พิษโควิดทุบตลาดอสังหาฯ เขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี "ชะลอตัว" นายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ชี้หมดยุคทอง หลังรายใหญ่กว้านทำเลทองตุน ดันราคาที่ดินพุ่งสูง  สกัดรายใหม่แจ้งเกิด ลุ้นปี 65 กำลังซื้อชาวจีนกลับปลุกตลาดกระเตี้อง แนะรัฐเร่งมาตรการดึงกำลังซื้อต่างชาติหนุน ชงปลดล็อก "แอลทีวี"

          สถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จากปี 2563  ลากยาวมาเกือบกลางปี 2564 ส่งผล กระทบต่อเนื่องเป็นวงกว้าง  นับเป็นตัวแปร สำคัญต่อตลาดใหญ่ที่มีศักยภาพและโอกาสสูงกว่าพื้นที่อื่นอย่างระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) หนึ่งในทำเลเป้าหมายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ผลกระทบจากการวิกฤติโควิด  ทำให้ภาพรวมอสังหาฯ ภาคตะวันออก (อีอีซี) ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา จังหวัดยุทธศาสตร์ที่เป็ผคลัสเตอร์ที่อยู่อาศัย จำนวนมาก อยู่ในภาวะ "ชะลอตัว"

          โดยดีมานด์และซัพพลายแต่ละจังหวัดมีความแตกต่างกัน สำหรับ "ชลบุรี" พบว่า หน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 อยู่ที่ 9,348 หน่วย ลดลง 7.4%  มูลค่า 36,037 ล้านบาท ลดลง  6.6%  หน่วยขายได้รวม 12,495 หน่วย  ลดลง 11.7% มูลค่า 140,348 ล้านบาท ลดลง 17.1% หน่วยเหลือขายสิ้นปี คาดมีราว 45,245 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.6% มูลค่า 163,559 ล้านบาท  ลดลง 0.03%  หน่วยโอน และ มูลค่าการโอน รวมประมาณ 34,642 หน่วย 74,699 ล้านบาท ขยายตัว 18.3% และ  8.1%

          จังหวัดระยอง หน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 คาดมี 4,719 หน่วย มูลค่า 12,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.3% และ 26.7%   หน่วยขายได้รวม  5,300 หน่วย ลดลง 15.4% มูลค่า 12,211 ล้านบาท ลดลง 22.8%  หน่วยเหลือขาย 16,751 หน่วย ลดลง 0.1% มูลค่า 40,513 ล้านบาท  ลดลง 3.9% หน่วยโอน และมูลค่าการโอนรวมประมาณ 10,429 หน่วย 20,068 ล้านบาท  ลดลง 13.3% และ 17.6%

          ฉะเชิงเทรา หน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 ประมาณ 1,233 หน่วย ลดลง 7.4%  มูลค่า 3,665 ล้านบาท  ลดลง 0.2%  หน่วยขายได้ 1,961 หน่วย ลดลง 15.1% มูลค่า 5,344 ล้านบาท  ลดลง 20.3%  หน่วยเหลือขาย ประมาณ 6,174 หน่วย มูลค่า 17,201 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.1% และ 8.7%  หน่วยโอน และ มูลค่าการโอนรวมประมาณ 3,762 หน่วย 7,838 ล้านบาท  ลดลง 7.2% และ  3.6%

          ทั้งนี้  ซัพพลายใหม่ ที่เข้ามาในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 มีกว่า  8,586 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 16.5% ของทั้งประเทศ มูลค่า 30,052 ล้านบาท ขณะนี้มีซัพพลายทั้งหมดใน 3 จังหวัด 75,000 หน่วย มูลค่า 250,000 ล้านบาท โดย "ชลบุรี" สร้างยอดขายกว่า 10,000 ล้านบาท สัดส่วน 20% และยังมีหน่วยเหลือขายในครึ่งแรกของปีนี้อีก 60,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า  200,000 ล้านบาท

          "การขยายตัวของคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่อยู่ในชลบุรี  หน่วยเกิดใหม่ 100% อยู่ที่ชลบุรี 3,720 หน่วย มูลค่า 15,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับบ้านจัดสรร เกิดใหม่ อยู่ที่ชลบุรีมากที่สุด รองลงมาเป็นระยอง และฉะเชิงเทรา"

          ดึงกำลังซื้อต่างชาติสร้างรายได้

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคม การค้าอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า อสังหาฯ ในอีอีซีมียอดขายและการลงทุนเพิ่มขึ้นทุกปี จาก ผู้ประกอบการในและนอกพื้นที่ บริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยกว้านซื้อที่ดินรองรับแผนขยายการลงทุน แต่ภาพรวมปี 2561-2562 เมื่อสิ้นมาตรการกระตุ้นตลาด จากนั้นมีการใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อ ภาคอสังหาฯ หรือ  "แอลทีวี"  ต่อด้วยวิกฤติโควิด-19 จนถึงปัจจุบันธุรกิจจึงกระทบหนัก โดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมกลุ่มกำลังซื้อระดับ กลางล่าง ระดับราคาต่ำ 2 ล้านบาท หรือตลาด ทาวน์เฮ้าส์ ซบเซา

          "ยังไม่รู้ว่าวิกฤติโควิดจะจบเมื่อไร ถ้ามองไกลภาพรวมน่าจะดีขึ้นในปี 2565  คาดหวังว่า ประเทศไทยจะได้รับอานิสงส์ด้านการท่องเที่ยวหลังจากเปิดประเทศ คนจีนจะกลับเข้ามา เพราะเศรษฐกิจจีนเติบโตดีขึ้น ที่น่าห่วง คือ ศักยภาพการแข่งขันของประเทศไทยด้านอุตสาหกรรม ลดลง ขณะที่อีอีซี ซึ่งมีสัดส่วน 20% ของจีดีพี ยังไม่มีความชัดเจน ท่ามกลางคู่แข่งที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ เวียดนาม"

          รัฐต้องพิจารณาแนวทางสร้างรายได้โดยเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาใช้ชีวิตและซื้อ อสังหาฯ ในประเทศได้มากขึ้น รวมทั้งการพัฒนาต่อยอดอสังหาฯ และธุรกิจต่างๆ ที่สร้างความได้เปรียบให้ไทย เช่น บริการทางการแพทย์ที่เป็นจุดแข็งของประเทศไทยหากรัฐบาลผลักดันนโยบายเหล่านี้เชื่อว่าจะสร้างรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีขึ้น

          "คอนโด ไม่ได้เนื้อหอมแล้ว เพราะคนจีนนิยมอยู่บ้านมากกว่า หากมีการเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านได้จะช่วยเพิ่มรายได้เข้าประเทศ ทั้งยังทำให้ธุรกิจที่เคยหลบเลี่ยงกฎหมายกลับเข้ามาทำให้ถูกต้อง เป็นการเพิ่มเครื่องจักรช่วย ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้อีกทาง"

          ชลบุรีหมดยุคทองอสังหาฯ

          นายมีศักดิ์ กล่าวอีกว่า  ปัจจุบันพื้นที่ชลบุรี เรียกได้ว่า "หมดยุคทองอสังหาฯ" ไปแล้ว หลังจากมีการผลักดันโครงการอีอีซี และเกิดการกว้านซื้อที่ดินในราคาสูงจำนวนมาก ฉะนั้นโอกาสที่ผู้ประกอบการรายใหม่จะเข้ามาหาซื้อที่ดินยากขึ้น ราคาที่สูงมาก ซึ่งเป็นต้นทุนหลัก ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการที่ตอบรับกับกำลังซื้อของกลุ่มคนในพื้นที่ที่มีกำลังซื้อจำกัดได้

          "สิ่งสำคัญในการแข่งขันได้ในตลาดคือ ราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ ซึ่งเวลานี้ ทั้งตลาด และกำลังซื้อชะลอตัวหนัก"

          จะเห็นได้ว่า  ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้ามาทำตลาดหลายรายแต่ม้วนเสื่อกลับไปเหลือเพียงไม่กี่รายที่ยังมีโครงการที่ลงทุน และที่ดินที่ซื้อยังคงอยู่ แต่ต้องรอจังหวะเวลาที่เหมาะสม

          ชงยกเลิกมาตรการแอลทีวี

          นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า เห็นด้วยกับการเปิดโอกาสต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยมากขึ้น เป็นแรงซื้อสำคัญที่มาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และตลาดอสังหาฯ ให้เห็น แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ และสร้างเม็ดเงินได้มหาศาล ขณะที่มาตรการระยะสั้น ที่สามารถทำได้ทันที คือ การปลดล็อกมาตรการแอลทีวี ซึ่งจะทำให้สามารถเพิ่มเม็ดเงินให้กับตลาดอสังหาฯ ได้มากขึ้น เพราะมีกลุ่มคนที่ต้องการซื้อ อสังหาฯ และต้องการ "กู้เงิน" มากกว่าซื้อด้วยเงินสดที่ต้องสำรองไว้ใช้จ่าย

          "กำลังซื้อในประเทศอ่อนแรงลง และต้นทุนที่ดินในโซนอีอีซีสูงขึ้นถึง 200%  นับตั้งแต่ เปิดตัวโครงการทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องพยายามหาที่ดินที่มีราคาถูกเพื่อมาพัฒนาโครงการที่สามารถขายได้ ไม่ใช่เรื่องง่าย"

          ขณะที่ นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวด้วยว่า ตลาดอสังหาฯ ฉะเชิงเทรา ยังคงมีปัญหาจากความไม่พร้อมของโครงการพื้นฐานต่างๆ ซึ่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องเร่งทบทวนเพื่อหาแนวทางแก้ไขให้มีความพร้อมเดินหน้าหลังเปิดประเทศ  รวมถึงการปลดล็อกมาตรการแอลทีวี เพราะไม่เหมาะกับสถานการณ์ความเป็นจริง ที่ไม่มีการซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร และที่ผ่านมายอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงทำให้ยอดขายลดลงต่อเนื่องอาจต้องพิจารณาแนวทางที่เหมาะสม