อสังหาริมทรัพย์

          ท่ามกลางวิกฤตจากโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อ ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม ที่ชะลอตัวลง ในขณะที่โครงการแนวราบกาลังซื้อได้ไหลไปยังตลาดกลุ่มบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์มากขึ้น ทั้งนี้ ในภาพของตลาดคอนโดฯ ได้รับผลกระทบมาต่อเนื่องหลายปี ทั้งจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ลดลง ซึ่งลูกค้าชาวจีนที่เป็นฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ชะลอตัวลงอย่างมาก อันเป็นผลสืบเนื่องจากมาตรการควบคุมเงินไหลออกของรัฐบาลและมาตรการ LTV ขณะที่การระบาดของโควิด-19 มีการล็อกดาวน์ ทาให้กาลังซื้อและตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ของลูกค้าต่างชาติ เป็นช่วงกราฟดิ่งขาลง

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุถึงการปรับมุมมองตลาดอสังหาฯในปี 2564 ใหม่อีกครั้งว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ปีนี้จะอยู่ระดับ 43,051 หน่วยลดลง -35% ซึ่งหากพิจารณาในกลุ่มของอาคารชุด พบว่าปีนี้จะมีการเปิดตัวเพียง 16,594 หน่วย ลดลง -44.3% ก่อนที่จะขยับมาเป็น +61.5% มีอาคารชุดเปิดเพิ่มเป็น 26,796 หน่วย แต่ยังเป็นการเพิ่มขึ้นที่จำนวนหน่วยลดลงเมื่อเทียบกับปี 61-63 ขณะที่ ปรับมุมมองต่อ หน่วยโอนฯอาคารชุดในปี 64 คาดว่าจะลดต่ำลงมาอยู่ที่ 71,964 หน่วยลดลง -27.1% โดยค่าเฉลี่ย 5 ปีของหน่วยโอนอาคารชุดอยู่ที่ 89,487 หน่วย

          ในส่วนของสถานการณ์โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดต่างด้าวในปี 63 มีจำนวน 8,258 หน่วย ลดลงจากปี 62 ถึง -35.3% และมีสัดส่วนลดลงเหลือ 6.8% และมีแนวโน้มที่ในปี 64 จะลดลงต่อเนื่อง มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ฯ ปี 63 อยู่ที่ 37,716 ล้านบาท ลดลง -25.5% และมีสัดส่วนลดลงเหลือ 12.1% แต่กลุ่มลูกค้าคนไทยกลับมีสัดส่วนมากขึ้นมาอยู่ที่ 87.9%

          'คอลลิเออร์สฯ'คาดเปิดคอนโดฯ ทั้งปี -32.3%

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัทคอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวเปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯ ปี 2564 ว่า ยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 โดยตัวเลขสะสมผู้ติดเชื้อรายใหม่กลางเดือนสิงหาคม 64 รวมมากกว่า 1 ล้านคน เป็นเหตุให้รัฐบาลประกาศล็อกดาวน์ในพื้นที่เสี่ยงอีกครั้ง ตั้งแต่ช่วงเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ขณะที่ตัวเลขการฉีดวัคซีนถึงช่วงกลางเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ผู้ฉีดวัคซีนโควิดเข็มแรกในประเทศไทยมีเพียงร้อยละ 16.16 ต่อสัดส่วนประชากรทั้งประเทศ ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯได้รับผลกระทบอย่างหนักในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงปัจจัยลบอื่นๆ เช่น การสั่งปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลหรือ แม้กระทั่งการหายไปจากตลาดของกำลังซื้อต่างชาติใน ช่วงที่ผ่านมา

          "ผู้พัฒนาแทบทุกราย จะพยายามปรับตัวด้วยวิธีต่างๆ เพื่อให้การขายยังสามารถดำเนินต่อไปได้ ซื้อวัคซีนที่มีคุณภาพสูงฉีดให้กับพนักงานและคู่ค้าของตนเอง เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าและความปลอดภัยในชีวิตของพนักงาน โดยไม่รอการช่วยเหลือจากภาครัฐที่ยังคงมีความล่าช้า เนื่องจากธุรกิจของพวกเขาไม่สามารถ รอได้ แต่จากปัจจัยลบเหล่านี้ ยังส่งผลกระทบเชิงลบ จนผู้พัฒนาบางรายประกาศเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไปจนกว่าสถานการณ์จะมีแนวโน้ม ที่ดีขึ้น"

          บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด คาดการณ์ทิศทางของตลาดคอนโดฯในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ว่า ภาพรวมอุปทานเปิดขายใหม่จะมีเพียงแค่ประมาณ 9,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งอาจส่งผลให้ อุปทานเปิดขายใหม่ในปีนี้เหลือเพียงแค่ 15,079 ยูนิตเท่านั้น ปรับตัวลดจากปีก่อนหน้าถึงร้อยละ -32.3 (เทียบกับอุปทานใหม่ในปี63 ที่ 22,269 ยูนิต และลดลงร้อยละ-66 เมื่อเทียบกับปี62 ที่มีอุปทานใหม่ทั้งปี 44,433 ยูนิต) ซึ่งเรามองว่า รัฐบาลควรเร่งดำเนินการจัดหาวัคซีน และขับเคลื่อนแผนการให้บริการฉีดวัคซีนป้องกันไวรัสดังกล่าวอย่างรวดเร็วและทั่วถึง มากขึ้น เพื่อจะสามารถผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ ให้ธุรกิจต่างๆ กลับมาดำเนินกิจการได้ตามปกติในระยะเวลาที่รวดเร็ว ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้พัฒนาสามารถกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนที่วางไว้ได้ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

          ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยฯ พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ที่ ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่เพียงแค่ 4 โครงการ 2,471 ยูนิตเท่านั้น มูลค่าลงทุนแค่ 6,432 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 1,137 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ-31.5  ส่งผลให้ในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา มีอุปทานเปิดขายใหม่ใน พื้นที่กรุงเทพฯเพียง 14 โครงการ ยูนิตขายทั้งหมด 6,079 ยูนิตเท่านั้น มูลค่าการลงทุนเพียงแค่ประมาณ 28,772 ล้านบาท ปรับลดลงร้อยละ14.2

          มองราคาขายคอนโดฯกลับมาสูงสุดรอบ 10 ไตรมาส

          สำหรับอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี พ.ศ. 2564 ในพื้นที่กรุงเทพฯที่ผ่านมา พบว่าตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 3 โครงการ 1,831 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 74.1 และ ตามมาด้วยในพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท, บางนา) จำนวน 1 โครงการ ประมาณ 650 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 25.9  และพบว่าโครงการ คอนโดฯที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำระหว่าง 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ทั้งหมด เนื่องจากผู้พัฒนายังคงเดินหน้าเลือกเปิดตัวโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก ที่มั่นใจในกำลังซื้อและมีระดับราคาขายต่อยูนิตไม่สูงมากนักเพื่อกำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย

          ในส่วนของอัตราขายเฉลี่ยรวมของคอนโดฯ เปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ประมาณร้อยละ 61 ถือว่าเป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่สูงที่สุดของโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่ในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา (ตั้งแต่ไตรมาสแรกปี 62 ถึงไตรมาส 2 ปี 64)

          จากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีพ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา ที่ถือว่ามีอัตราการขายที่กลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งพบว่าในบางโครงการที่เปิดขายใหม่ มียูนิตขาย บางส่วนของโครงการมีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งถือว่า ผู้พัฒนาทำราคามาได้ค่อนข้างดี และระดับราคานี้ค่อนข้างหาได้ยากสำหรับตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่งผลให้จำนวนยูนิตขายเหล่านั้น มีลูกค้าให้ความสนใจมากกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขาย ด้วยซ้ำ

          "เราจะเห็นว่า ราคาคอนโดฯเปิดใหม่ จะไม่สูงมากนัก ราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท และ การเปิดตัวจะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมือง ที่สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก ใกล้ แหล่งงาน หรือสถานศึกษา รวมถึงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากทำเลเหล่านั้นยังคงมีที่ดินรอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมากและราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในพื้นที่ใจกลางเมือง และยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดฯในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเป็นราคาที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่ายได้"

          อสังหาฯรายใหญ่ เดินหน้าก่อสร้างเปิดขายคอนโดฯ

          สำหรับความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดฯในช่วงที่เหลือของปี 64 พบว่า ยังพบเห็นการเปิดโครงการใหม่ โดยเริ่มจากแบรนด์ พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) นายคมกริชหงษ์ดิลกกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานธุรกิจ คอนโดฯ 4 บริษัท พฤกษาฯ กล่าวว่า บริษัทฯได้ร่วมกับกลุ่มพันธมิตร ได้แก่ บริษัท จอมธกล จำกัด บริษัท ไพลอน จำกัด (มหาชน) และบริษัท ดิ พรอมิส พลัส คอนซัลติ้ง จำกัด ร่วมลงพื้นที่เพื่อลงเสาเข็ม โครงการ The Tree Victory Monument คอนโดฯสูง 31 ชั้น จำนวน 254 ยูนิต ราคาขาย 120,000-170,000 บาท ต่อ ตร.ม. มูลค่าโครงการ 1,300 ล้านบาท โดยดำเนินการตามมาตรการ 'บับเบิลแอนด์ซีล' ซึ่งมีการฉีดวัคซีนให้ กับคนงานแล้ว และมีการคุมเข้มไซต์งานตามมาตรฐานป้องกันโควิด-19 เพื่อความปลอดภัยสูงสุด

          โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโครงการจะเป็นคนเมืองรุ่นใหม่ ที่ชอบความสะดวกสบายในเรื่องของการเดินทางและรองรับไลฟ์สไตล์และกิจกรรมของคนเมือง ด้วยพื้นที่ส่วนกลาง Rooftop ที่ต่อเนื่องถึง 6 ชั้น และที่สำคัญ คือ มองหาโครงการที่มีรูปแบบห้องพักที่แตกต่างจากโครงการอื่นๆ มีความต้องการเพดานสูง ซึ่งโครงการออกแบบให้ถึง 4.9 เมตร กระจกบานใหญ่รับวิว ให้ความรู้สึกโปร่งโล่งมากกว่า เริ่มต้นเพียง 4.19 ล้านบาท

          "เป็นโครงการซีรีส์แบรนด์ The Tree เปิดตัว พรีเซลเมื่อปีที่ผ่านมา แม้จะเจอสถานการณ์โควิด-19 ทางโครงการก็ยังคงเปิดขายทั้งช่องทางออฟไลน์และออนไลน์โดยห้องรูปแบบ 1 Bedroom Plus Duplex ราคา 8 ล้านบาท ขายหมดแล้ว ลูกค้าที่จองภายในเดือนกันยายนรับฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้าและฟรีค่าพื้นที่ส่วนกลาง 2 ปี คาดยอดขายประมาณ 40% ของมูลค่าโครงการ"

          นางปนัดดา ขจรศิลป์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) (LPN) กล่าวถึงการเปิดตัวโครงการ "ลุมพินี มิกซ์ นราธิวาส-รัชดา" ว่า บริษัทมีแผนเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2564 ซึ่งเป็นไปตามแผนที่วางไว้ หลังจากที่รายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ได้รับการอนุมัติจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา โดยตัวโครงการเป็นอาคารชุดพักอาศัยขนาด 30 ชั้น ที่ถูกออกแบบภายใต้แนวคิด "ชีวิตที่ลงตัว : Work-life Balance" รูปแบบMixed-use ที่มีทั้งส่วนของห้องชุดพักอาศัย ประมาณ 253 ยูนิต และพื้นที่ในส่วนของอาคารสำนักงานประมาณ 116 ยูนิต มีพื้นที่ใช้สอยรวม 45,106 ตารางเมตร(ตร.ม.) เพื่อตอบโจทย์กับการสร้างความ สมดุลในการใช้ชีวิต ให้พื้นที่อยู่อาศัยและทำงานอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ลดภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และ เพิ่มเวลาแห่งการพักผ่อนเพื่อให้ชีวิตมีความสมดุล มากขึ้น"

          จากผลการสำรวจของทีมวิจัยและพัฒนาของ LPN พบว่า ทำเลถนนนราธิวาส-รัชดา เป็นทำเลที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยและอาคารสำนักงาน   โดยโครงการอยู่ติดกับทางด่วนเฉลิมมหานคร และสามารถมองเห็นทัศนียภาพของแม่น้ำเจ้าพระยา สามารถเดินทางได้สะดวก  โดยในทำเลเดียวกัน ปัจจุบันมีโครงการอาคารชุดที่เหลือขายอยู่ประมาณ 350 ยูนิต ในขณะที่อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 8.5 ยูนิตต่อเดือน ซึ่งโครงการอาคารชุดที่ได้รับความนิยมอยู่ที่ระดับราคา 100,000-150,000 บาทต่อ ตร.ม.ความต้องการตลาดส่วนใหญ่เป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย 25-30 ตร.ม.ต่อยูนิต

          "ถึงแม้รายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม หรือ EIA จะได้รับการอนุมัติแล้วก็ตาม บริษัทยังคงให้ความ สำคัญและเปิดรับกับความเห็นของชุมชนโดยรอบ เพื่อนำมาปรับปรุงการก่อสร้างโครงการลุมพินี มิกซ์ นราธิวาส-รัชดา  ไม่ให้ส่งผลกระทบต่อวิถีชีวิตของชุมชน และทำให้โครงการเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน"

          'เอพี-แสนสิริ' มั่นใจโควิดไม่กระทบ เติมซัปพลายคอนโดฯ รับยอดขาย-เพิ่มแชร์ตลาด

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในครึ่งปีหลัง บริษัทมีแผนเปิดคอนโดฯ 4 โครงการ มูลค่าประมาณ 13,000 ล้านบาท ซึ่งในเดือนกันยายนนี้ (ปลายไตรมาส 3 ปี 64) มีแผนเปิดคอนโดฯ 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ ASPIRE รัตนาธิเบศร์-เวสต์ตัน ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท และเปิดโครงการ LIFE พระราม 4 - อโศก มูลค่าโครงการ 6,700 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 3.99 ล้านบาท และ ในไตรมาส 4 อีก 2 โครงการตามแผนที่วางไว้

          ทั้งนี้ บริษัทฯมีแผนการโอนกรรมสิทธิ์ 2 คอนโดฯใหม่ LIFE ลาดพร้าว แวลลีย์ และ LIFE อโศก ไฮป์ มูลค่าโครงการรวม 12,300 ล้านบาท ซึ่ง ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 64 บริษัทฯ สามารถทำยอดขายรวมมากถึง 20,662 ล้านบาท คิดเป็น 58% จากเป้ายอดขายที่ 35,500 ล้านบาท

          ด้านนายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหาร สายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า แสนสิริมีแผนเปิดตัวคอนโดฯใน ปีนี้รวม 8 โครงการ มูลค่ารวม 6,100 ล้านบาท โดยในไตรมาส 4 จะเปิดตัวคอนโดฯใหม่จำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวม 2,700 ล้านบาท โดยล่าสุด (7 เดือนแรก) บริษัทมียอดขายคอนโดฯแล้ว 7,100 ล้านบาท คิดเป็น 65% จากเป้ายอดขายคอนโดฯ 11,000 ล้านบาท

          'ไนท์แฟรงค์ฯ' มองสวน 'ราคาคอนโดฯ' ร่วงลง

          ด้านบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้สะท้อนถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯในช่วงครึ่งแรกของ ปี 64 ว่า อุปทานสะสมของคอนโดฯในกรุงเทพฯอยู่ที่ 652,081 หน่วย ณ ช่วงครึ่งปีแรก 2564  โดยมี 6,293 หน่วย ที่มาจาก 20 โครงการที่เปิดตัวในครึ่งปีแรก 2564 โดยอุปทานใหม่ในครึ่งปีแรก 2564 ลดลง 38.7% เมื่อเทียบกับอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563

          จำนวนคอนโดฯเปิดใหม่ในเขตชานเมืองกรุงเทพฯคิดเป็น 66% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2564 ขณะที่พื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็น 29% และพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจคิด เป็น 5%

          จากจำนวน 6,293 หน่วยของอุปทานใหม่มีเพียง 2,333 หน่วยที่ขายได้ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ คิดเป็นอัตราการขายที่ 37.1% ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการขาย ที่เพิ่มขึ้น 13.3% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อน

          ราคาเสนอขายคอนโดฯย่านศูนย์กลางธุรกิจ อยู่ที่ 240,609 บาทต่อตร.ม. ลดลง 4.3% จากครึ่งปีหลัง 2563 คอนโดฯ ย่านรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 116,225 บาทต่อตร.ม. ลดลง 5.9 % จากครึ่งปีหลัง 2563  และคอนโดฯย่านชานเมืองกรุงเทพฯ อยู่ที่ 64,390 บาทต่อตร.ม. ลดลง 6.6% จากครึ่งปีหลัง 2563

          "ผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ ต้องเลื่อนหรือชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่เป็นไตรมาสที่4 ปีนี้ ขณะที่หันมาเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ เพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง มากขึ้น"