค.- 2 พ.ย.นี้ 3 สมาคมอสังหาฯ จัดอีเวนต์ใหญ่ "มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 48" รวมกว่า 1,000 โครงการ จากดีเวลลอปเปอร์ระดมโครงการพร้อมอยู่และเปิดขายใหม่ ภายใต้บรรยากาศแข่งขันจัดโปรโมชั่น อย่างเข้มข้น

    คาดสร้างยอดขายทะลุ 10,000 ล้านบาท ท่ามกลางความหวังใหม่ของภาคอสังหาฯ ที่กำลังรอแรงส่งจากนโยบายรัฐชุดใหม่